Acquisto prima casa

La casa è uno degli acquisti più importanti nella vita dell’uomo. Purtroppo la recente crisi economica e uno scenario finanziario sempre più turbolento minano continuamente la possibilità di effettuare questa spesa. Proprio per questo, lo Stato italiano, fornisce alcune agevolazioni al fine di incentivare l’acquisto della prima casa.

In questa guida sull’acquisto della prima casa ti elenco le agevolazioni sulle imposte, ti faccio un esempio di calcolo delle spese (incluse quelle del notaio), ti spiego come richiedere l’anticipo del TFR, come richiedere le detrazioni, come funziona il credito d’imposta per il riacquisto e quando usufruire delle agevolazioni avendone già una.

Agevolazioni: tasse e imposte

Il diritto italiano favorisce l’acquisto della prima casa alle giovani coppie, ai single, ma anche alle famiglie già avviate da anni che finalmente hanno l’opportunità di realizzare il proprio sogno. Le agevolazioni sono costituite da incentivi di tipo fiscale e sono:

  • Riduzione delle tasse da pagare sull’acquisto dell’immobile;
  • Detrazione ai fini IRPEF delle commissioni immobiliari se acquisti la casa da un’agenzia;
  • Detrazione dall’IRPEF gli interessi passivi su mutuo.

Incentivi

Se acquisti la prima casa, hai diritto a diverse categorie di sconto riguardante le imposte da pagare. Ecco qui di seguito l’elenco completo:

  • Se acquisti da impresa costruttrice paghi soltanto:
    • IVA al 4%;
    • Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
    • Imposta catastale pari a 200 euro.
  • Se acquisti da privato (anche agenzia immobiliare) paghi soltanto:
    • Imposta di registro del 3%;
    • Imposta ipotecaria pari a 50 euro;
    • Imposta catastale pari a 50 euro.

Alle pertinenze (box, giardino, ecc.) si applicano le stesse agevolazioni, nella quantità massima di una per ogni categoria. Ad esempio. se ci sono due garage, solo su uno si applicano le agevolazioni prima casa, sul secondo box si pagano le tasse in misura ordinaria.

Infine, se compri la casa da un’agenzia immobiliare, puoi detrarre dall’IRPEF fino a 1.000 euro di spese di agenzia. Spetta una detrazione pari al 19% delle commissioni, quindi puoi ottenere un rimborso IRPEF di massimo 190 euro.

Requisiti

Per usufruire delle agevolazioni prima casa, occorre rispettare determinati requisiti soggettivi (di chi compra la casa) e oggettivi (intrinsechi dell’immobile):

  • La casa non deve essere di lusso;
  • Devi avere la residenza nello stesso Comune ove si trova la casa, oppure devi trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto;
  • Non devi possedere altre case in quel Comune e in altri Comuni d’Italia.

Tutte queste caratteristiche possono essere verificate alla stipula dell’atto, insieme al notaio.

Spese notarili

Se stai acquistando la prima casa, una buona parte delle spese, oltre alle tasse, sarà dedicata alla parcella del notaio. Non ci sono costi fissi: le spese notarili dipendono dal valore dell’immobile, per cui maggiore é il costo dell’immobile maggiore sarà la spesa notarile.

Suggerimento

È comunque consigliabile chiedere il preventivo gratuito a vari notai, poiché il costo può variare da professionista a professionista e da zona a zona.

Tieni presente che al notaio dovrai pagare una parcella per due atti che egli redigerà:

  • Onorario per l’atto di compravendita;
  • Onorario per l’atto di mutuo.

Entrambi i costi sono direttamente proporzionali al valore della casa e all’importo dell’ipoteca che garantirà il mutuo. La parcella finale comprenderà quindi:

  • Onorario complessivo del notaio;
  • Tasse e imposte. Il notaio infatti si occupa di pagare i tributi per tuo conto.

Calcolo spese

I costi notarili dipendono da vari fattori:

  • Dalla parcella applicata dal professionista;
  • Da zona a zona (un notaio di Messina potrebbe chiedere una parcella meno costosa rispetto a uno di Milano);
  • Dal costo dell’appartamento;
  • Dall’importo di mutuo richiesto.

Supponendo l’acquisto di un appartamento del valore di 200.000 euro, per il quale si chiede un mutuo pari a 100.000 euro, i costi del notaio saranno di circa 2.000 euro per l’atto di compravendita e poco meno di 2.000 euro per l’atto di mutuo.

Calcolo imposte

Esempio

Se acquisti da impresa costruttrice le imposte dovute sono le seguenti:

  • IVA al 4%;
  • Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
  • Imposta catastale pari a 200 euro.

