Credito d’imposta prima casa

Quando hai comprato la tua prima casa due anni fa hai goduto di vari benefici fiscali tra cui l’aliquota agevolata. Se vuoi rivendere nell’immediato l’immobile per acquistarne uno paritario (ovvero qualificato sempre come prima casa) puoi ottenere come beneficio aggiuntivo il credito d’imposta sulla nuova prima casa.

In questa guida al credito d’imposta per la prima casa ti spiego come funziona, come si calcola l’importo, qual è la durata del credito, quando decade, come fare la dichiarazione, come specificare la propria volontà nell’atto notarile, cosa cambia con una moglie a carico e come ottenere il rimborso.

Cos’è

Il credito di imposta per il riacquisto di prima casa é un’agevolazione fiscale di cui puoi beneficiare se rivendi l’immobile che avevi comprato usufruendo dei benefici prima casa e ne compri un’altro non di lusso (art. 7, co. 1, L. 448/1998). Per la modalità di applicazione del credito, viene anche definito ” a catena”.

Esempio:

  • Anno 2018: acquisti un’immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • Gennaio 2021: rivendi l’immobile acquistato;
  • Entro l’anno 2021, se riacquisti un altro immobile hai diritto a un credito di imposta. Se trascorre più di un anno dalla vendita della prima casa, perdi il beneficio.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 12/E del 08/04/2016 ha inoltre precisato che hai diritto al credito di imposta anche se compri il nuovo immobile prima della vendita del primo, concedendo quindi maggiore flessibilità nei tempi previsti per la sostituzione dell’immobile con uno più adatto alle esigenze familiari e personali.

Calcolo

La normativa italiana prevede che il credito di imposta sia pari all’imposta di registro o all’IVA pagata quando hai comprato la prima casa: in pratica il credito consiste nel recupero delle imposte già pagate, per evitare ulteriori costi fiscali in caso di sostituzione della prima casa con una più adatta alle proprie esigenze.

Attenzione

Il credito non può mai essere maggiore dell’imposta dovuta per il secondo acquisto.

Esempio

Hai comprato una prima casa e hai pagato 1.000 euro di IVA (o imposta di registro). La vendi e compri un’altra casa, per la quale dovresti pagare 800 euro di IVA. In questo caso non pagherai nulla perché hai da far valere in detrazione un credito pari a 1.000 euro.

Esempio

Hai comprato una prima casa e hai pagato 1.000 euro di IVA (o imposta di registro). La vendi e compri un’altra casa, per la quale dovresti pagare 1.700 euro di IVA. In questo caso puoi usare 1.000 euro di credito di imposta in compensazione, ma devi aggiungere 700 euro per il nuovo acquisto.

Durata

Quanto tempo dura il credito di imposta accumulato? Per comprendere meglio la situazione, facciamo un esempio sul meccanismo del credito di imposta “a catena”: supponiamo che nel:

  • 2017: acquisti una prima casa e paghi IVA pari a 1.000 euro;
  • 2018: la vendi;
  • 2019: compri un’altra casa per la quale devi IVA pari a 1.500; utilizzi quindi 1.000 euro di credito di imposta in compensazione e aggiungi 500 euro restanti;
  • 2022: rivendi di nuovo la seconda casa e ne acquisti una terza (che rimane sempre unica casa) per la quale sono dovuti 700 euro di IVA.

In questo caso (vendita e riacquisto a catena), esistono 3 possibilità per stabilire l’importo da pagare:

  • 600 euro perché hai già consumato il tuo credito negli anni passati;
  • 100 euro (600 – 500) perché l’ultima volta hai effettivamente sborsato solo 500 euro;
  • Non paghi nulla, perché l’ultima volta hai pagato 500 euro ma avevi un creduto di 1.000, per un totale di credito accumulato pari a 1.500 euro.

La Corte di Cassazione ha sancito la legittimità della terza ipotesi: i crediti di imposta quindi si sommano l’uno di seguito all’altro.

