Contratto di affitto

Hai deciso di affittare la tua seconda casa a qualcuno per ottenere un guadagno mensile extra? Hai trovato un appartamento che vuoi affittare ma è la prima volta che lo fai e non sai come muoverti? Che tu sia un locatore o un conduttore, la prima cosa che devi fare è compilare, firmare e registrare è il contratto d’affitto.

In questa guida ti spiego come funziona il contratto d’affitto, quali sono le tasse che devi pagare (quali sono le soluzioni più comunemente scelte), quali sono le tipologie di contratto diposinibili, quando fare la registrazione, come funziona il rinnovo e come subentrare ad un vecchio inquilino. Ecco cosa devi sapere.

Cos’è

Il contratto di locazione è un accordo in cui un proprietario di immobile (detto locatore) lo concede in uso a un altro soggetto (detto inquilino o affittuario o conduttore), dietro pagamento di un corrispettivo.

Si parla spesso di contratto di affitto, anche se in realtà la normativa quando parla di affitto si riferisce alla locazione di immobili aziendali (bari, ristoranti), ma ormai è comune parlare d’affitto anche per gli immobili residenziali.

Come funziona

E’ molto importante che il contratto sia stipulato per iscritto e che il proprietario provveda alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Un contratto non registrato infatti, anche se stipulato in forma scritta, è come se fosse inesistente.

Quindi in caso di controversia (per esempio affittuario moroso) non si potrà procedere con lo sfratto ma con una causa ordinaria. Scrittura e registrazione sono importanti per attribuire diritti e doveri a proprietario e affittuario.

Attenzione

Gli affitti brevi di durata non superiore a un mese non necessitano di registrazione.

Tasse

Se sei proprietario di un immobile e lo hai dato in affitto, sui proventi derivanti dai canoni di locazione dovrai pagare le tasse in sede di dichiarazione dei redditi. Hai due possibilità, puoi scegliere se:

  • Aderire al regime di tassazione ordinario;
  • Aderire al regime della cedolare secca. Puoi scegliere la cedolare secca solo se l’immobile non è locato nell’esercizio di impresa o altra attività economica.

Tassazione ordinaria

Se opti per la tassazione ordinaria, sui canoni di affitto saranno applicate le aliquote IRPEF di competenza e i canoni di affitto fanno cumulo con gli eventuali altri redditi da te percepiti.

Esempio

Sei un lavoratore dipendente e hai un reddito lordo di 24.0000 euro annui. Hai anche una casa di proprietà che hai affittato a 6.000 euro annui. Hai optato per la tassazione ordinaria sui proventi da affitto.

 

Su questi 6.000 euro pagherai l’aliquota IRPEF al 38%, questo perché 24.000 + 6.000 fa 30.000 e quindi appartieni al terzo scaglione di reddito IRPEF.

 

Il fisco ti riconosce uno sconto del 5% (in passato era del 15%) sul reddito da affitto e quindi l’IRPEF andrà calcolata su 5.700 euro e non su 6.000. Per il terzo scaglione di reddito è prevista un’ IRPEF del 38% che, calcolati su 5.700 euro fanno 2.166 euro, l’IRPEF dovuta per i redditi derivanti da affitto se opti per la tassazione ordinaria.

Cedolare secca

Se opti per la cedolare secca, indipendentemente da altri redditi che possiedi, ti sarà applicata un’imposta sostitutiva pari al 21%. In questo caso quindi, i redditi derivanti dall’affitto non fanno cumulo con altri tuoi eventuali redditi. In questo caso però non è previsto lo sconto del 5% sulla base imponibile.

Esempio

Sei un lavoratore dipendente e hai un reddito lordo di 24.0000 euro annui. Hai anche una casa di proprietà che hai affittato a 6.000 euro annui. Hai optato per la cedolare secca sui proventi da affitto. In fase di dichiarazione dei redditi pagherai un’imposta pari solo al 21% di 6.000 euro, ossia 1.260 euro. Un importo inferiore rispetto alle tasse dovute se opti per la tassazione ordinaria.

Imposta di bollo e di registro

C’è un’altra differenza se opti per la tassazione ordinaria piuttosto che per la cedolare secca. Con la cedolare secca non si paga né imposta di bollo né imposta di registro.

Nel regime di tassazione ordinaria invece, devi pagare un’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto di affitto. Inoltre ogni anno dovrai anche pagare l’imposta di registro, il cui importo varia in base all’immobile locato:

  • Immobile: % Imposta di registro;
  • Residenziale a uso abitativo: 2% dell’intero affitto annuo;
  • Fabbricati strumentali: 1-2% dell’affitto annuo;
  • Fondi rustici: 0,5%;
  • Altre tipologie di immobile: 2%

Se non vuoi pagare l’imposta di registro ogni anno, puoi pagarla in un’unica soluzione, moltiplicando l’importo annuale per il numero di anni del contratto di affitto.

Tipi di contratto

Se possiedi un immobile residenziale e hai deciso di affittarlo, puoi optare tra cinque tipologie di contratto:

Contratto ordinario a canone libero (4+4)

È un contratto che ha una durata stabilita pari a 4 anni, al termine dei quali in caso di silenzio delle parti il contratto si intende rinnovato per altri quattro anni.

Se una delle parti intende disdire, deve inviare una lettera di disdetta sei mesi prima della scadenza (dei quattro anni o in qualsiasi momento). Al termine degli 8 anni, se lo desiderano le parti possono stipulare un nuovo contratto per rinnovare la locazione.

Contratto transitorio

È un contratto che ha una durata minima di un mese e massima di 18 mesi. Alla scadenza il contratto è concluso senza alcuna comunicazione delle parti che, se lo vorranno, potranno stipulare un nuovo contratto con le stesse o diverse condizioni.

