Condominio moroso

Prima o poi capita a tutti di scontrarsi con un condomino moroso che non paga più spese condominiali e bollette. A volte è colpa della crisi che priva una famiglia di un reddito, spesso la volontà esplicita di fare i “furbi” e risparmiare sulle spalle altrui. Anche nel tuo condominio c’è qualcuno che non paga più? Non ti preoccupare.

In questa guida sul condominio moroso ti spiego chi deve pagare le spese non coperte, cosa fare per tutelarsi e far pagare a chi di dovere, come gestire l’avvocato e le spese legali, come richiedere un sollecito all’amministratore, come funziona la messa in mora e il decreto ingiuntivo, infine quando avviene la sospensione dei servizi.

Chi paga

Fino a qualche tempo fa, tanti erano i dubbi in merito all’eventuale ripartizione delle spese in presenza di un condomino moroso. La recente riforma (Legge 11.12.2012 n. 220) ha sancito nuove regole che, da una parte tutelano il diritto del creditore e dall’altro quello dei condomini in regola con i pagamenti.

In caso di morosità di un condomino, il nuovo articolo 63 disp. att. c.c. così come modificato dalla riforma del condominio, sancisce un vincolo di solidarietà tra i condomini. Ciò significa che se uno di essi risulta moroso, il creditore potrà esigere il pagamento dagli altri anche se sono in regola con i versamenti.

Tuttavia la norma impone un limite: il creditore può rivalersi sugli altri condomini ma solo dopo aver agito (senza risultato) verso il condomino moroso (cd. preventiva escussione).

Per poter chiedere il pagamento agli altri, non é sufficiente un qualsiasi tentativo di ottenere il pagamento dal soggetto moroso: il creditore deve poter dimostrare di aver provato a ottenere il pagamento con “ragionevole sforzo” e che non vi siano beni da pignorare al debitore tali da soddisfare il credito vantato.

Cosa fare

L’attore che deve intervenire per primo è l’amministratore: entro 180 giorni (sei mesi) dalla chiusura del bilancio d’esercizio deve agire giudizialmente contro il condominio moroso e può farlo tramite un decreto ingiuntivo, ossia il provvedimento di un giudice che impone al debitore di pagare entro 40 giorni dalla ricezione dello stesso.

Prima di agire legalmente e rivolgersi al tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo, solitamente l’amministratore tenta delle vie più soft:

  • Una lettera di sollecito, redatta da egli stesso, nel quale esorta il condomino a pagare i suoi debiti entro tot tempo (di solito quindici giorni);
  • Se la lettera di sollecito non sortisce alcun esito, può inviare al debitore una lettera di diffida e messa in mora, nella quale per l’ultima volta lo esorta al pagamento e, in mancanza del quale, sottolinea che sarà costretto ad adire le vie legali.

Se i tentativi risultano vani, all’amministratore non rimane altro che il decreto ingiuntivo. Per chiedere decreto ingiuntivo al tribunale, l’amministratore non ha neanche bisogno della delibera assembleare che lo autorizzi. Inoltre, anche se il debitore si oppone al decreto ingiuntivo, esso é immediatamente esecutivo.

Attenzione

Solo se il debitore non paga e non si trovano beni atti a saldare il debito, le quote saranno dovute dagli altri condomini.

Avvocato e spese legali

Il ricorso a un avvocato comporta delle spese per il condominio. L’amministratore provvede a pagare queste parcelle utilizzando i fondi presenti nel conto corrente condominiale oppure chiedendo il denaro ai condomini in base alle tabelle millesimali. Una volta pagate, queste spese verranno addebitate al condomino moroso: gli altri quindi devono solo anticiparle, dopo dovranno essere rimborsate.

Sollecito

Prima di adire le vie legali e quindi chiedere il decreto ingiuntivo al giudice, solitamente l’amministratore tenta di risolvere la questione in via bonaria, inviando all’inquilino moroso una semplice lettera di sollecito. La lettera va spedita tramite raccomandata A/R e deve contenere il dettaglio delle spese dovute dal condomino.

Lettera di sollecito

Scarica subito il modello fac simile editabile WORD della lettera di sollecito per inquilino moroso.

Attenzione

La lettera di sollecito non interrompe il termine entro cui adire le vie legali: In caso di esito negativo della lettera, l’amministratore ha sempre sei mesi di tempo per chiedere il decreto ingiuntivo e i sei mesi vanno conteggiati dalla data di chiusura del bilancio condominiale in cui risultano i debiti.

Messa in mora

Se il primo sollecito non va a buon fine, l’amministratore ha un ulteriore possibilità prima di procedere con la richiesta di decreto ingiuntivo: la messa in mora (ex. art. 1219 c.c.), che é una lettera più formale rispetto al semplice sollecito e costituisce l’ultimo avviso prima di procedere con le vie legali. Se anche questo tentativo non va a buon fine, non rimane altro che il decreto ingiuntivo.

Lettera per messa in mora

Scarica subito il modello fac simile compilabile WORD della lettera per messa in mora.

Attenzione

La lettera di sollecito così come la lettera di messa in mora non sono obbligatorie, ma sono solo degli strumenti in più per l’amministratore che vuole provare a risolvere la questione bonariamente, senza dover ricorrere alla giustizia e sopportare le spese legali (che devono essere anticipate dagli altri condomini).

Decreto ingiuntivo

Ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c, se un condomino risulta moroso, l’amministratore può chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo. Tale decreto: non occorre l’approvazione dell’assemblea e anche se il condomino moroso presenta opposizione al decreto, esso è comunque subito esecutivo.

Il decreto ingiuntivo di questo tipo é un procedimento ad hoc per le questioni condominiali: é molto più veloce ottenerlo rispetto ai decreti ingiuntivi chiesti in altri casi. Ottenere il decreto é più veloce, poiché esso é:

  • Certo (c’è la delibera assembleare che ha approvato il rendiconto);
  • Liquido (la somma dovuta é precisamente individuata);
  • Esigibile (lo stato di morosità fa maturare quote da pagare).

Attenzione

La legittimazione passiva del procedimento appartiene solo al proprietario dell’immobile. Ciò significa che il decreto ingiuntivo va proposto verso il proprietario e non verso il conduttore. L’inquilino infatti, se non ci sono accordi scritti diversi, non é tenuto a pagare determinate spese condominiali (art. 5 Legge 392/1978).

Sospensione servizi

In caso di morosità che si protrae oltre i sei mesi, l’amministratore condominiale può interrompere al debitore l’uso dei servizi comuni di cui é possibile il godimento separato (arti. 63, co. 3, disp. att. c.c.). In base alla recente riforma del condominio, non occorre più neanche che tale sospensione sia autorizzata dal regolamento condominiale.

Se l’amministratore non vi provvede di sua spontanea iniziativa, la decisione può anche essere presa dall’assemblea condominiale.

Attenzione

L’amministratore può sospendere solo l’uso di servizi che non siano essenziali, in quanto salvaguardati dalla Costituzione italiana (art. 32). Può per esempio sospendere l’uso dell’ascensore, ma non quello di fornitura dell’acqua (Tribunale di Brescia ordinanza n. 15600 del 29 settembre 2014).

Per quanto riguarda invece la fornitura del riscaldamento centralizzato, ci sono ancora pareri discordanti: il Tribunale di Milano Sezione IX civile, con l’ordinanza del 24 ottobre 2013 ha ordinato l’immediato ripristino del riscaldamento a un condomino risultato moroso. Di diverso parere il Tribunale di Roma che, con l’ordinanza del 27 giugno 2014, ha consentito l’interruzione della fornitura di riscaldamento.