Come affittare casa

Hai ereditato una casa da un parente e hai deciso di metterla in affitto ma non sai come si fa? Ti sei trasferito in una nuova città e vuoi affittare un appartamento ma non l’hai mai fatto prima d’ora? Qualsiasi sia il tuo bisogno, sei capitato nel posto giusto. In questa guida ti spiego come affittare casa: sia per i proprietari che per gli affittuari.

In questa guida scoprirai quali sono le regole e normative per affittare casa, quali sono i requisiti, quali sono i documenti per redarre il contratto d’affitto, come funzionano le agenzie immobiliari, quali e quante sono le tasse da pagare, e ultimi (ma non per questo meno importanti) i consigli più importanti per affittare.

Affittare casa – proprietario

Regole e normative

La legge di Stabilità del 2016 ha cambiato la normativa disciplinante il contratto di affitto. Con le nuove norme, è il locatore (il proprietario di casa) che deve effettuare la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Il contratto deve essere registrato se supera un mese. Quindi non per affitti brevi.

Attenzione

Solo il proprietario può registrare il contratto e se non vi provvede il contratto viene considerato inesistente. da ciò ne consegue che, in caso di inquilino moroso oppure di mancata liberazione dell’appartamento alla scadenza, non si potrà procedere con lo sfratto con sistema abbreviato, ma si dovrà necessariamente intentare una causa ordinaria, molto più lunga e costosa.

Entro 60 giorni dalla registrazione poi, il locatore deve comunicare all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio, l’adempimento della registrazione. La comunicazione può essere inoltrata tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC.

Requisiti

Prima di affittare una casa é necessario assicurarsi dell’effettiva funzionalità dell’immobile e quindi:

  • Che tutti gli impianti siano a norma;
  • Che gli elettrodomestici (se inclusi nell’affitto) funzionino;
  • Che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o cartelle Equitalia;
  • Che i locali siano puliti.

Altro requisito necessario è la certificazione energetica dell’immobile (ACE), che può essere richiesta rivolgendosi ad apposite agenzie (si possono trovare anche online).

La certificazione energetica è necessaria perché in base ad essa il prezzo subisce delle modifiche: con una ottima classe energetica il prezzo sale, mentre si abbassa per le case con classe energetica più bassa, per le quali è previsto un maggiore consumo per il riscaldamento per gli inquilini.

Documenti

La sottoscrizione e la registrazione di un contratto di affitto richiede una serie di documenti che ti elenco qui di seguito.

Prima fase: la firma del contratto

  • Da parte del locatore: documento di identità. codice fiscale, piantina dell’immobile, copia dell’atto di acquisto o visura catastale e attestato ACE (prestazione energetica);
  • Da parte dell’inquilino: documento di identità e codice fiscale (anche degli altri conviventi), due ultime buste paga o ultimo CUD (se dipendente), ultimo modello Unico e visura camerale (se lavoratore autonomo).

Seconda fase: registrazione del contratto

Entro 30 giorni dalla firma, il proprietario deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Occorre presentare all’Agenzia i seguenti cartacei:

  • Due copie del contratto di affitto su cui siano apposte le firme originali;
  • Il modello 69 compilato per la registrazione;
  • La ricevuta di pagamento dell’imposta di registro;
  • Marche da bollo di 16 euro, una ogni due pagine (4 facciate).

E’ possibile procedere alla registrazione anche online e, contestualmente, pagare imposta di bollo e imposta di registro. La registrazione online può essere fatta tramite un CAF oppure, autonomamente, scaricando dal sito dell’Agenzia i software Siria o Iris.

Attenzione

Al momento della registrazione del contratto, è possibile optare per la cedolare secca. Optando per questo regime, alla registrazione del contratto non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Agenzia

Una casa si può affittare sia con che senza agenzia. Attualmente poi, ci sono molte agenzie che possono continuare a gestire l’affitto anche dopo la conclusione del contratto. In questo modo è direttamente l’agenzia a occuparsi della riscossione del canone di affitto e di tutte le problematiche dell’inquilino.

L’agenzia funge da intermediario e, spesso, siccome i rapporti tra inquilini e proprietari non sono idilliaci, una terza persona intermediaria è molto apprezzata. Ovviamente l’agenzia che gestisce un affitto guadagna una percentuale sul canone.

