Affittare prima casa

La crisi economica miete sempre più vittime e più proprietari di prima casa decidono di affittare il proprio immobile per andare ad abitare in uno più piccolo ed economico oppure, più drasticamente, trasferirsi in un paese esotico in cui la vita costa molto meno. Anche tu stavi pensando di fare questo passo ma non sai se ti conviene?

In questa guida su come affittare la prima casa ti spiego quando si può fare, cosa succede se l’immobile è stato acquistato con agevolazioni, dopo quanto tempo si può fare, cosa succede nel caso di mutuo e ipoteca, quante tasse bisogna pagare, quando è possibile farlo per brevi periodi e cosa si rischia a farlo in nero.

Si può

Sempre più persone si chiedono se si può affittare la prima casa dove risulta la propria residenza. Un contratto di locazione rappresenta infatti un’entrata economica per il proprietario, che però può essere frenato da alcuni dubbi, soprattutto per quanto riguarda le agevolazioni usufruite per l’acquisto dell’immobile in qualità di prima casa.

In realtà per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa non é necessario mantenere la residenza in quell’appartamento (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994).

La legge specifica che é requisito fondamentale mantenere la residenza nel comune ove é ubicato l’immobile, ma non necessariamente in quell’immobile.

Nonostante affitti la prima casa, quindi, non perderai i benefici fiscali goduti, tuttavia é necessario che:

  • L’immobile non sia di lusso;
  • Tu non possegga altri immobili acquistati con beneficio prima casa;
  • L’immobile non venga venduto prima di 5 anni. Se lo vendi prima di 5 anni (conteggiati dall’acquisto), entro un ulteriore anno devi comprarne uno nuovo (cosiddetta “sostituzione prima casa”) altrimenti perdi i benefici fiscali.

Con agevolazioni

Si può affittare la prima casa acquistata senza perdere le agevolazioni fiscali. L’importante é che tu mantenga la residenza (o la tua attività economica) nel comune in cui si trova l’immobile: non perderai quindi le agevolazioni fruite sull’IVA (o imposta di registro), sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.

Diverso é il discorso della detrazione degli interessi passivi su mutuo. Affinché tu possa detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, é necessario che tu abbia residenza non non solo in quel comune, ma specificatamente nell’immobile per cui hai chiesto il mutuo. Quindi, in caso di affitto, mantieni benefici sulle tasse pagate, ma non puoi detrarre gli interessi dall’IRPEF.

Dopo quanto tempo

Puoi affittare la prima casa già dal giorno dopo che l’hai acquistata. La legge infatti non dice che tu debba necessariamente avere la residenza nell’appartamento comprato con le agevolazioni fiscali, ma basta che tu sa residente o abbia la tua attività nello stesso Comune ove si trova l’immobile.

Diverso é il discorso della vendita dell’immobile acquistato, che non si può vendere prima dei 5 anni. Ma anche lì ci sono delle eccezioni: se lo vendi prima dei cinque anni non perdi comunque le agevolazioni fiscali se, entro un anno dalla vendita ne compri un’altro, sempre da adibire a prima casa.

Con mutuo

Anche se hai acquistato la prima casa stipulando un mutuo ipotecario, puoi affittarla. Non dovrai pagare nessuna maggiorazione né sull’imposta di registro, né su quella ipotecaria e catastale e non ti sarà applicata nessuna sanzione, l’importante é che tu mantenga la residenza nello stesso comune ove si trova l’immobile.

Tuttavia, come sicuramente sai, ogni anno quando fai la dichiarazione dei redditi puoi scaricare dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi su mutuo. Questo però puoi farlo solo se la casa acquistata col mutuo risulta la tua abitazione principale e quindi dove hai la residenza. Dal momento in cui affitti l’immobile quindi, se non hai più la residenza, non puoi più scaricare gli interessi con il 730 (o Unico).

Tasse

Le agevolazioni godute per l’acquisto della prima casa (IVA o imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale in misura ridotta) permangono anche se la affitti. Però, per quanto riguarda le tasse successive, se hai comprato un immobile ma non ci abiti perché lo hai affittato, anche se si tratta del tuo unico appartamento di proprietà, devi pagare:

  • IMU (Imposta Municipale Unica);
  • TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili).

Purtroppo é proprio così: se nella tua prima casa ci abiti, allora hai diritto alle agevolazioni IMU e TASI, ma se non ci abiti quella non viene più considerata come abitazione principale ai fini IMU e TASI e quindi devi pagarle.

