Canna fumaria condominio

Hai necessità di installare una nuova canna fumaria nel tuo condominio per uso personale? I tubi di scarico della canna fumaria si sono rotti e ora stai combattendo con gli altri condomini su chi debba pagare? Molto probabilmente non lo sai, ma esistono specifiche leggi che disciplinano l’utilizzo di questo indispensabile strumento.

In questa guida sull’uso della canna fumaria in condominio ti spiego in quali casi è una parte comune e in quali casi è da considerarsi privata, quali sono le normative e le leggi che ne disciplinano l’uso, come funziona l’installazione, come vengono ripartite le spese di manutenzione e di lavori straordinari. Ecco cosa devi sapere.

Cos’è

La canna fumaria è un tubo che serve a trasportare i fumi che vengono prodotti da un edificio, fino a portarli all’esterno. Può appartenere a tutti i condòmini e quindi essere ad uso di tutti, ma può anche essere di proprietà esclusiva di un solo condomino (o un piccolo gruppo di condòmini) e quindi non è più dell’intero condominio.

Uso esclusivo

La canna fumaria può quindi essere una parte comune oppure una parte di esclusiva proprietà di un condomino: la Cassazione Civile con la sentenza 1092/1966 sottolinea che la canna fumaria che serve tutto il condominio è un bene comune (art. 1117 c.c.).

Diventa poi un bene di proprietà esclusiva nel punto in cui la diramazione del tubo arriva nell’appartamento esclusivo del condomino (la caldaia quindi appartiene al singolo proprietario).

Attenzione

Il solo fatto che la canna fumaria sia inserita in un muro comune, non ne fa di essa un bene comune. Se infatti ne é titolare un solo condomino (o un piccolo gruppo di condòmini) essa appartiene esclusivamente ai singoli e non é più un bene comune (Cass. Civ. sez. II, 25/09/2012 n. 1630; Cass. Civ. Sez. II n. 9231/91).

Normativa

La questione canna fumaria in condominio non é molto facile, poiché bisogna tener presente sia la normativa legale, sia la parte tecnica di installazione (a sua volta regolata da specifiche leggi).

Prima di tutto quindi, occorre consultare il regolamento condominiale per verificare:

  • Come vengono regolate le cose comuni;
  • Che non siano presenti delle limitazioni che possano incidere sull’installazione di una canna fumaria;

Le distanze

La canna fumaria é pur sempre un impianto che genera una potenziale pericolosità, per cui occorre rispettare delle distanze di sicurezza rispetto alle proprietà altrui. Prima di procedere all’installazione é necessario visionare il regolamento edilizio comunale per verificare se stabilisce delle regole in merito.

In mancanza di disposizioni comunali, vanno rispettate le distanze di sicurezza stabilite dall’articolo 890 del codice civile (tre metri) ma, chi intende installarla, può aggirare l’obbligo delle distanze dimostrando di aver messo in atto tutti gli accorgimenti di impiantistica atti a evitare pericolo a cose o persone vicine (Cassazione 13449 30/06/2016).

Leggi

L’aspetto é disciplinato dal D.P.R. 412/1993 che, al comma 9 dell’articolo 5, sancisce che gli impianti termici devono essere dotati di canna fumaria da installare sul tetto del condominio, seguendo la regolamentazione tecnica vigente. In caso di installazione di impianti ad alta efficienza energetica (certificati UNI EN 297 e/o UNI EN 483 oppure UNI EN 15502) i dispositivi di tiraggio vanno installati secondo norma tecnica UNI 7129.

Un condomino può installare una canna fumaria sul muro condominiale ed essa rimane di sua proprietà esclusiva. Purché ovviamente provveda a sue spese all’installazione e manutenzione e purché l’impianto non deteriori le linee estetiche dell’immobile (Tribunale di Busto Arsizio 08/04/2011).

Installazione

Se hai intenzione di installare una canna fumaria sul condominio non hai l’obbligo di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale (il caso tipico è quello di una pizzeria oppure di un ristorante, che sia al primo o all’ultimo piano).

Non é quindi necessario il consenso della maggioranza dei condomini, purché nell’installazione tu abbia rispettato i dettami della legge e nello specifico:

  1. Uso della cosa comune (art. 1102 c.c.). Ogni condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione. Puoi quindi usare un muro comune al condominio per l’installazione.
  2. Rispetto delle distanze legali (art. 907 c.c.). La canna fumaria deve trovarsi ad almeno tre metri dalla finestra degli altri condòmini.
  3. Rispetto del decoro architettonico. Il singolo condomino può usare la parte comune (in tal caso il muro) per l’installazione della canna fumaria purché non ne alteri il decoro estetico (Cass. 10704/94, Cass. 1554/97). D’altronde le canne fumarie odierne sono realizzate proprio in modo da non alterare l’estetica degli edifici.

Lavori

Se la canna fumaria appartiene a tutto il condominio ed é quindi una parte comune, ogni condomino partecipa alle spese di installazione e manutenzione in base alle tabelle millesimali. Se invece la canna fumaria é di proprietà di un singolo condomino, i lavori di manutenzione, pulizia, ispezione, ecc sono tutti a carico dell’esclusivo proprietario.

Se per esempio il controllo periodico del funzionamento era stato affidato a un tecnico di fiducia di un singolo condomino e tale tecnico sbaglia (generando spese inutili per il condominio), il singolo non può essere chiamato a risarcire gli altri. Quando il bene é comune, tutti i condomini contribuiscono alle spese.

Ripartizione spese

All’interno di un condominio ci sono quindi le singole caldaie collocate nei singoli appartamenti, che chiaramente appartengono ai singoli condomini i quali ne rispondono per la manutenzione e le spese.

La canna fumaria che espelle i fumi invece:

  • Se è condominiale, appartiene a tutti ed é considerata tale ai sensi dell’art. 1117 c.c., per cui per le spese di manutenzione ne rispondono tutti i condòmini;
  • Se invece la canna fumaria é di proprietà esclusiva, ne risponde solo l’esclusivo proprietario e utilizzatore (art. 1123, co. III, c.c.).

In assenza di precisi accordi tra i proprietari, si applicano le disposizioni di legge, per cui le spese (di pulizia, manutenzione, sostituzione, eventuale demolizione) si dividono in base ai millesimi di proprietà (art. 1123, co. I, c.c.).