Se un condomino non paga la sua parte di spese condominiali (per esempio la ripartizione di spese previste nella bolletta dell’acqua o del gas del condominio, oppure le spese per la manutenzione, etc.) l’amministratore condominiale, può chiedere il pagamento agli altri condomini, oppure il debito rimane limitato al condomino moroso?
Se fino a qualche anno fa, la disciplina era piuttosto farraginosa e fuorviante, nel 2012 è intervenuta la Legge 11.12.2012 n. 220, che ha fatto degli opportuni chiarimenti. Ecco cosa si deve fare, in base alla legge, quando un condomino è moroso.
Che fare
l’art. 63 disp. att. c.c., così come modificato dalla Legge 11.12.2012 n. 220, ha stabilito un vincolo solidale tra i condomini. Cosa significa? Significa che se un condomino non paga, devono pagare subito gli altri condomini. Sì e no. Vediamo perchè.
“Vincolo solidale” significa che, per la riscossione delle spese condominiali, i creditori possano richiedere il pagamento dagli altri condomini, quand’anche questi sono in regola con tutti i pagamenti, rispettando però il vincolo di sussidiarietà: è possibile pretendere il pagamento dai condomini in regola, solo dopo aver agito inutilmente proprio verso il soggetto moroso.
L’articolo non indica precisamente quali siano le azioni da eseguire per chiedere il pagamento al condominio moroso ma, per analogia con le società di persone (dove appunto i soci sono responsabili solidalmente per i debiti sociali), si può procedere con un tentativo di un’esecuzione mobiliare (Cass., 15 gennaio 1986, n. 190) o presso terzi (Cass. 3 marzo 2011, n. 5136), con un decreto ingiuntivo.
Decreto ingiuntivo
L’Amministratore di condominio chiede al giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del soggetto moroso. Il giudice quindi, adito dal creditore con ricorso, verifica la sussistenza del debito ed emette direttamente il decreto ingiuntivo. Il tutto quindi senza un processo, senza un contraddittorio con il debitore.
Il decreto ingiuntivo contiene una condanna a pagare una somma di denaro o a consegnare dei beni fungibili (articolo 633 c.p.c.). Entro una determinata scadenza, il condominio potrà fare opposizione. Altrimenti dovrà pagare (o consegnare i beni).
Morosità
Nel caso in cui il creditore abbia cercato con ogni ragionevole mezzo, ma inutilmente, di ottenere il pagamento dal debitore moroso, a questo punto potrà pretendere il pagamento dagli altri condomini, che sono responsabili solidalmente.
Riassumento quindi, occorre agire in via preventiva sul debitore principale e solo dopo aver inutilmente escusso il primo, si potrà procedere a chiedere la somma agli altri.
C’è solo un caso in cui il creditore può pretendere il pagamento direttamente dagli altri: in caso di evidente e chiaro stato di insolvenza del condomino moroso (sentenza Cass. 18/07/2011, n. 15731).