Contratto preliminare di compravendita dal notaio: perchè è meglio farlo

Durante una compravendita immobiliare, quando finalmente ci si accorda sull’acquisto di una casa, una delicata, quanto importante fase, é quella del contratto preliminare. Il preliminare di vendita, conosciuto anche come “compromesso”, serve a impegnare le parti per un certo periodo di tempo precedente la vendita, durante il quale le parti possono organizzarsi (per esempio il venditore può predisporre la casa, etc.). Ma non solo.

Un contratto preliminare infatti, rappresenta una tutela sia per il compratore che per il venditore. Ma lo è soltanto ad alcune condizioni.

Casa in vendita

Contratto preliminare immobiliare

Con la firma del contratto preliminare per la vendita di una casa (o di un terreno, box, etc.) il venditore e il compratore si impegnano a concludere il successivo contratto di trasferimento della proprietà.

Il preliminare é molto diverso dalla proposta di acquisto: in entrambe è previsto il versamento di una caparra ma, mentre la proposta d’acquisto ti impegna solo la parte che l’ha firmata, con il contratto preliminare si impegnano entrambe le parti a firmare successivamente il contratto di compravendita. Quindi il compratore si impegna a comprare e il venditore a non vendere ad altri acquirenti e a predisporre la casa per la consegna.

Non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare con l’ausilio di un notaio, è possibile stipularlo anche tra privati, ma è consigliabile farlo con il notaio, vediamo perchè.

Registrazione

Dalla firma del preliminare, l’obbligo giuridico ha effetto solo tra le parti. Cosa significa? Significa che volendo, il venditore potrebbe comunque vendere la casa ad altri, costituire su di esso diritti reali di godimento o iscrivere ipoteche sull’immobile. E questo rappresenta un rischio per l’acquirente, perchè se avviene, l’acquirente non potrà chiedere al giudice di invalidare la vendita nè l’ipoteca o il diritto reale di godimento costituito, ma potrà chiedere solo il risarcimento dei danni. Inoltre, con la sola firma, nel malaugurato caso in cui il venditore abbia dei debiti, la casa potrebbe essere pignorata o sequestrata.

Il rimedio a tutti queste spiacevoli situazioni ha un nome: trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, per la quale è necessario un notaio. La trascrizione del preliminare produce un “effetto prenotativo” per l’acquirente, che rimarrà il primo ad aver diritto all’immobile. Nel malaugurato caso in cui l’immobile dovesse essere soggetto ad esproprio e vendita forzata inoltre, nella ripartizione di quanto ricavato, è il primo creditore ad essere pagato prima di tutti gli altri.

In al-tre parole, nei rapporti con i terzi, è come se il contratto definitivo di compravendita fosse avvenuto nel momento della firma del preliminare, neutralizzando, di fatto, eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.

La trascrizione del preliminare, tutela l’acquirente anche in caso di inadempimento. Se il venditore infatti, per esempio non gli vende più la casa, l’acquirente che ha firmato il preliminare (registrato), ha diritto al rimborso degli acconti pagati, può ottenere il doppio della caparra, etc.

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