Esempio

Appartamento del valore di 200.000 euro. Le imposte da pagare sono:

  • IVA: 8.000 euro;
  • 400 euro di imposta ipotecaria e catastale.

Esempio

Se acquisti da privato (anche agenzia immobiliare) le imposte dovute sono le seguenti:

  • Imposta di registro del 3%;
  • Imposta ipotecaria pari a 50 euro;
  • Imposta catastale pari a 50 euro.

Esempio

Appartamento del valore di 200.000 euro. Le imposte da pagare sono:

  • Imposta di registro: 6.000 euro;
  • 100 euro di imposta ipotecaria e catastale.

Anticipo TFR

Se lavori da almeno 8 anni presso la stessa azienda, puoi chiedere un anticipo sul TFR per acquistare la prima casa, per te o per i tuoi figli. Puoi chiedere fino al 70% dell’importo accumulato in qualità di TFR, quindi, se per esempio hai accumulato 20.000 euro di TFR, potrai chiederne 14.000. Puoi chiedere l’anticipo del TFR non solo per l’acquisto della prima casa, ma anche per la sua:

  • Ristrutturazione;
  • Costruzione.

Il datore di lavoro può rifiutare l’anticipo se:

  • L’azienda si trova dichiaratamente in crisi ai sensi della Legge 675/1977, quindi se é in fase di riconversione, ristrutturazione o in CIGS;
  • Il dipendente non é assunto da almeno 8 anni;
  • Il dipendente ha già chiesto in passato l’anticipo del TFR.

Le aziende devono erogare il TFR per almeno il 10% degli aventi titolo (dipendenti con almeno 8 anni di anzianità) e che rappresenti anche almeno il 4% del totale dei lavoratori. Se arriva un numero di domande alto che fa sforare queste percentuali, allora il datore di lavoro può concedere l’anticipo solo ai primi che lo chiedono. Non é infatti obbligato oltre tale soglia.

Detrazioni

Quando compri la tua prima casa, non solo paghi IVA, imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale ridotte, ma hai diritto anche a delle detrazioni IRPEF. Nello specifico puoi detrarre:

  • Gli interessi passivi sul mutuo, nella misura del 19%. Se in un anno paghi 12.000 euro di mutuo, si cui 2.000 euro di interessi passivi, hai diritto a 380 euro di rimborso IRPEF;
  • Le spese di mediazione dell’agenzia immobiliare, fino a un massimo di 1.000 euro.

Esempio

Acquisto di immobile del valore di 100.000 euro, spese di agenzia pari a 500 euro. Hai diritto a un rimborso IRPEF del 19% di 500 euro, ossia 90 euro.

Esempio

Acquisto di immobile del valore di 200.000 euro, spese di agenzia pari a 1.500 euro. Hai diritto a un rimborso IRPEF solo su 1.000 euro e non su 1.500. Il rimborso spettante quindi é pari a 190 euro.

Credito d’imposta riacquisto

Se hai comprato la tua prima casa ma poi ti rendi conto che non fa per te e ne trovi una più adatta alle tue esigenze, puoi vendere la prima e acquistare la seconda, senza perdere il diritto alle detrazioni.

La legge lo concede perché in questo caso tu non stai semplicemente vendendo la prima casa per la quale hai goduto delle agevolazioni, ma la stai sostituendo con una più adatta a te e/o alla tua famiglia.

Con il secondo acquisto dovrai quindi pagare le tasse, ma potrai decurtare le tasse già pagate con il primo acquisto (ecco perché si chiama “credito di imposta”).

Attenzione

Hai diritto al credito di imposta solo se vendi la tua prima casa e ne compri un’altra entro un anno dalla vendita.

Avendone già una

Grazie alla Legge di Stabilità 2016, puoi usufruire delle agevolazioni prima casa anche se ne hai già una di proprietà e per la quale hai usufruito delle agevolazioni prima casa, purché tu la venda entro un anno.

Esempio

Anno 2017 compri un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa. Anno 2019 compri un secondo immobile: puoi usufruire delle agevolazioni prima casa purché entro un anno tu venda l’immobile acquistato nel 2017.

Esiste un’altro caso in cui puoi usufruire delle agevolazioni pur essendo già proprietario di un altro appartamento: quando quest’altro appartamento lo hai acquisito per successione o donazione, come sottolineato infatti dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare 44/E del 07/05/2001.

La circolare ammette anche il contrario: se possiedi una casa acquistata con le agevolazioni e poi ne erediti un’altra, su quest’ultima hai ancora diritto alle agevolazioni.