Decadenza

Il credito di imposta decade in caso di perdita dei seguenti requisiti:

  • L’abitazione acquistata deve essere non di lusso, quindi non di categoria catastale A1, A8 e A9; Il beneficio fiscale é ammesso solo per le seguenti categorie catastali: A2, A3, A4, A5, A6, A7, A11;
  • Residenza nel Comune ove si trova l’immobile o trasferimento della stessa entro 18 mesi dall’acquisto; in alternativa l’immobile può essere ubicato nel Comune dove il contribuente svolge la propria attività lavorativa o non lavorativa non remunerata (studio, ecc.);
  • Non titolarità di diritti reali su altri immobili nello stesso Comune e su tutto il territorio nazionale (la casa deve essere prima e unica).

Dichiarazione

Se hai un credito di imposta prima casa, puoi usarlo:

  • In compensazione di IVA o imposta di registro per l’acquisto della nuova casa che sostituisce la prima;
  • In compensazione delle imposte ipotecarie e catastali;
  • In fase di dichiarazione dei redditi (tramite Modello 730 o Modello Unico) per diminuire l’IRPEF dovuta.

Esempio

Supponiamo che tu abbia un credito di imposta uguale a 1.500 euro. Acquisti una nuova casa in sostituzione della prima per la quale l’imposta dovuta é pari a 1.000 euro. In questo caso quindi usi 1.000 euro di credito per compensare la nuova imposta dovuta. I restanti 500 euro puoi indicarli nel 730 in modo da ottenere uno sconto sull’IRPEF.

Attenzione

Il credito di imposta non da diritto a rimborso, per cui non hai altra scelta se non quella di utilizzarlo in compensazione o per diminuire l’IRPEF dovuta.

Atto notarile

Per avvalersi del credito di imposta è indispensabile manifestare la propria volontà nell’atto notarile di acquisto della nuova casa. L’atto notarile deve quindi riportare:

  • L’espressa volontà di usufruire del credito di imposta;
  • L’importo di imposta di registro o IVA da cui deriva il credito;
  • Gli estremi dell’atto notarile di acquisto e di successiva vendita della precedente casa;
  • Il possesso dei requisiti per le agevolazioni prima casa (e la non decadenza) anche per l’immobile sostitutivo;
  • Gli estremi delle fatture (e copia delle stesse) in caso di acquisto con IVA.

Moglie a carico

Se hai deciso di usare il credito di imposta per diminuire l’IRPEF dovuta, devi indicarlo nella dichiarazione dei redditi (nel modello 730 o Unico). Nel modello devi indicare l’esatto importo del credito che ti spetta. Se l’immobile é cointestato (supponiamo il 50% a te e il restante 50% al tuo coniuge), tu puoi detrarre solo il 50% dell’importo.

La situazione cambia se tua moglie é a tuo carico. In questa situazione é consigliabile presentare la dichiarazione dei redditi congiunta: in questo modo il credito spettante a tua moglie puoi recuperarlo tu.

Essendo il coniuge fiscalmente a carico (quindi con un reddito inferiore a 2840,51 euro lordi annui), hai diritto a compensare per suo conto il credito spettante.

Rimborso

Il credito di imposta non da diritto a rimborso, ma può essere usato solo in compensazione di altre tasse. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 189 del 21 settembre ’99 al par. 4.4 sottolinea che é consentito il riporto all’anno successivo dell’eventuale credito restante non utilizzabile tutto in un anno.

Esempio

Hai un credito di imposta pari a 2.000 euro per il riacquisto della prima casa. Con la dichiarazione dei redditi risulta un’IRPEF a tuo carico pari a 700 euro. Quest’anno quindi compenserai solo 700 euro, mentre i restanti 1.300 euro potrai usarli a compensazione l’anno successivo, fino alla capienza dell’intero credito spettante.