Condominio senza amministratore

Non tutti i condominii sono litigiosi e difficili da gestire: esistono infatti molti casi di condomini in grado di vivere in pace gli uni con gli altri e casi di edifici costituiti da poche famiglie che ci abitano. In tutti questi casi, il costo di un amministratore di condominio diventa superfluo e può essere evitato.

In questa guida ti spiego come funziona il condominio senza un amministratore, quali regole deve rispettare, quali sono gli obblighi da adempiere, come deve essere richiesto e gestito il codice fiscale, come funzionano le assemblee di condominio, quando è necessario un conto corrente e dunque quali sono le sanzioni per inadempienze.

Come funziona

L’articolo 1129 del codice civile sancisce che l’obbligo di nominare un amministratore scatta solo quando l’edificio é composto da almeno nove proprietari. Per un piccolo condominio (quindi fino a otto persone) non c’è alcun obbligo e i condomini possono gestire autonomamente l’edificio.

Pro e contro

L’assenza di un amministratore che gestisca il condominio é fondamentalmente un risparmio di denaro. C’è però da considerare che in un piccolo condominio la gestione potrebbe essere abbastanza semplice, per cui il costo di un amministratore non rappresenta un costo eccessivo da sostenere.

Suggerimento

Richiedi sempre qualche preventivo: gli amministratori devono sempre chiarire il proprio compenso prima della nomina e decidi, insieme agli altri proprietari del condominio, se conviene nominarne uno oppure se vi è un condomino disposto a occuparsi della gestione dell’edificio.

Quali problemi più comuni

Quando non viene nominato un amministratore serve comunque un referente. Sebbene non ci sia nessuna ufficialità, viene comunque scelto in assemblea un qualunque condomino che si occuperà dell’edificio a nome di tutti i proprietari.

Durante la riunione occorre mettere per iscritto le regole condominiali (orari di silenzio da osservare, a chi affidare la pulizia delle scale…).

Tuttavia ci sono alcune situazioni che potrebbero far sorgere dei dubbi: il caso più frequente é quello dei lavori straordinari di ristrutturazione delle parti comuni. Nel condominio classico si occupa di tutto e i lavori vengono fatturati al codice fiscale riferito all’amministratore. Senza questa figura diventa più difficile gestire alcuni aspetti fiscali.

In assemblea dovrà comunque essere scelto un referente, che si occuperà della gestione del condominio. Inoltre, anche il condominio minimo deve avere il suo codice fiscale, indipendente da quello dei condomini.

Codice fiscale

Il fatto che un piccolo condominio non sia obbligato ad avere un amministratore non significa che si possa esimere anche dagli obblighi fiscali.

In caso di lavori di manutenzione o ristrutturazione (ordinari o straordinari), si riceveranno delle fatture, che devono essere intestate al condominio e al suo codice fiscale (soprattutto per potere accedere alle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione) anche se non c’è un amministratore.

Attenzione

Il condominio resta comunque un sostituto di imposta e quindi deve versare la ritenuta d’acconto per i lavoratori o professionisti che eseguono lavori e dovrà presentare il Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

Attenzione

Anche quando si allaccia l’energia elettrica o l’acqua occorre fornire il codice fiscale del condominio. Da ciò si desume quindi che: non é obbligatorio l’amministratore ma é obbligatoria l’attribuzione del codice fiscale.

In questo caso uno qualsiasi dei condomini deve fungere da referente e da rappresentante. I condomini riuniti in assemblea possono scegliere il referente tra uno dei condomini che si propongono.

Questa persona designata si occuperà della gestione dell’edificio e della richiesta di attribuzione del codice fiscale. Tale va presentata presso l’Agenzia delle Entrate, consegnando il modello AA5/6.

Modello AA5/6

Scarica subito il modello AA5/6 editabile per l’attribuzione del codice fiscale del condominio

Regole

Come stabilito dall’articolo 1138 del codice civile, il Regolamento di Condominio è obbligatorio solo per gli edifici con almeno undici proprietari. Ne consegue che non é obbligatorio per un piccolo condominio. Tuttavia tanti piccoli condominii scelgono comunque di stilare delle regole indicanti i punti chiave della vita in comune.

Suggerimento

La cosa migliore da fare é di riunirsi in assemblea per stilare un regolamento: delle regole di vita comune che saranno sicuramente le fondamenta del vivere in maniera civile e rispettosa di tutti e che possono riguardare per esempio le ore in cui osservare il silenzio, la pulizia delle scale, l’uso dei garage e del giardino e tanti altri aspetti.

