Come calcolare il valore normale di un immobile

La legge 296 del 27/12/2006 e precisamente al comma 307, dispone che sia l’Amministrazione finanziaria (e quindi l’Agenzia delle Entrate) a a individuare i criteri per il calcolo del valore normale degli immobili. Il valore normale quindi, non é altro che il valore di mercato, individuato tenendo conto di determinati criteri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate.

Lo scopo di questa norma è quindi quello di aiutare tutte le parti coinvolte nella compravendita di un immobile (acquirente, compratore, eventu8ale agenzia immobiliare, etc.) alla determinazione del valore reale, in maniera più oggettiva possibile, di un appartamento, di una casa, una villa, un immobile, evitando che si crei confusione o speculazioni. Ma come si calcola quindi il valore normale?

Manos entregando una casa

Valore normale di un immobile

Per calcolare il valore normale di un immobile (che é espresso in euro/mq), si parte, innanzitutto, dalla banca dati dell’OMI (Osservatorio del mercato Immobiliare), che non è altro che una banca dati, aggiornata ogni sei mesi, che contiene le valutazioni su tutto il territorio italiano. Nello specifico, questa banca dati, riporta i valori minimi e massimi delle unità immobiliari residenziali, commerciali e parcheggi. con riferimento al territorio e a uno stato di manutenzione normale.

Come é facile dedurre quindi, i valori OMI da soli non sono sufficienti a dare un prezzo esatto ed oggettivo, perchè appunto si riferiscono a uno stato i manutenzione normale e non possono tenere conto di tante altre variabili che contribuiscono a far scendere o salire il valore di una casa.

Da qui, l’esigenza di calcolare un “valore normale” ossia il valore reale di una casa, considerando non solo i valori OMI, ma anche alcuni coefficienti correttivi che tengano conto di queste caratteristiche specifiche di ogni immobile, come per esempio il piano, il taglio della superficie, la categoria catastale.

Come calcolare il valore normale di un immobile

Il provvedimento 27/7/2007 dell’Agenzia delle Entrate, stabilisce quindi che il valore normale di un immobile, si calcola sulla base dei valori della banca dati OMI e di coefficienti di merito relativi allo specifico immobile. Ecco la formula per il calcolo:

Valore normale

Infine, al valore normale finora calcolato, occorrerà applicare un ulteriore efficiente, nello specifico il coefficiente di adeguamento categoria catastale di appartenenza dell’immobile. dovuto alla conversione da categoria catastale a tipologia edilizia OMI. Il coefficiente é pari a 0 (zero) per tutte le categorie, tranne che per:

– categoria catastale A/4 (abitazione popolare), corrispondente ad abitazione economica OMI. Il coefficiente correttivo è pari a 1,05.
– Categoria catastale A/5 (abitazione ultrapopolare), corrispondente ad abitazione economica OMI. Il coefficiente correttivo è pari a 1,10.
– Categoria catastale A/6 (abitazione rurale), corrispondente ad abitazione economica OMI. Il coefficiente correttivo è pari a 1,20.
– Categoria catastale A/8 (ville), corrispondente a ville e villini OMI. Il coefficiente correttivo è pari a 1,10.
– Categoria catastale A/9 (castelli, palazzi storici), corrispondente ad abitazioni signorili OMI. Il coefficiente correttivo è pari a 1,50.

Qualora mancasse una specifica quotazione OMI per una categoria e una zona specifica, si userà la categoria catastale in esame alla tipologia edilizia OMI più analoga, a cui andrà applicato un ulteriore coefficiente correttivo e pari a:

– da ville e villini ad abitazioni civili: coefficiente correttivo 1,20;
– da abitazioni tipiche ad abitazioni economiche: coefficiente correttivo 1,20;- da box a posto auto coperto: coefficiente correttivo 1,20;
– da post auto coperto a posto auto scoperto: coefficiente correttivo 1,20.

A questo link Agenzia Entrate é possibile consultare i valori OMI per Comuni e zone.

Fonte: Georoma (Collegio provinciale dei geometri e geometri laureati di Roma).

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