L’agenzia immobiliare si occupa di cercare un inquilino che risponda alle esigenze del proprietario e della casa. Si occupa quindi di preparare tutte le questioni burocratiche, i documenti, di predisporre la registrazione.

È sicuramente un aiuto molto valido, ma ovviamente ha un costo, di solito pari al 10% del canone annuale + IVA. Ovviamente il locatore può decidere di fare tutto da solo, risparmiando questo 10% e occupandosi di tutte le pratiche burocratiche: dalla stipula del contratto alla sua registrazione.

Brevi periodi

Per affitto per brevi periodi, di solito, si intende quello di durata inferiore a un mese (un giorno, a settimane, ecc.), che quindi non necessita di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Il mercato degli affitti brevi nasce grazie alle seconde case di proprietà e nonostante la normativa specifica (la legge 441/1998) le regole sono dettare dal Codice Civile che lascia più libertà alle parti (proprietario e locatore).

Le regole peculiari del contratto di affitto breve sono:

  • Il proprietario chiede al conduttore una cauzione che copre eventuali danni, in assenza dei quali la restituisce alla fine della locazione;
  • Alla fine della locazione il proprietario rilascia la quietanza di pagamento. In questo momento il conduttore deve pagare la tassa di soggiorno al locatore che si occuperà di versarla al fisco;
  • Se il contratto dura non più di un mese non occorre registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

Da un punto di vista fiscale il locatore non ha obblighi IVA, a meno ché affitti due o più appartamenti (in questo caso deve aprire partita IVA).

Al momento della dichiarazione dei redditi, anche se i vari contratti non sono stati registrati presso l’Agenzia delle Entrate, il locatore può optare per il regime di tassazione ordinario (secondo gli scaglioni IRPEF) oppure per la cedolare secca.

Sempre più spesso i proprietari assegnano le loro proprietà ad agenzie specializzate negli affitti brevi, che si occupano non solo di trovare la clientela, della promozione su siti web specializzati, ma anche di tutte le pratiche burocratiche e della pulizia degli appartamenti.

Tasse

Al momento della registrazione del contratto di affitto, se il locatore opta per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.

Se opta per il regime di tassazione ordinaria invece, le spese di registrazione sono dovute in parti uguali da proprietario e inquilino. Può farsene carico interamente il proprietario ma sono vietate clausole che facciano intero carico all’inquilino.

Tuttavia, nonostante il contratto possa prevedere che le imposte (di registro e di bollo) siano pagate a metà tra inquilino e proprietario, in caso di mancato pagamento ne risponde solo il proprietario, essendo il solo soggetto obbligato alla registrazione del contratto.

L’imposta di registro si può pagare ogni anno, oppure in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto e pagare così una somma scontata. L’importo minimo per la prima annualità non deve mai essere minore di 67 euro.

La sanzione per mancato o tardivo pagamento dell’imposta di registro é pari al 120% (fino al 240%) dell’imposta dovuta, più gli interessi di mora.

Ogni anno poi, il locatore dovrà pagare le tasse sugli affitti. Se hai aderito al regime di tassazione ordinaria, pagherà le tasse in base agli scaglioni IRPEF. Se ha aderito alla cedolare secca, indipendentemente dal suo reddito, pagherà un’imposta sostitutiva fissa pari al 21% (ridotta al 10% nei casi previsti).

Consigli per affittare

Per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese, è bene fare attenzione ad alcune regole:

1. Scegli bene gli inquilini

Questa è la regola principale. Sebbene esista lo sfratto, non è sempre così facile liberare un’immobile in caso di inquilino moroso. Prima di stipulare il contratto quindi, il proprietario può chiedere di vedere le ultime due buste paga (se l’inquilino é un lavoratore dipendente) o l’ultimo modelo Unico (se è un lavoratore autonomo).

2. Chiedi le referenze

Se la controparte sostiene di essere già stata in affitto altrove, chiedere delle referenze, ossia il numero di telefono dell’ex proprietario di casa e chiamare per chiedere informazioni generali (se l’inquilino pagava puntualmente, se non ha fatto danni alla casa, ecc.).

3. Fai la lista dei mobili

Al momento della stipula del contratto, se la casa è arredata, occorre allegare una lista dei mobili presenti e, se possibile, scattare anche delle foto.