Regolamento condominiale

Scarica subito il modello fac simile editabile WORD del regolamento condominiale

Obblighi

Sebbene l’amministratore non sia obbligatorio per il piccolo condominio, esso non deve sottrarsi da alcuni adempimenti fiscali. Anche il condominio minimo deve:

  • Avere un codice fiscale identificativo;
  • Versare le ritenute d’acconto se durante l’anno dei collaboratori prestano lavoro;
  • Presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

Inoltre, non essendo obbligatorio l’amministratore, vengono meno tutti gli adempimenti legati alla sua persona, per cui non sussiste neanche l’obbligo compilare il Quadro AC nel modello Unico personale del referente.

Assemblea di condominio

Mancanza dell’amministratore non deve essere sinonimo di mancanza di regole. Un condominio minimo soggiace alle stesse regole di un condominio di 10 persone: entrambi devono seguire le norme del codice civile, tutto, quindi anche per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea, le delibere, le maggioranze.

Sia che si tratti di questioni ordinarie che straordinarie. Le decisioni quindi non vanno prese a casaccio senza rispettare la legge, ma secondo i dettami del codice civile previsti per tutti i condominii.

Come funziona

Quando manca l’amministratore é bene che uno dei condomini funga da referente e gestore. Le assemblee devono essere convocate correttamente, quindi tramite lettera raccomandata a ogni condomino. La ripartizione delle spese deve essere effettuata in base alle tabelle millesimali, che quindi devono essere redatte anche nei piccoli condominii.

Convocazione

Per la prima assemblea quindi, il rappresentante dell’edificio deve mandare una lettera raccomandata (o consegnare a mano) con l’avviso di convocazione dell’assemblea (prima e seconda convocazione in caso di quorum non raggiunto), con il seguente ordine del giorno:

  1. Nomina amministratore o rappresentante;
  2. Redazione delle tabelle millesimali;
  3. Richiesta attribuzione codice fiscale all’Agenzia delle Entrate;
  4. Apertura conto corrente;
  5. Varie ed eventuali.

L’assemblea si svolgerà quindi nel rispetto del codice civile: ci sarà un presidente, un segretario e un verbale. Le delibere saranno valide con le dovute maggioranze numeriche e millesimali.

Sanzioni e detrazioni fiscali

Il piccolo condominio deve chiedere il codice fiscale e chiedere anche la variazione in caso di cambio dati (quindi soprattutto quando cambia la persona di riferimento dell’edificio). In caso di mancata attribuzione o variazione si applicano le sanzioni previste D.P.R. 605/1973 (articolo 13) e quindi una multa da 100 a 200 euro circa.

Se nel condominio vengono effettuati lavori per i quali é prevista la detrazione fiscale, ogni condomino può usufruirne, purché l’edificio:

  • Possegga un codice fiscale;
  • A tale codice fiscale siano intestate tutte le fatture delle ditte che hanno fatto i lavori.

Condominio senza codice fiscale

Esempio

Il proprietario di un appartamento del condominio senza codice fiscale, effettua l’apposito bonifico e indica in esso il suo codice fiscale personale, non avendone uno il condominio. Viene a sapere solo più tardi che il codice fiscale é obbligatorio. Cosa può fare per non perdere le detrazioni fiscali a causa dell’errore?

L’Agenzia delle Entrate, ha risposto a un interpello con la risoluzione 27 agosto 2015, n. 74/E, la quale ha disposto che per accedere comunque alla detrazione occorre:

  • Chiedere finalmente all’Agenzia delle Entrate il codice fiscale al condominio (modello AA5/6);
  • Pagare la sanzione prevista per omesso codice fiscale, pari a 103,29. La sanzione va pagata con modello F24 indicando il codice 8912;
  • Inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione in carta libera indicante per ogni condomino:
  • Dati e codice fiscale;
  • Dati catastali degli appartamenti;
  • Dati dei bonifici;
  • La richiesta del condominio di essere considerato come il soggetto che ha fatto il lavori;
  • La conferma che le fatture emesse dalle imprese effettuanti i lavori, sono da riferirsi al condominio e non ai singoli condomini.

In questo modo ogni singolo condomino potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali e quindi indicarle nel modello 730 (o Unico).

Apertura conto corrente

Non é obbligatorio aprire un conto corrente a nome del condominio minimo. Però per una migliore gestione un proprietario può aprirne uno suo personale e in esso far confluire il denaro necessario alla gestione dell’edificio. Di solito lo apre il condomino rappresentante scelto in assemblea.

Attenzione

Il conto corrente intestato al condominio non é obbligatorio e può aprirne uno a suo nome personale un qualunque proprietario, ma sicuramente in alcuni casi potrebbe essere utile perché alcuni gestori (esempio luce, gas), preferiscono intestare le utenze al codice fiscale del condominio e non a quello di un condomino privato.