Agevolazioni prima casa

Dopo anni di lavoro e di sacrifici hai deciso che è arrivato il momento di comprare la tua prima casa. Hai già scelto già l’appartamento che ti piace, hai già parlato con la banca per ottenere un mutuo e, proprio mentre credevi di aver preso in considerazione tutto, hai scoperto che esistono delle agevolazioni sulla prima casa.

In questa guida ti spiego che cosa sono le agevolazioni sulla prima casa, quali sono i requisiti per ottenerle nel 2016, quali sono le condizioni per non andare in decadenza (ad esempio la perdita per cambio di residenza) e quali sono le agevolazioni aggiuntive nel caso di successione e donazione di immobile. Ecco qui tutto quello che devi sapere.

Cosa sono

Sono delle agevolazioni statali volte a sostenere e aiutare coloro che finalmente diventano proprietari di una casa e consistono in una importante riduzione delle tasse applicate sulla compravendita. Quali sono nello specifico queste agevolazioni e quali sono i requisiti e le condizioni per usufruirne?

Tutto dipende da chi compri l’immobile: direttamente dal costruttore (non importa se l’immobile è già ultimato o in corso di costruzione), da un proprietario privato oppure da un’agenzia immobiliare. Ecco qui di seguito le agevolazioni per ogni caso.

Costruttore

  • IVA ridotta al 4% da applicare sul prezzo di vendita (al posto del 10% ordinario).
  • Imposta di registro fissa pari a 200 euro.
  • Imposta ipotecaria fissa pari a 200 euro.
  • Imposta catastale fissa pari a 200 euro.

Proprietario privato

  • IVA non dovuta, perché stai acquistando da un privato e non da un’impresa;
  • Imposta di registro ridotta al 2% (al posto del 9% ordinario) da calcolare sul prezzo di vendita oppure, a determinate condizioni verificate dal notaio, sulla rendita catastale;
  • Imposta ipotecaria fissa e pari a 50 euro;
  • Imposta catastale fissa e pari a 50 euro.

Agenzia immobiliare

  • Imposta di registro ridotta al 2% da calcolare sul prezzo di vendita oppure, a determinate condizioni verificate dal notaio, sulla rendita catastale.
  • Imposta ipotecaria fissa e pari a 50 euro.
  • Imposta catastale fissa e pari a 50 euro.
  • Detrazione ai fini IRPEF del compenso pagato all’agenzia.

La detrazione ai fini IRPEF è pari al 19% e il rimborso massimo che si può ottenere è di 190 euro. Se quindi per esempio spendi 2.000 euro per l’agenzia immobiliare, non hai diritto a un rimborso IRPEF di 360 euro, ma di 190 euro.

Tutte le agevolazioni di cui ti ho parlato prima si applicano anche alle pertinenze dell’immobile, quindi anche a box, garage, posto auto, cantine, tettoie.

Quante volte si possono ottenere queste agevolazioni? Purtroppo si possono ottenere solo una volta per la prima casa. Se in futuro acquisti ulteriori appartamenti, case, o altra tipologia di immobili, non potrai usufruire di questi sconti fiscali, ma pagherai tasse e imposte nella misura ordinaria.

Requisiti

Puoi usufruire delle agevolazioni sulla prima casa solo se sussistono i seguenti requisiti:

  • L’immobile non è di lusso.
  • Non sei proprietario di altro immobile abitativo nello stesso Comune in cui si trova la casa che stai acquistando;
  • Non sei proprietario in altro Comune italiano, di immobile per cui hai già usufruito delle agevolazioni prima casa.
  • Non sei titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile che si trova nello stesso Comune.
  • L’immobile si trova nello stesso Comune in cui hai la residenza. L’obbligo di residenza deve essere rispettato sempre ma, se abiti altrove, puoi ugualmente usufruire delle agevolazioni purché tu faccia il cambio residenza entro 18 mesi dall’acquisto della casa.

