Condominio parziale

“Io non lo utilizzo quindi non voglio pagarlo!”. “Lo utilizzi anche tu quindi devi darci la tua parte”. “Per me è una spesa inutile perché non mi riguarda”. Quante volte hai sentito questi commenti nelle assemblee di condominio? Forse troppe. Forse poche volte perché abiti in un “condominio parziale”.

In questa guida sul condominio parziale ti spiego che cos’è, come funziona l’assemblea condominiale, come avviene al distribuzione e ripartizione delle spese delle parti comuni e non, ti fornisco alcuni esempi di ripartizione, ti spiego quando è necessario il codice fiscale e quali sono le principali differenze con il supercondominio.

Cos’è

Il codice civile non offre una specifica definizione di condominio parziale, tuttavia essa si può desumere dall’articolo 1123 c.c. il quale, parlando di “ripartizione delle spese” quando si effettuano dei lavori di manutenzione (ad esempio per il rifacimento del tetto o della facciata), sottolinea che tutti i condomini devono partecipare ai costi in base alle tabelle millesimali: chi ha un valore più alto paga di più, chi più basso paga meno.

Come funziona

Quando ci sono delle parti condominiali non comuni a tutti, ma solo a un gruppo limitato di condomini, le spese per quella cosa vanno ripartite solo tra coloro che ne traggono utilità. Da qui il condominio parziale, ossia la possibilità di utilizzare delle cose comuni limitata ad alcuni e sono solo costoro a dover pagare per la manutenzione, sostituzione della cosa.

Ne consegue che anche alle assemblee riguardanti tali cose, saranno chiamati a partecipare, votare e decidere esclusivamente gli interessati (sentenza Cassazione n. 1680 del 29 gennaio 2015, sentenza Cassazione 23851 del 24 novembre 2010).

Assemblea

Quando si deve decidere in merito a cose che sono utilizzate solo da una parte dei condomini, solo costoro sono invitati a partecipare all’assemblea (ordinaria e straordinaria) e sono quindi solo costoro a poter decidere in merito.

In quanto a disciplina, si applicano le stesse regole del condominio normale, quindi:

  • Costituzione: anche nel condominio parziale la costituzione dello stesso automatica (Sentenza Corte di Cassazione n. 8136 del 28 aprile 2004);
  • Ripartizione spese: ai costi delle cose comuni non a tutti, partecipano (in base alle tabelle millesimali) solo coloro che ne traggono utilità e non anche gli altri (sentenza n.177/2010 del Tribunale di Trieste);
  • Maggioranze: per quanto concerne le delibere dell’assemblea, le maggioranze si modificano proporzionalmente (Corte di Cassazione n. 7885 del 27 settembre 1994).
  • Responsabilità: in caso di condominio parziale, per la custodia del bene sono responsabili solo i condòmini che ne traggono utilità (Corte di Cassazione sentenza n. 1959 del 12 febbraio 2001).

Legittimazione passiva e attiva

Per quanto riguarda le controversie che possono nascere su un bene che fa parte solo del condominio parziale, é legittimato passivo l’amministratore dell’intero condominio (Corte di Cassazione sentenza n.651 del 21 gennaio 2000).

Per ciò che concerne la legittimazione attiva, il condominio parziale non ha legittimazione attiva e quindi non può impugnare una sentenza giudiziale che ha toccato l’intero edificio (Corte di Cassazione sentenza n. 651 del 17 febbraio 2000).

Ripartizione spese

Come sottolineato dall’articolo 1123, terzo comma del codice civile, quando in un condominio ci sono delle parti che non sono comuni a tutti ma solo a una parte dei proprietari alle spese partecipano e decidono solo coloro che ne traggono utilità.

Gli altri non sono convocati, non partecipano all’assemblea e non ne sono responsabili (Corte di Cassazione, sentenza n. 7885 del 27 settembre 1994).

Tetto e facciata

La ripartizione delle spese é semplice da desumere: se c’è una cosa che serve tutti allora tutti pagano, altrimenti pagano solo coloro che ne hanno utilizzo esclusivo.

Questione annosa é quella del rifacimento del tetto o della facciata: solitamente queste sono parti comuni a tutti i condomini, ma ci sono casi (si veda per esempio il caso di complessi residenziali composti da più edifici pur facendo parte dello stesso condominio) in cui la ripartizione deve essere fatta solo tra coloro che appunto ne traggono utilità.

Spese legali

Se in merito a una cosa del condomini parziale sorgono controversie o una causa legale, le spese legali devono essere sostenute sempre solo dal condominio parziale e non da tutto l’edificio (anche se l’amministratore dell’intero condominio é legittimato passivamente).

Esempi parti comuni

Esempi classici di condominii parziali ce ne sono tanti e di ogni tipo:

Esempio

Complesso residenziale. Quando c’è un unico condominio composto da più palazzi, chiaramente ogni palazzo cure le proprie spese relative a scale, ascensori, tetto e facciate. Ci sono poi altre cose che invece possono essere in comune con tutto il complesso, ad esempio il giardino (Corte di Cassazione, sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005).

Esempio

Unico edificio. Il caso di condominio parziale può verificarsi anche in un edificio unico: si pensi quando in un palazzo ci sono degli impianti che appartengono solo ad alcuni condòmini e non agli altri, ad esempio dei lastrici solari).

Codice fiscale

L’Agenzia delle Entrate con circolare 7/E del 7 febbraio 2007 ha sottolineato che ogni volta che si profila una gestione autonoma per la quale sono necessari adempimenti separati, va chiesto e ottenuto un codice fiscale differente.

Ne consegue quindi che il condominio parziale deve avere un suo proprio codice fiscale diverso rispetto a quello del condominio totale.

Si pensi ad esempio in caso di ristrutturazione edilizia di parti comuni solo al condominio parziale i condomini che vogliono usufruire delle relative detrazioni fiscali devono utilizzare il codice fiscale del condomini o parziale.

Oppure, se per esempio, solo un edificio di un complesso decide di avere il portinaio: sarà solo questo edificio a fungere da sostituto di imposta e quindi dovrà avere un codice fiscale a parte.

Supercondominio

Codominio parziale e supercondominio sono due fattispecie molto differenti, esattamente l’uno è il contrario dell’altro.

Il supercondominio infatti esiste nel momento in cui ci sono vari edifici legati tra loro dall’esistenza di parti comuni, che tutti i vari edifici sfruttano (per esempio l’ingresso, oppure i posti auto o ancora il giardino condominiale). In questo caso per le spese sulle parti comuni partecipano tutti.

Per quanto riguarda invece il condominio parziale, si hanno delle parti che sono comuni solo ad alcuni condomini e non a tutti: si pensi ad esempio a un lastrico solare che serve solo ad alcuni condomini.

In questo caso le spese relative a queste cose vengono ripartite solo tra coloro che ne traggono utilità e non tra gli altri condòmini, i quali sono esclusi anche dall’assemblea per le decisioni in merito.