Cedolare secca

Sei il proprietario di un immobile e sei stanco di pagare troppe tasse sui guadagni che ottieni dall’affitto? Vivi in affitto e vuoi essere sicuro di pagare un canone fisso concordato per molti anni? Qualsiasi sia la tua situazione, in entrami i casi quello che ti conviene fare è un contratto di locazione con cedolare secca.

In questa guida ti spiego che cos’è la cedolare secca e come funziona, come si calcolano le tasse e l’imposta di registro, quale modello di contratto di locazione utilizzare, come registrare questa tipologia di contratto e come funziona la risoluzione per entrambe le parti dei contraenti. Ecco tutto quello che devi sapere.

Cos’è e come funziona

La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo a cui possono accedere i titolari di immobili in affitto, per l’imposizione fiscale dei redditi derivanti dai canoni di locazione. Si tratta di un regime che conviene sia all’inquilino che al proprietario dell’immobile, grazie ai vantaggi che ne scaturiscono.

Vantaggi e convenienza

L’adozione della cedolare secca comporta dei vantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino. Ecco qui di seguito i pro per entrambi:

Proprietario:

  • Sui redditi derivanti dai canoni di affitto pagherà solo un’imposta fissa e non in base agli scaglioni IRPEF (sicuramente più alti) e non ci sono cumuli di reddito;
  • Non paga l’imposta di bollo e l’imposta di registro.

Inquilino: ha la certezza di pagare un canone fisso per tutta la durata del contratto. Aderendo alla cedolare secca infatti, il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone anche della variazione ISTAT: il canone deve rimanere fino alla scadenza.

Canone concordato

Se opti per la cedolare secca, sui redditi di affitto devi pagare solo il 21% di imposta sostitutiva. Questa percentuale scende al 10% se stipuli un contratto di locazione a canone concordato su un immobile affittato in specifici comuni individuati dal dl 551/1988 (sarebbero i capoluoghi di provincia e i comuni confinanti con essi) e nei comuni ad alta tensione abitativa stabiliti dal Cipe.

Calcolo importo tasse

La percentuale di imposta sostitutiva da applicare è pari al 21%, che scende al 10% se il contratto è a canone concordato e in specifici comuni. Le scadenze e le modalità di pagamento della cedolare secca sono le stesse previste per l’IRPEF: è quindi previsto un meccanismo di pagamento di acconto e saldo.

Se opti per la cedolare secca, devi pagare un acconto del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e il restante 5% l’anno dopo. L’acconto non è dovuto per il primo anno di applicazione, perchE ovviamente l’anno prima non c’è stato alcun reddito da affitto da dichiarare e quindi manca la base su cui effettuare il calcolo.

Inizierai quindi a pagare dal secondo anno di affitto in poi. L’acconto è dovuto solo se la cedolare secca supera 51,65 euro. Se è inferiore a questo importo, si paga in un’unica soluzione a giugno dell’anno dopo (o a luglio con maggiorazione).

L’acconto superiore a 51,65 euro va pagato entro il 30 novembre se l’importo è minore di 257,52 euro: in questo caso va pagato tutto (il 95%) il 30 novembre.

Se l‘acconto è maggiore di 257,52 euro va pagato in ulteriori due rate:

  • 40% (del 95%) entro il 16 giugno;
  • 60% (del 95%) entro il 30 novembre.

Il saldo va infine pagato entro il 16 giugno dell’anno dopo. E’ possibile effettuare il pagamento anche entro il 16 luglio, pagando una mora dello 0,40%. Il pagamento (sia dell’acconto che del saldo) va effettuato tramite modello F24, usando i seguenti codici tributo:

  • 1840: per pagare la prima rata dell’acconto;
  • 1841: per pagare la seconda rata dell’acconto o per il pagamento in unico importo;
  • 1842: per pagare il Saldo.

Esempio

Cedolare secca dovuta inferiore a 51,65 euro. L’anno scorso hai avuto un reddito derivante da affitto pari a 200 euro annui. Devi pagare una cedolare secca pari a 42 euro (il 21% di 200). Non devi pagare nessun acconto, ma tutto in un’unica soluzione l’anno seguente il 16 giugno. Pagamento da effettuarsi con modello F24, codice tributo 1841.

Esempio

Cedolare secca dovuta compresa tra 51,65 e 257,52 euro. L’anno scorso hai avuto un reddito derivante da affitto pari a 1.000 euro annui. Devi pagare una cedolare secca pari a 210 euro (il 21% di 1.000). Devi pagare:

  • 95% di 210, ossia 199,5 euro, il 30 novembre; codice tributo 1840;
  • 5% di 210, ossia 10,5, il 16 giugno dell’anno seguente. Codice tributo 1842.

Esempio

Cedolare secca dovuta maggiore di 257,52 euro. L’anno scorso hai avuto un reddito derivante da affitto pari a 10.000 euro annui. Devi pagare una cedolare secca pari a 2.100 euro (il 21% di 10.000). Devi pagare un acconto di 1.995 euro (95% di 2.100) in due rate:

  • 798 euro (il 40% del 95%) entro il 16 giugno; Pagamento da effettuarsi con modello F24, codice tributo 1840;
  • 1.197 euro (il 60% del 95%) entro il 30 novembre. Pagamento da effettuarsi con modello F24, codice tributo 1841.

 

L’anno seguente, il 16 giugno, devi pagare il restante 5%, ossia 105 euro (5% di 2.100). Pagamento da effettuarsi con modello F24, codice tributo 1841.

Attenzione

Ricorda che alla stessa data devi pagare anche il primo acconto dovuto, quindi: saldo dell’anno precedente + primo acconto dell’ultimo anno. Ossia 105 + 798 euro.

Contratto di locazione

Se stipuli un contratto di affitto a canone libero, optando per la cedolare secca paghi il 21% di imposta. Se stipuli un contratto a canone concordato in un capoluogo di provincia (e comuni confinanti), paghi il 10% di imposta sostitutiva.

E’ importante che il contratto preveda, oltre ai dati del proprietario, dell’inquilino e della casa, anche la durata del contratto e quindi la relativa scadenza, nonché le regole da applicare in caso di disdetta, ossia in caso di risoluzione anticipata del contratto.

Contratto d’affitto

Scarica subito il modello fac simile del contratto d’affitto in cui puoi scegliere la cedolare secca.

Attenzione

Puoi optare per la cedolare secca solo se affitti immobili ad uso abitativo. Non è quindi ammessa per gli affitti di immobili per attività di impresa o di arti e professioni.

Registrazione contratto

Il contratto di affitto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula con il nuovo inquilino. La registrazione va effettuata dal proprietario dell’immobile utilizzando il modello RLI:

  • Tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate;
  • Recandosi di persona presso gli uffici;
  • Tramite gli intermediari abilitati (CAF, commercialisti, ecc.).

Se hai optato per la cedolare secca, non devi pagare né imposta di bollo né imposta di registro. Dopo la registrazione, entro 60 giorni, devi comunicare (tramite raccomandata A/R o PEC) all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio, che la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è stata effettuata con successo.

Risoluzione contratto

Se il contratto viene disdetto prima della naturale scadenza (sia da parte dell’inquilino che del proprietario) non è dovuta l’imposta di registro. Occorre comunque comunicare all’Agenzia delle Entrate la disdetta, compilando e consegnando il modello RLI alla sede in cui era stato registrato.

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