Amministratore di condominio 2024: revoca, obbligo e nomina

Sei andato a vivere per la prima volta in un appartamento e non ti sei ancora ambientato sulle regole e sugli attori principali del condominio? Vuoi diventare un amministratore condominiale ma non sai come farlo? In entrambi i casi devi conoscere chi è l’amministratore di condominio e cosa fa.

In questa guida sull’amministratore di condominio ti spiego chi è, quali sono le sue mansioni e i suoi obblighi, qual è il percorso da seguire per diventarlo, quando è obbligatorio, come può essere nominato, qual è in media il suo compenso mensile, come funziona la revoca e come le dimissioni. Ecco cosa devi sapere.

Chi è

L’amministratore di condominio è la persona che gestisce le cose comuni di un edificio. Non é colui che prende le decisioni, perché quello é il compito dell’assemblea condominiale, ma é il soggetto con compiti esecutivi, che esegue le delibere assembleari e gestisce gli affari comuni dell’immobile. E’ inoltre il rappresentante legale dell’edificio.

Compiti

• Comunica ai condomini la sua sede professionale in cui sarà conservato il registro delle delibere assembleari;
• Affligge nei locali del condominio un manifesto con i suoi recapiti;
• Stipula una polizza che copra i suoi errori professionali (solo se glielo chiedono i condomini); se mentre é in carico vengono eseguiti lavori straordinari, è obbligato ad aumentare il massimale della polizza;
• Apre un conto corrente dedicato al condominio per la gestione del denaro;
• Agisce per i crediti vantati dal condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’anno;
• Consegna tutta la documentazione riguardante il condominio al termine del suo mandato.

Doveri

• Convoca l’assemblea ed esegue le delibere assembleari;
• Tiene il registro dei verbali e quello di nomina e revoca degli amministratori;
• Si accerta che il regolamento condominiale sia rispettato;
• Gestisce l’uso e la conservazione delle cose comuni e il pagamento delle stesse;
• Cura gli adempimenti fiscali del condominio e il registro contabile;
• Tiene il registro dell’anagrafe condominiale (indicante i dati dei singoli proprietari degli appartamenti);
• Redige il resoconto annuale.

Durata mandato

Come sancito dall’articolo 1129 del codice civile, l’incarico di amministratore dura un anno. È tuttavia prassi consolidata che, se l’assemblea ritiene di rinnovarlo, non occorre nessuna delibera ma basta prendere atto che anche l’amministratore desidera continuare il mandato, che quindi può rinnovarsi senza limiti di tempo.

Diventare: corso e requisiti

L’articolo 71 del R.D. 318/42, così come modificato dalla Legge 220/2012, sancisce i requisiti che gli amministratori devono avere. Se desideri diventare amministratore devi:

• Avere pieno possesso dei diritti civili;
• Non essere stato condannato per reati contro la pubblica amministrazione o reati per cui è previsto il carcere da 2 a 5 anni;
• Non essere stato interdetto, inabilitato o inserito nel registro dei protesti cambiari;
• Aver frequentato un corso in ambito di amministrazione condominiale (il corso va seguito per la prima formazione e poi periodicamente per aggiornamento);
• Possedere il diploma di scuola superiore.

Gli ultimi requisiti (diploma e frequenza al corso), non sono necessari se:

• Farai l’amministratore di un immobile di cui sei anche condominio (proprietario di un appartamento);
• Sei già stato amministratore di condominii per almeno un anno nei 36 mesi precedenti il 2012, anno di entrata in vigore della riforma sul condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220).

Corso, esame e abilitazione

Per diventare amministratore dopo la riforma del 2012, devi seguire un corso di almeno 72 ore con valore abilitante e poi, ogni anno, un corso di aggiornamento di almeno 15 ore. I corsi prevedono un esame finale.

