Delibera condominiale

Vivere insieme ad altre persone comporta responsabilità comuni. Quella più importante consiste nel prendere decisioni riguardo a modifiche ed interventi che devono essere effettuati nel condominio. Quando l’assemblea condominiale raggiunge un quorum su un dato argomento allora viene fatta una delibera condominiale.

In questa guida ti spiego cos’è la delibera condominiale, come funziona, come può essere impugnata, come funziona la mediazione, quando e come può essere annullata, come sospenderla per un periodo di tempo e come richiederne ed ottenerne la revoca. Ecco tutto quello che devi sapere.

Cos’è

La delibera condominiale é l’espressione della volontà dei condomini che, riuniti in assemblea, prendono le decisioni su argomenti di interesse comune, quali ad esempio la nomina e revoca dell’amministratore, l’installazione di pannelli fotovoltaici, questioni relative alle parti comuni ma anche alle parti private laddove necessario.

Come funziona

Le delibere condominiali vanno prese durante una specifica riunione che prende il nome di “assemblea condominiale”. Affinché le delibere siano valide occorre, a seconda dell’argomento per cui si deve deliberare, che siano rispettati:

  • Il quorum costitutivo, ossia il numero minimo di condomini che deve essere presente all’assemblea affinché possa dirsi validamente costituita;
  • Il quorum deliberativo, ossia il numero minimo di votanti a favore affinché la delibera sia valida.

Esempio

Un condominio necessita di lavori straordinari di grande importanza (per esempio il rifacimento dell’intera facciata). Affinché l’assemblea sia validamente costituita occorre la presenza di tanti condomini che costituiscano i 2/3 del valore dell’immobile e i 2/3 dei partecipanti al condominio. Le delibere saranno invece valide se votate dalla maggioranza dei presenti e che costituisca almeno la metà del valore dell’immobile intero.

Attenzione

Generalmente l’amministratore riunisce l’assemblea in prima convocazione ma, se non si presenta il numero di persone minime richieste per la validità dell’assemblea, chiede una seconda convocazione con un quorum costitutivo più basso, se é possibile.

Impugnazione

Se ritieni che una delibera sia stata presa in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale (quindi la ritieni “viziata”) puoi impugnarla dinanzi al giudice. Puoi impugnare la delibera se per questa tu eri:

  • Contrario;
  • Astenuto;
  • Assente.

Le delibere viziate sono di due tipi:

  • Nulle, quando l’irregolarità é così grave da essere insanabile; in tal caso può essere impugnata non solo dai condomini contrari, assenti e astenuti, ma da chiunque ne abbia interesse (Cassazione Civile Sez. II, 1302/98).

Esempio

L’assemblea condominiale delibera di non adattare a norma di legge l’impianto di riscaldamento centralizzato. Una delibera del genere non potrà mai essere sanata.

  • Annullabili, quando l’irregolarità è di entità minore. In tal caso se i condomini non la impugnano entro i termini previsti (30 giorni), si sana automaticamente e quindi diventa vincolante per tutti i condomini.

Esempio

L’assemblea delibera con maggioranze non valide per quell’argomento ed é quindi annullabile su impugnazione di un condomino. Se però nessun condomino la impugna entro 30 giorni, diventa automaticamente valida.

Attenzione

Le delibere nulle possono essere impugnate da qualsiasi persona ne ha interesse e senza limiti di tempo. Per quanto riguarda invece le delibere annullabili, essere possono essere portate in tribunale solo dai condomini contrari, astenuti e assenti ed entro il termine perentorio di 30 giorni, trascorsi i quali la delibera diviene valida e vincolante per tutti.

Procedura: citazione

Se ritieni che una delibera sia nulla, puoi rivolgerti al tribunale senza alcun termine, quindi anche dopo un mese, un anno, due, dieci anni, non c’è nessun termine di prescrizione. Se invece ritieni che la delibera sia annullabile, hai solo 30 giorni di tempo per fare un atto di citazione dinanzi al giudice.

I 30 giorni sono da conteggiarsi a partire dal:

  • Giorno delle delibera se sei stato contrario o astenuto;
  • Giorno in cui hai ricevuto la comunicazione della delibera se eri assente.

Cosa serve e quanto costa

Per impugnare una delibera devi fare un atto di citazione in Tribunale, in cui dovrai indicare:

  • La delibera viziata;
  • La questione di l’illegittimità della delibera, se contraria alle norme o al regolamento condominiale.

Puoi proporre l’impugnazione attraverso un avvocato di tua fiducia, non é infatti sufficiente una semplice raccomandata da te sottoscritta.

Mediazione

Il decreto legge 69/2913 conosciuto anche come “Decreto Fare” ha imposto che prima di rivolgersi al giudice occorre tentare obbligatoriamente la mediazione civile. Se quindi ritieni che una delibera condominiale sia viziata, sei obbligato a rivolgerti prima a un Ente autorizzato dal Ministero della Giustizia. Solo se il tentativo di mediazione fallisce potrai proporre l’atto di citazione dinanzi al giudice.

Attenzione

Il tentativo di mediazione é obbligatorio. Non puoi procedere direttamente con l’atto di citazione: verrebbe subito respinto per mancanza del tentativo di conciliazione, a cui saresti prontamente rimandato.

Nulla

Il confine tra nullità e annullabilità é stato ritenuto molto sottile per svariato tempo, fino a quando finalmente la questione é stata risolta con l’intervento delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 4806/2005, ha elencato le delibere nulle, ossia quelle:

  • Prive degli elementi essenziali (ad esempio non è determinato l’oggetto della delibera, non é chiaro o inesistente);
  • Con oggetto impossibile, contrario alla legge o non di competenza dell’assemblea (ad esempio si decide di conservare sostanze illegali);
  • Che ledono i diritti individuali/proprietà esclusive dei singoli condomini (ad esempio si impone a un condomino di liberarsi del suo gatto).

Sono invece annullabili le delibere:

  • Prese con quorum non valido (ad esempio occorrevano 2/3 dei condomini ma si si é presentato solo 1/3);
  • Affette da vizi formali (ad esempio quelle viziate da mancata convocazione di uno o più condomini).

Sospensione

Anche se dovessi rivolgerti al giudice per chiedere l’annullamento di una delibera, essa non verrà subito sospesa. Se l’assemblea ha deciso, l’esecuzione della delibera non viene sospesa solo perché qualcuno l’hai impugnata dinanzi al giudice (art. 1137 c. 3 c.c).. Il giudice annullerà la delibera solo al momento della sentenza, sempre se sussistono gli elementi di annullabilità.

Quando si può fare

Una delibera assembleare nulla o annullabile quindi, é subito esecutiva e la tua citazione in giudizio non la blocca. Puoi ottenere la sospensione solo richiedendola espressamente al giudice, il quale la concederà se accerta a tuo carico un danno più forte in caso di esecuzione rispetto a quello che ne avrebbe il condominio intero in caso di sospensione (art. 2378 c. 4 c.c.)

Revoca

L’assemblea condominiale può cancellare una delibera già presa con il medesimo quorum indispensabile per la prima approvazione (Cass. Civ. Sez. II, n. 8231 del 06/04/2009). Tuttavia, se la delibera é già in fase di esecuzione e la revoca causa dei danni ai condomini o a parti terze, a costoro occorre risarcire gli eventuali danni causati dalla revoca.

Esempio

Una ditta inizia i lavori di ristrutturazione nel condominio, che poi revoca la decisione. Alla ditta spetta il risarcimento per mancato guadagno se previsto nel contratto.