Contratto convenzionato o a canone concordato (3+2)

È il contratto di locazione che prevede un canone più basso in quanto calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

Per il calcolo del canone si prendono in considerazione delle vere e proprie tabelle che valutano le caratteristiche dell’immobile (ascensore, giardino, rifiniture, mq) e quindi portano al prezzo. Il proprietario che sceglie questa tipologia contrattuale invece, ha diritto a delle agevolazioni fiscali:

  • IRPEF: nella dichiarazione dei redditi dovrà indicare solo il 49,5% del canone annuale;
  • Imposta di registro: è previsto uno sconto del 30% sull’imposta.

Alla scadenza dei tre anni le parti possono accordarsi e rinnovare il contratto di altri tre anni, altrimenti viene rinnovato automaticamente di due anni. Al termine del rinnovo degli ulteriori due anni, il contratto non si disdice automaticamente ma, chi lo desidera, deve inviare la disdetta almeno sei mesi prima.

Contratto transitorio per studenti

Questo contratto può essere stipulato solo con studenti universitari e in città universitarie. La durata non può essere minore di sei mesi e maggiore di 36. Anche in questo caso il canone di affitto è calmierato da accordi locali e il proprietario si avvantaggia di agevolazioni fiscali.

Contratto di comodato d’uso

È un contratto in cui l’affitto è offerto a titolo gratuito, ha durata determinata e nel caso in cui non fosse prevista una durata, occorre restituire l’immobile quando il proprietario ne fa richiesta. Purtroppo è un contratto che delle volte viene utilizzato per gestire locazioni in nero.

In linea di massima, i contratti di locazione più diffusi sono quelli a canone libero (4+4) e quelli a canone concordato (3+2).

Ammobiliato

Il proprietario può locare l’appartamento parzialmente o totalmente arredato. In questo caso occorre indicare nel contratto tutti i mobili presenti nell’appartamento, in maniera analitica. L’inquilino, alla scadenza del contratto dovrà restituire l’immobile nelle medesime condizioni e con tutti i mobili presenti nell’elenco del contratto.

Come fare il contratto

La normativa che regola i contratti di affitto è la Legge n. 431 del 9 Dicembre 1998. Tutti i contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni devono essere messi per iscritto e devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

È il proprietario dell’immobile che deve occuparsi della registrazione (in passato potevano farlo entrambi, locatore e inquilino), quindi è il soggetto che ne risponde in caso di mancata registrazione. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto con l’inquilino.

Dopo la registrazione del contratto, il proprietario deve comunicarne l’adempimento all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio. Basta comunicare in carta semplice che la registrazione è avvenuta. La lettera va spedita tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC.

Registrazione

Affinché il contratto di affitto sia valido non è sufficiente che sia scritto: esso deve anche essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La Legge di Stabilità 2016 ha individuato nel proprietario dell’immobile la persona preposta alla registrazione del contratto, il quale ne è responsabile in caso di ritardi o omissioni. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto.

Quanto costa e chi paga

Se si opta per la cedolare secca, non sono dovute né imposte di bollo né imposte di registro. Se invece si opta per la tassazione ordinaria, le spese di registrazione (imposta di bollo e imposta di registro) sono per metà a carico del proprietario e per metà a carico dell’inquilino. Nel contratto è possibile prevede che siano tutte a carico del proprietario, ma mai a carico intero dell’inquilino.

Attenzione

Un contratto non registrato è inesistente, per cui in caso di controversie non si potranno far valere gli stessi diritti e doveri di un contratto registrato.

Risoluzione

La risoluzione del contratto può avvenire alla scadenza oppure in via anticipata. Nel contratto sono indicate le modalità di cessazione in entrambi i casi e solitamente sono sempre necessari sei mesi di preavviso prima del recesso. In alcuni casi è possibile prevedere dei tempi più brevi. La disdetta va comunicata tramite raccomandata A/R.

In caso di risoluzione del contratto anticipata (prima della scadenza), occorre pagare all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro pari a 67 euro da versare sempre entro un mese. Di solito chi paga l’imposta è la parte che ha deciso di disdire il contratto. L’imposta di registro non è dovuta in caso di cedolare secca. Occorre comunque comunicare la risoluzione del contratto presentando il modello RLI.

Rinnovo

Alla scadenza del contratto di affitto, esso può essere rinnovato, alle medesime condizioni o a condizioni diverse. La proroga deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate e occorre pagare anche l’imposta di registro come avvenuto in fase di prima registrazione del contratto di locazione.

L’imposta di registro può essere pagata annualmente oppure in un’unica soluzione e va pagata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Se si è optato per la cedolare secca, per conservare tale opzione (e quindi non pagare neanche l’imposta di registro) occorre confermarla insieme alla comunicazione di proroga.

Subentro

Nel contratto di locazione, può subentrare un nuovo proprietario oppure un nuovo inquilino. In questo caso si parla di cessione del contratto di locazione. L’accordo tra l’ex contraente e il nuovo può fissare il pagamento di un costo per la cessione. E’ dovuta l’imposta di registro pari a:

  • 67 euro se la cessione è avvenuta senza costo;
  • 2% del costo (con un minimo di 67 euro) se la cessione é avvenuta con un corrispettivo.

L’imposta va versata entro 30 giorni dal subentro.

Attenzione

In caso di subentro ex legge (per esempio per atto tra vivi o per eredità) non sono dovuti adempimenti né il pagamento dell’imposta di registro. Occorre solo comunicare all’Agenzia il subentro. Se è il locatore il nuovo contraente, può scegliere la cedolare secca consegnando il modello RLI, sempre entro un mese dal subentro.