Per usufruire di queste agevolazioni non c’è un modulo da compilare o una domanda da inviare, semplicemente bisogna rivolgersi al notaio sua per la stipulazione dell’atto di compravendita che per l’applicazione delle imposte in misura ridotta.

Mutuo ipotecario

Se per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa hai sottoscritto un mutuo ipotecario, oltre alle agevolazioni di cui ti ho parlato prima, hai diritto anche a una detrazione IRPEF del 19% calcolata sugli interessi passivi e sugli oneri accessori.

In pratica, le rate di rimborso del mutuo sono composte essenzialmente da due parti: una quota capitale (che è il rimborso del capitale che hai ottenuto in prestito) e una quota di interessi passivi (che sono gli interessi che restituisci alla banca). La detrazione IRPEF è calcolata solo su quest’ultimi.

Esempio

Se hai sottoscritto un mutuo di 100.000 euro, da rimborsare con rate mensili di 600 euro, questi 600 euro sono composti per 500 euro da rimborso del capitale e per 100 euro da interessi. Il rimborso IRPEF del 19% viene calcolato solo su questi 100 euro. All’anno hai diritto a 228 euro di rimborso IRPEF (19% di 100 euro, moltiplicato per 12 rate).

Valore della detrazione IRPEF

  • Per acquisto della casa: in questo caso hai diritto a una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori, fino a un massimo di 4.000 euro annui. L’IRPEF massima detraibile è quindi pari a 760 euro annui (oneri accessori compresi).
  • Per costruzione o ristrutturazione della casa: anche in questo caso hai diritto a una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori, fino a un massimo di 2.582,28 euro annui. L’IRPEF massima detraibile è quindi pari a 490,63 euro annui (oneri accessori compresi).

Questo caso è valido per i single che acquistano una casa di proprietà. Ma come si effettua il calcolo delle detrazioni in caso di coppie di cointestatari?

Mutuo cointestato

In caso di mutuo cointestato di una casa su cui entrambi sono proprietari, la detrazione del 19% é ammessa per tutti e due i cointestatari, ma sempre su un importo di interessi massimo di 4.000 euro annui. La detrazione quindi va divisa per due: una detrazione massima di 380 euro ognuno (il 19% di 2.000 euro).

Esempio

Coniugi cointestatari di un appartamento, sono anche cointestatari di un mutuo e pagano ogni anno una quota di interessi passivi pari a 1.800 euro. Ognuno di loro può portare in detrazione il 19% di 900 euro = 171 euro è la somma che si ottiene a titolo di rimborso IRPEF per ognuno.

Coniuge fiscalmente carico

Se uno dei due coniugi cointestari del mutuo è fiscalmente a carico, l’altro può detrarre nel suo 730 l’intera quota di interessi passivi, sempre fino a un massimo di rimborso IRPEF pari a 760 euro annui.

Esempio

Due coniugi sono intestatari di un appartamento, sono anche cointestatari di un mutuo di 100.000 euro pagato con rate mensili di 600 euro. Gli interessi passivi annui sono pari a 342 euro e siccome uno è fiscalmente a carico, l’altro può chiedere totalmente il rimborso sulla sua busta paga.

Solo un coniuge proprietario

Se invece ci sono due cointestatari del mutuo, ma un unico proprietario dell’immobile, solo il proprietario e cointestatario del mutuo ha diritto alla detrazione e nei limiti della sua quota.

Esempio

Due coniugi sono intestatari di un mutuo di 100.000 euro pagato con rate mensili di 600 euro. Solo un coniuge però è proprietario della casa e solo costui potrà detrarre gli interessi per la sua quota. Gli interessi passivi annui totali sono pari a 342 euro, ma il coniuge proprietario ha diritto a un rimborso della metà, ossia 171 euro, pari alla sua quota di mutuo (50%). L’altro non ha diritto ad alcun rimborso perché non è proprietario della casa.