Tuttavia, grazie alla Legge di Stabilità 2017 inoltre, se hai affittato l’immobile con contratto a canone concordato (quindi con durata 3 + 2), hai diritto a uno sconto del 25% sia su IMU che su TASI.

Inoltre, sui canoni di affitto che riscuoterai, dovrai pagare le tasse sulle entrate, perché i canoni di affitto rappresentano vero e proprio reddito. Puoi decidere di pagare le tasse:

  • Aderendo al regime ordinario: in questo caso il canone di affitto viene cumulato con gli eventuali ulteriori tuoi redditi e, su questa somma, si applica la tua aliquota IRPEF di competenza;
  • Aderendo al regime della cedolare secca: in questo caso il canone di affitto non viene cumulato con i tuoi redditi e sulle entrate derivanti dalla locazione paghi un’imposta fissa pari al 21% (aliquota ulteriormente ridotta per i comuni ad alta densità abitativa).

Brevi periodi

La prima casa si può affittare per lunghi periodi e, a maggior ragione, anche per brevi periodi, per esempio per periodi inferiori a un mese. In tal caso, se la locazione non supera i 30 giorni, non occorre neanche registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Basta solo dichiarare i redditi derivanti dall’affitto, ogni anno, nel 730 (o modello Unico).

Puoi affittare la tua prima casa per brevi periodi in due modi:

  • Affitto parziale: nel modello 730 al quadro B si può indicare l’uso “promiscuo” della casa, come abitazione principale e come affitto. Se l’utilizzo prevalente é di abitazione principale, non perdi né le agevolazioni IMU, né quelle TASI, né la detrazione IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.
  • Affitto totale: in questo caso, se la tua prima casa viene dedicata solo ad affitti, seppur brevi, ma tu non mantieni la residenza, sei tenuto a pagare IMU e TASI secondo le regole ordinarie e perdi anche le detrazioni IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo.

Sui redditi derivanti dagli affitti brevi poi, che si tratti di affitto parziale o totale, potrai optare per la tassazione in regime ordinario o per la cedolare secca.

In nero

Affittare una prima casa in nero é la cosa meno sensata che si possa fare. E’ vero che la maggior parte delle persone che affitta in nero lo fa non solo per evitare la registrazione, ma soprattutto per evadere le tasse (IRPEF o cedolare secca sul canone di affitto annuo), ma i rischi che si corrono sono davvero tanti.

Prima di tutto, l’inquilino ha la possibilità di denunciare all’Agenzia delle Entrate l’affitto in nero. Come “premio” della denuncia, l’inquilino poi potrà rimanere nella casa per altri 8 anni, pagando un canone di affitto davvero irrisorio. D’altronde il conduttore può molto facilmente provare di abitare l’immobile: basta presentare le bollette per esempio.

Alcuni proprietari usano allora altri stratagemmi per non pagare o pagare meno tasse:

  • Registrano l’affitto come comodato d’uso gratuito;
  • Registrano il contratto come locazione, ma indicando un canone di affitto annuo inferiore rispetto a quello reale.

Entrambe queste scelte rappresentano comunque atti fittizi, volti a ridurre la pressione fiscale e rappresentano quindi un illecito.

Ereditata

Se hai acquistato un immobile per successione e per te rappresenta la prima proprietà, puoi avvalerti delle agevolazioni prima casa e quindi pagare una minore imposta catastale e imposta ipotecaria (dovute in misura fissa pari a 200 euro ognuna, per un totale di 400 euro, e non in misura percentuale sul valore catastale). Tale agevolazione vale anche se nell’asse ereditario ci sono più eredi.

Se infatti siete due o più eredi, per pagare le imposte in misura fissa, basta che soltanto per ognuno di voi l’immobile rappresenti la prima casa. Gli altri, per i quali magari quell’immobile non rappresenta la prima casa, non dovranno aggiungere alcun’altra somma.

L’immobile ereditato rappresenta prima casa se:

  • Per gli eredi (o uno degli eredi) si tratta del primo immobile;
  • L’erede deve essere residente nello stesso Comune ove é collocato l’immobile o comunque spostare la residenza entro un anno e mezzo dalla successione;
  • L’immobile non deve essere di lusso.

Tali requisiti devono essere resi dall’erede su dichiarazione sostitutiva. Una volta ereditato, nulla vieta agli eredi di affittare l’immobile, anche dal giorno dopo in cui acquisiscono l’eredità.