4. Fai la voltura delle utenze

Prima dell’arrivo del nuovo inquilino, occorre annotarsi i numeri dei contatori e fare eventualmente la voltura delle utenze.

5. Offri una classe energetica alta

Il prezzo deve essere commisurato anche all’indice di prestazione energetica. Più alta è la classe (A, B), minori saranno i consumi. Se la classe è bassa, si tratta di un appartamento dispendioso in termini di utenza (soprattutto se autonoma) e quindi il prezzo scende.

6. Attenzione al metodo di pagamento

Gli affitti devono essere riscossi sempre attraverso metodi rintracciabili (assegni, bonifici, vaglia postali, ecc.). Non contanti.

7. Stipula una polizza assicurativa.

È possibile inserire nel contratto l’obbligo, per l’inquilino, di stipulare una polizza di assicurazione nel caso in cui l’inquilino dovesse perdere il lavoro. In tal caso, sarà l’assicurazione a pagare il proprietario nei casi e nei limiti previsti.

Affittare casa – affittuario

Conviene

Chi per la prima volta decide di andare a vivere da solo, da single o con la propria famiglia, si chiede se e quanto convenga andare in affitto oppure chiedere un mutuo. In realtà non si tratta realmente di una scelta, ma di una possibilità.

Sicuramente oggi il mercato immobiliare è molto favorevole per gli acquirenti, considerando che i prezzi degli immobili sono ancora in discesa e si riesce a contrattare a proprio favore sul prezzo delle case.

L’affitto rappresenta pur sempre del denaro perso per sempre. La casa non è tua, rimane del proprietario, non puoi apportarvi le dovute modifiche. Se compri i mobili poi devi sperare che siano adatti anche per la futura casa.

Se quindi hai la possibilità di comprare casa, ossia hai un lavoro stabile, del denaro da parte per accedere a un mutuo oppure, ancora meglio, l’intera somma, conviene sicuramente comprare casa piuttosto che andare in affitto.

Se però non sei sicuro di continuare a vivere in quella città, anche se economicamente puoi permetterti di comprare casa, è consigliabile aspettare.

Se un domani dovessi trasferirti altrove, vendere non sarà così semplice e dovrai anche pagare l’IMU sulla casa di proprietà. Potrai affittarla, ma gestire un affitto a distanza non è sempre cosa semplice.

Garanzie

Difficilmente un proprietario affitterà la propria casa a una persona senza busta paga. Anzi, sempre più spesso i locatori, ancora prima id iniziare la trattativa, chiedono di vedere le ultime due buste paga (in caso di lavoratori dipendenti) o il modello Unico (in caso di professionisti).

Ovviamente non è obbligatorio dare al proprietario le buste paga o il modello Unico, ma è comunque una richiesta plausibile da parte di quest’ultimo e, se non assecondata, egli ha tutto il diritto di rifiutare l’affitto della propria casa. In alcuni casi è possibile affittare una casa inserendo nel contratto un garante (soprattutto quando si tratta di affitti a studenti, dove il garante è un genitore).

Sempre più locatori chiedono come ulteriore garanzia una polizza assicurativa. Si tratta di assicurazioni che coprono l’eventuale inadempimento dell’inquilino per un massimo di un anno e il cui premio annuale ha un costo di circa il 2% del canone annuo. Tale costo viene pagato dall’inquilino.

Un’altra tipologia di garanzia in caso di affitto, é la fidejussione bancaria. Una banca in pratica, rilascia una fidejussione a favore dell’inquilino e per lui garantisce in caso di mancato pagamento del canone di affitto.

Di solito le banche per una fidejussione chiedono l’1% del canone annuale, ma è difficile ottenerla senza un lavoro a tempo indeterminato o comunque stabile.

Documenti

Per ls stipula di un contratto di affitto, l’inquilino deve fornire al proprietario:

  • Un documento di identità (carta di identità o patente);
  • Il codice fiscale.

E’ necessario fornire i suddetti documenti anche degli eventuali conviventi.

Agenzia

Affittando casa tramite agenzia, si dovrà pagarle la commissione, il cui importo va dal 10% al 20% del canone annuo. Su un affitto di 10.000 euro annui per esempio, si dovrà pagare una commissione pari a 2.000 euro (se é del 20%).