Puoi seguirli anche online ma, per l’esame, dovrai necessariamente recarti presso la sede fisica della scuola. Maggiori informazioni sui corsi online (anche gratis) sono disponibili sul sito dell’ANAPI (Associazione Nazionale Amministratori professionisti Immobili).

Obbligo

Nominare un amministratore non é sempre obbligatorio, ma solo quando i condomini sono almeno nove. Se quindi il condominio ha due, tre, oppure otto proprietari non é obbligatorio nominarlo. In tali circostanze si tratta di “piccoli condominii” e non é necessario neanche aprire un conto corrente per la gestione delle spese comuni.

Nomina

La procedura prevede che i condomini riuniti in assemblea hanno il compito di nominare l’amministratore. Come stabilito dall’articolo 1136 del codice civile, la nomina é valida se all’assemblea partecipa un numero di condomini pari alla metà del valore complessivo dell’immobile e, di questi, la maggioranza vota per la nomina.

Al termine dell’assemblea, il segretario insieme al presidente redige il verbale di nomina. Nel verbale si indicano i condomini presenti all’assemblea, gli assenti, i delegati, l’ordine del giorno, i votanti per millesimi (perché per la nomina devono essere presenti tanti condomini che costituiscano la metà del valore dell’immobile).

Compenso

L’articolo 1129 del codice civile sancisce che, sia al momento della nomina che a quello dell’eventuale rinnovo, l’amministratore deve indicare specificatamente quanto ammonta il suo compenso. Il preventivo relativo a tariffe e onorario va quindi individuato prima e non dopo, come purtroppo spesso avviene nella pratica.

Il preventivo quindi deve essere consegnato prima della nomina e deve indicare tutte le spese previste (spese per la gestione della portineria, del riscaldamento centralizzato, spese previste in caso di gestione di lavori straordinari e tutte le tariffe in base ai servizi richiesti dai condomini).

A quanto ammonta solitamente

Secondo uno frammento del tariffario A.N.AMM.I. (Associazione Nazional-europea AMMinistratori d’Immobili) in cui un amministratore gestisce un edificio con 20 appartamenti e dotato di riscaldamento centralizzato, servizio di portineria, per il quale si presumono due assemblee straordinarie e un lavoro straordinario di manutenzione, l’onorario mensile ammonta a 220 euro (quindi 11 euro per appartamento).

Revoca

L’articolo 1129, co. 11 del codice civile, sancisce che l’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea di condominio. Può inoltre essere revocato dall’autorità giudiziaria. La revoca va comunicata per lettera da consegnare a mano (e firmare per accettazione) oppure inviare tramite raccomandata A/R. Il suddetto articolo prevede anche i motivi:

• Non provvede a convocare l’assemblea annuale;
• Non esegue le delibere assembleari o eventuali delibere giudiziarie;
• Non si occupa di aprire il conto corrente destinato alle spese dell’edificio;
• Gestisce i conti confondendo il patrimonio condominiale e quello personale dei condomini;
• Non ha curato diligentemente la riscossione di una somma dovuta da un condomino e per la quale é in corso azione giudiziaria;
• Non ottempera ai doveri di cui all’articolo 1130 c.c.;
• Non comunica i suoi dati e recapiti al momento della nomina.

Dimissioni

Se vuoi terminare il tuo rapporto professionale con un condominio troppo litigioso, puoi decidere di dare le proprie dimissioni volontarie, purché con esse non rechi danno al condominio (articolo 1129 c.c.). Devi quindi comunicare ai condomini (a mezzo lettera) la tua volontà e, allo stesso tempo, convocare un’assemblea affinché si nomini il nuovo.

Continuerai a gestire il condominio fino all’arrivo del sostituto, a cui dovrai consegnare tutti i documenti relativi alla gestione dell’edificio (passaggio di consegne). L’amministratore dimissionario, se l’assemblea non se ne occupa o non riesce a nominare un sostituto entro tempi ragionevoli, può rivolgersi al tribunale perché provveda a nominarne uno.