Come dimostrare il subaffitto

Quella del subaffitto é una pratica molto diffusa, ma purtroppo non sempre si sa come comportarsi, sia da parte del locatore ( il proprietario dell’immobile), sia da parte del conduttore (l’inquilino). Occorre denunciare subito al proprietario della casa la presenza di un nuovo inquilino? E’ sempre possibile subaffittare un appartamento o c’è qualche divieto in tal senso? E, soprattutto, cosa fare per dimostrare il subaffitto se l’inquilino non lo ha dichiarato?

A volte infatti, potrebbe essere difficile provare il subaffitto in nero, visto che l’inquilino potrebbe dire di aver solo deciso di ospitare qualcuno e quindi di non ricevere alcun reddito dalla sublocazione. Di seguito analizziamo alcuni casi ricorrenti e specifici per dare una risposta alle domande più comuni.

Affitto casa

L’inquilino ha sempre la possibilità di sublocare parzialmente l’immobile, ma ha l’obbligo di comunicarlo al proprietario di casa. Dovrà comunicargli i dati del subconduttore, la durata del contratto e i vani subaffittati. La sublocazione totale invece, é sempre vietata dalla legge (a meno che non lo consenta una clausola contrattuale o il proprietario vi acconsenta); se quindi l’inquilino non vive più in casa e la subaffitta, commette un illecito, anche se continua a pagare normalmente l’affitto. Il proprietario, quindi, avrà la facoltà di disdire il contratto e far sgomberare la casa.

Da parte sua però, sebbene la sublocazione sia consentita (come già detto, solo quella parziale), il locatore può benissimo inserire nel contratto di locazione il divieto di subaffittare anche parzialmente l’appartamento. Basta inserire nel contratto di locazione un’apposita clausola di divieto.

Come dimostrare il subaffitto

Cosa fare per dimostrare il subaffitto? Come comportarsi quindi se l’inquilino subaffitta tutta o parte della casa ma non lo dichiara? Come dimostrare che si tratta di subaffitto e non di semplice ospitalità? L’ospitalità (gratuita, senza pagamenti) è infatti sempre consentita e sono nulle le clausole contrattuali che la vietino in qualsiasi metodo. La clausola di un contratto di locazione in cui sia vietata l’ospitalità (che si tratti di parenti o amici), é sempre nulla, poichè contrastante con i principi di solidarietà previsti dalla nostra Costituzione italiana. Si può quindi sempre ospitare chiunque, anche persone estranee al nucleo familiare e anche non temporaneamente, purchè non si riceva denaro e quindi non si tratti di subaffitto, ma di mera ospitalità.

Se il locatore sospetta che non si tratti di ospitalità ma sussista un subaffitto, per tutelarsi, potrà agire in due modi:

– se il locale é subaffittato a un parente, spetta al locatore l’onere della prova e quindi dimostrare che si tratta di subaffitto. Non sarà di certo semplice, perché dovrebbe, per esempio, entrare in possesso della prova dell’accordo di sublocazione, di un’intestazione di un’utenza a carico dell'”ospitato”, oppure provare il subaffitto tramite dei testimoni.

– Se il locale é subaffittato a un amico e quindi a una persona non appartenente al nucleo familiare, la situazione é più semplice: l’onere della prova spetta all’inquilino. La legge infatti, presume sempre la sublocazione quando in casa viene ad abitare un non parente dell’inquilino principale. Sarà quindi quest’ultimo a dover dimostrare che non si tratta di subaffitto ma di mera ospitalità.

Cosa fare invece nel caso in cui l’inquilino non viva più in casa, ha subaffittato a un altro nucleo familiare, pur continuando a pagare regolarmente il canone? Se nel contratto di affitto vi era specifica clausola di divieto di sublocazione o comunque il proprietario non vi acconsente, il contratto con l’inquilino si risolve e si può procedere con lo sfratto del nuovo inquilino. Purtroppo però, non si potrà avvalere della procedura veloce di sfratto poichè manca un rapporto contrattuale con il nuovo inquilino. Si potrà quindi innanzitutto risolvere il contratto con il conduttore originario e poi chiedere ai nuovi occupanti di lasciare l’immobile che occupano senza alcun titolo.

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