Attenzione

La condizione essenziale per ottenere il rimborso degli interessi passivi, è quindi che il titolare del mutuo sia anche proprietario dell’appartamento, altrimenti non ha diritto ad alcuna detrazione.

Decadenza

Per ottenere le agevolazioni sulla prima casa devi rispettare alcune condizioni prima, durante e dopo l’acquisto della casa. Se non le rispetti, puoi perdere il diritto alle agevolazioni. Le condizioni riguardano tre argomenti principali: il cambio di residenza, la locazione e la vendita o donazione infraquinquennale. Te le elenco qui di seguito.

Cambio di residenza

Per avere diritto alle agevolazioni, devi essere residente nel comune dove si trova l’immobile, oppure trasferirvi la residenza entro 18 mesi. Se non provvedi al cambio di residenza entro questa data perdi il diritto a tutte le agevolazioni.

Locazione

Se ti stai chiedendo come affittare senza perdere le agevolazioni, devo darti due notizie: una buona e una cattiva. Quale vuoi sentire per prima? La cattiva? Ho capito, tranquillo, inizio dalla buona.

La notizia buona è che non perdi le agevolazioni fiscali (IVA, imposta di registro, ipotecaria e catastale) se affitti l’immobile. La legge dice infatti che la residenza deve essere nello stesso Comune e non necessariamente nell’immobile.

La notizia cattiva è che perdi la detrazione IRPEF sugli interessi passivi mutuo. La legge infatti, in questo caso, sottolinea esplicitamente che per la detrazione IRPEF l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.

Suggerimento

Quello che puoi fare, se ti trovi in una situazione economica disagiata, è affittare solamente una parte della tua prima casa. Se vivi da solo, puoi affittare una stanza dell’immobile a studenti o giovani lavoratori. Soprattutto se vivi in città.

Vendita o donazione infraquinquennale

Se vendi o doni la casa prima di cinque anni dall’acquisto, dovrai pagare all’Agenzia delle Entrate le imposte di registro, ipotecaria e catastale secondo l’importo ordinario. Ma non solo: dovrai pagare anche una sanzione pari al 30% delle stesse.

Questa disposizione non si applica se, entro un anno dalla vendita della tua prima casa, procedi ad acquistare un altro immobile in qualità di abitazione principale.

Successione e donazione

Se ottieni una casa in eredità oppure ti viene donata, ci sono delle imposte da pagare:

  • Imposta di successione o di donazione: dal 4 all’8% sulla quota ereditata e/o ricevuta in base al grado di parentela. Coniugi, parenti in linea retta, fratelli e sorelle, non pagano l’imposta se la quota ricevuta non supera 1 milione di euro;
  • Imposta ipotecaria e catastale: rispettivamente pari al 2% e 1% sulla quota ereditata e/o ricevuta. Se l’immobile ereditato e il nuovo proprietario hanno i requisiti “prima casa”, queste imposte sono dovute in misura fissa e pari a 200 euro ciascuna.

Casi speciali

Disabili

Purtroppo la legge italiana non prevede specifiche agevolazioni in caso di acquisto di prima casa da portatori di handicap. Le agevolazioni sono previste per tutti gli italiani in generale, per cui tutto quello scritto sopra è valido anche per i disabili.

Iscritti all’AIRE

Le agevolazioni prima casa (riduzione IVA, imposta di registro, ipotecaria e catastale) si applicano anche al cittadino italiano residente all’estero. In questo caso quindi, non è necessario che si trasferisca la residenza nello stesso comune dove si trova l’immobile, purché siano rispettati gli altri requisiti.

Le agevolazioni si applicano sia agli iscritti all’AIRE che ai non iscritti. Il residente all’estero però (che sia iscritto o meno), non potrà detrarre l’eventuale IRPEF degli interessi passivi sul mutuo, perché in quel caso è necessario adibire l’immobile ad abitazione principale e quindi abitarvi.

Hai bisogno di aiuto?