Come estinguere un mutuo

Poter estinguere il mutuo ipotecario (e non) è il sogno di tutti quegli italiani che hanno acceso un finanziamento a lungo termine per l’acquisto di una casa, che si tratti della prima casa o di quella delle vacanze al mare o in montagna. Utilizzare i risparmi, oppure un’eredità per estinguere il mutuo è possibile: l’articolo 40 comma 1 del testo Unico bancario sancisce la possibilità, per il debitore, dell’estinzione anticipata (parziale o totale).

Chi ha la possibilità di estinguere in anticipo però, si chiede quali siano i costi da pagare, se c’è una penale di estinzione da pagare alla banca. Alla luce delle variabili da considerare, vediamo quando e se conviene estinguere un mutuo, i casi di estinzione parziale o totale, su mutuo a tasso fisso, variabile o misto, i moduli di domanda da consegnare (la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà) e i costi da sostenere.

Mutuo

Come estinguere un mutuo

Alcune banche stabiliscono che non si possa estinguere un mutuo prima di 18 mesi dall’accensione dello stesso. Questo affinchè il prestito sia considerato “fondiario” ossia a lungo termine e per evitare quindi di dover restituire ulteriore denaro al cliente. In realtà questa clausola è molto discutibile, in quanto il testo unico non parla di alcun limite e, potenzialmente, il cliente può estinguere il mutuo quando lo desidera. Nella maggior parte dei casi comunque, il mutuo viene estinto dopo che sono passati più di 18 mesi, magari dopo tre anni, quattro, dieci. Il mutuo, o meglio, il debito rimanente, può essere stinto in ogni momento, anche se manca un solo anno di debito da pagare.

I costi di penale

Non sempre la banca prevede dei costi di penale (ossia una commissione da pagare alla banca) per l’estinzione di un mutuo, tuttavia, il legislatore ha ritenuto indispensabile disciplinare questo evento, imponendo dei costi massimi che possono essere applicati dalla banca e che variano a seconda che il mutuo sia a tasso fisso o variabile.

Per tutti i mutui sottoscritti dal 02 febbraio 2007 in poi, non possono essere previsti costi di penale alcuna (decreto Bersani convertito nella Legge n° 40 del 02/04/2007), purchè il mutuo riguardi persone fisiche (non società quindi) e l’abitazione principale. Nei restanti casi, ossia per i mutui accesi prima del 02/04/2007, le penali massime applicabili sono queste:

1. Mutui a tasso variabile

– 0,50% del prestito estinto anticipatamente, se l’estinzione é chiesta prima del terz’ultimo anno.
– 0,20% del prestito estinto anticipatamente, se l’estinzione é chiesta durante il terz’ultimo anno.
– nessuna penale per i mutui estinti negli ultimi due anni,

2. Mutui a tasso fisso

– 1,90% del prestito estinto anticipatamente, se l’estinzione é chiesta durante la prima metà del mutuo.
– 1,50% del prestito estinto anticipatamente, se l’estinzione é chiesta dalla metà al quart’ultimo anno.
– 0,20% del prestito estinto anticipatamente, se l’estinzione é chiesta durante il terz’ultimo anno.
– nessuna penale per i mutui estinti negli ultimi due anni,

3. Mutui a tasso misto

Se al momento dell’estinzione vige il tasso fisso, valgono i limiti previsti per il tasso fisso. Se vige il tasso variabile, valgono i limiti previsti per il tasso variabile.

Estinzione parziale o totale

Il debitore può estinguere il mutuo ipotecario parzialmente o totalmente.

Estinzione parziale: esempio

Hai da rimborsare ancora 40.000 euro di mutuo, ma ne estingui solo 10.000. La rata mensile é di 500 euro. La banca non potrà più chiedere alcun interesse sulla quota restituita, la rata deve essere rimodulata e l’effetto è proporzionale al debito estinto. Ecco come si calcola la nuova rata:

La quota estinta é pari al 25% (10.000/40.000), per cui rimane da restituire il 75% del debito (100 – 25).

La nuova rata da pagare sarà pari al 75% di 500 euro, cioè 375 euro mensili, mantenendo invariata la durata di estinzione.

Estinzione totale: esempio

L’estinzione totale non è altro che la chiusura definitiva del mutuo e quindi la restituzione di tutto il debito residuo. All’importo restituito si aggiunge, come sopra, la penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione (circa 50 euro). A questa somma andranno aggiunti anche i cosiddetti “dietimi giornalieri”, ossia gli interessi del periodo tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui il mutuo viene estinto. I dietimi giornalieri si calcolano così: debito rimborsato x il numero di giorni x il tasso giornaliero (ossia il tasso annuo diviso 365). Vediamo un esempio pratico.

Debito residuo da estinguere 50.000 euro. Tasso 5% annuo (giornaliero quindi pari a 5:365 = 0,0137%)
Ultima rata pagata il 31 dicembre.
Mutuo estinto il 15 gennaio (sono quindi 15 giorni dall’ultima rata pagata).

I dietimi giornalieri si calcolano moltiplicando 50.000 x 15 x 0,000137 = 102,75 euro

Come chiedere l’estinzione

L’estinzione deve essere chiesta consegnando alla banca una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. A questo link un fac simile da scaricare e compilare.

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