Non c’è un importo minimo o massimo stabilito dalla legge, quindi l’agenzia immobiliare è libera di imporre la propria commissione, ecco perché ogni agenzia applica percentuali differenti (che spaziano appunto, dal 10 al 20%).

Tasse

I canoni di affitto possono essere portati in detrazione in fase di dichiarazione dei redditi, quindi con il modello 730 o modello Unico. Ogni anno quindi, ricorda di raccogliere tutte le ricevute che ti rilascia il proprietario di casa e consegnale al tuo caf, per farle inserire nella dichiarazione dei redditi e ottenere uno sconto IRPEF.

I contratti che godono dei benefici fiscali sono:

  • 4 + 4;
  • Contratti a canone concordato o i 3 + 2;
  • Contratti per studenti fuori sede.

Per avere diritto alla detrazione è necessario che la casa sia destinata esclusivamente ad abitazione principale.

Consigli per affittare

Se stai cercando una casa in affitto, durante la scelta non lasciarti affascinare solo dalla bellezza, dall’arredamento o dal prezzo dell’appartamento. Ecco alcune cose a cui devi stare attento:

1. Attenzione agli specchietti per allodole

Succede a volte che alcuni siti internet tengano le inserzioni di case già affittate. Queste inserzioni servono solo ad accaparrare clienti. Se quindi quella casa non è più disponibile, continua a cercare e a confrontarne altre e non affidarti subito a una sola agenzia o un solo sito.

2. Controlla la metratura

Non sempre i metri quadrati dichiarati corrispondono a quelli reali calpestabili. Spesso le agenzie gonfiano i mq per gonfiare il prezzo. Prima di stipulare il contratto quindi, chiedi l’esatta metratura e verificala di persona. se è più bassa, chiedi uno sconto sul prezzo.

3. Fai attenzione ai dettagli

Prima di stipulare il contratto di affitto potrai vedere la casa. Se l’hai già vista una prima volta, chiedi di vederla nuovamente per controllare bene i dettagli. Controlla che gli elettrodomestici funzionino, che funzionino le lampadine, le tapparelle, che gli scarichi dei lavabi non siano otturati, che funzioni l’acqua calda.

Sembrano banalità, ma è meglio non avere sorprese dopo: il proprietario infatti deve sistemare tutto prima che tu entri in possesso dell’appartamento.

4. Non cedere a richieste assurde

Solitamente il proprietario richiede da un mese fino ad un massimo di tre mesi di cauzione. A volte qualcuno arriva a chiedere fino a sei mensilità, ma si tratta di un importo davvero esagerato e a cui è meglio non accondiscendere.

L’importo dato come caparra deve essere inserito nel contratto e il proprietario deve rilasciarti una ricevuta. Inoltre, non pagare mai nessuna caparra prima di aver controfirmato il contratto.

5. Non cedere a provvigioni troppo elevate

Sebbene le agenzie siano libere di decidere la commissione da applicare, una percentuale che va oltre il 14% è da ritenersi troppo alta.

6. Non pagare le utenze degli inquilini

Nel caso in cui i precedenti inquilini abbiano lasciato dei debiti, per esempio bollette del gas, della luce o spese condominiali, non sono mai a tuo carico.

7. Verifica le pendenze sulla casa

Se stai cercando una casa per un periodo lungo, consulta l’ufficio dei registri immobiliari del Comune per accertarti che non vi siano ipoteche a carico o altri debiti pendenti.

8. Fatti dare sempre una ricevuta

Il proprietario, ogni volta che paghi l’affitto deve rilasciarti una quietanza di pagamento. Le spese straordinarie condominiali sono a carico del proprietario della casa.

9. Quando lasci casa, scrivi un verbale di riconsegna

Nel momento in cui scade l’affitto o lo disdici perché devi trasferirti, scrivi un elenco con tutte le cose che lasci in casa e dichiara le condizioni in cui lasci l’immobile (per esempio se hai pitturato le pareti, ecc.). Questo verbale deve essere firmato dal proprietario e non può più essere contestato.

10. Fai mettere tutto su carta

Tutto quello su cui vi siete accordati, assicurati che venga inserito nel contratto, in modo che in caso di controversia, si possa verificare la realtà dei fatti.

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