Disdetta contratto d’affitto

Abiti in affitto e vuoi cambiare appartamento perché quello che hai adesso non ti piace più? Sei il proprietario di un appartamento che hai messo in affitto e ora vuoi venderlo? Qualsiasi sia il tuo caso quello che devi fare è mandare subito una lettera di disdetta del contratto d’affitto al tuo locatore/conduttore.

In questa guida ti spiego come funziona la disdetta del contratto d’affitto, quando puoi farla, quali sono i motivi che ti legittimano a farla, come inviarla, quali moduli fac simili compilabili usare, quali sono gli oneri da pagare, come funziona per il box auto e infine come revocare la disdetta se ci hai ripensato.

Chi può farla

I contratti di locazione e la loro disdetta sono disciplinati dalla Legge n.ro 431 del 09/12/1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo“, la quale, all’articolo 3, regola i termini della disdetta, sia da parte del locatore (il proprietario) che del conduttore (l’inquilino).

In effetti, la risoluzione anticipata del contratto di affitto, è disciplinata diversamente a seconda che, chi chiede la disdetta sia il proprietario o l’inquilino. Mentre il primo può comunicare la disdetta solo prima della scadenza, il secondo può comunicarla in ogni momento a prescindere dalla scadenza del contratto.

Motivi

Recesso del locatore

Il locatore (il proprietario dell’immobile), può recedere dal contratto solo dando un preavviso almeno sei mesi prima della scadenza effettiva. Non può quindi recedere in qualsiasi momento, ma solo in prossimità della scadenza e solo in presenza dei motivi elencati nell’art. 3 della Legga n.431 del 9/12/1998, ossia se:

  • Intende abitare l’immobile o farne uso commerciale o di pubblica utilità, per sè o i suoi familiari;
  • Intende vendere l’immobile. In questo caso l’inquilino ha diritto di prelazione;
  • L’immobile è molto danneggiato e non possono essere eseguiti lavori con l’inquilino che vi abita, senza metterne a rischio la sua incolumità;
  • L’inquilino ha piena disponibilità di un altro alloggio nello stesso Comune;
  • L’inquilino non occupa più l’immobile.

Attenzione

La morosità dell’inquilino non è prevista come motivo di disdetta, poiché in questo caso il locatore si può tutelare attivando le procedure di sfratto.

Recesso del conduttore

Solo per il conduttore, nel contratto di affitto può essere previsto che la disdetta possa essere richiesta in qualsiasi momento e senza particolari motivi, anche con un preavviso ridotto a soli tre mesi piuttosto che sei.

Se nel contratto non c’è scritto nulla in merito, allora si applicano le disposizioni generali: la disdetta può essere chiesta in qualsiasi momento a prescindere dalla scadenza del contratto solo per gravi motivi, rispettando un preavviso di almeno sei mesi.

I gravi motivi che giustificano la disdetta prima della naturale scadenza del contratto, sono quelle situazioni involontarie e imprevedibili sopravvenute dopo la stipula del contratto, quali ad esempio:

  • Necessità di trasferirsi altrove per aver cambiato lavoro;
  • Nascita di un figlio che rende la casa inadatta;
  • Presenza di umidità e muffa causata da difetti strutturali della casa;
  • Necessità di tornare ad abitare con la famiglia (nel caso di studenti).

Infine, rappresenta grave motivo se l‘immobile è locato a un’impresa e questa ha necessità di ampliarsi (o ridursi, in caso di crisi aziendale) e quell’immobile non è più idoneo alle nuove dimensioni aziendali.

Come farla

La disdetta va comunicata all’altra parte per iscritto e spedita tramite raccomandata A/R. Nella lettera devono essere indicati i motivi per i quali si intende risolvere la locazione e occorre rispettare i termini di preavviso previsti dal contratto, per dare molto alla controparte di cercare un nuovo inquilino o un nuovo appartamento.

Se il contratto lo prevede, solo per l’inquilino è possibile recedere senza addurre particolari motivazioni e con un termine di preavviso inferiore a sei mesi, ma solo se lo prevede espressamente il contratto.

I termini di disdetta quindi, sono pari a sei mesi:

  • Il proprietario dell’immobile può disdire il contratto solo almeno sei mesi prima della naturale scadenza, non prima;
  • L’inquilino può disdire il contratto dando un termine di preavviso di sei mesi prima della naturale scadenza. Può disdirlo in qualsiasi momento se il contratto lo prevede espressamente o qualora ricorrano gravi motivi.

Attenzione

Sono nulle le clausole che obbligano l’inquilino a dare un termine di disdetta superiore a sei mesi.

Oneri

In caso di risoluzione del contratto ci sono delle spese che devono essere sostenute: esse sono la restituzione della caparra iniziale e le tasse.

Restituzione della caparra

Il deposito cauzionale non può mai essere superiore alle tre mensilità. Esso va interamente restituito all’ex inquilino nel momento in cui libera l’immobile locato. La funzione della caparra è quella di deposito cauzionale, per coprire gli eventuali danni causati dall’ex inquilino. Il conduttore può trattenere (tutta o parte) della caparra se:

  • L’inquilino era moroso;
  • L’inquilino ha danneggiato la casa o i mobili.

Attenzione

Il risarcimento, ossia la parte di cauzione da trattenere, può essere stabilito tramite accordo tra le parti. In mancanza di accordo, la somma non può essere decisa dal locatore senza il consenso dell’ex inquilino, ma da un organo giudiziario.

Tasse: l’imposta di registro

Le tasse vanno pagate solo in caso di risoluzione anticipata (prima della naturale scadenza del contratto. In caso di risoluzione occorre pagare all’Agenzia delle Entrate l‘imposta di registro pari a 67 euro (importo fisso), da pagare entro 30 giorni dalla risoluzione definitiva dell’affitto.

Di solito, l’imposta viene pagata dal proprietario o dalla persona che disdice il contratto. In caso di inadempimento ne risponde il proprietario. L’imposta di registro va pagata:

  • Tramite i servizi web dell’Agenzia delle Entrate: contestualmente al pagamento della tassa, tramite il servizio web si comunica anche la risoluzione del contratto;
  • Usando il modello F24 indicando il codice tributo 1503: Sempre entro un mese, occorre anche comunicare la risoluzione del contratto tramite il modello RLI.

Cedolare secca

Se il contratto prevedeva la cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta, neanche in caso di risoluzione anticipata. Occorre comunque sempre comunicare la risoluzione del contratto, entro 30 giorni, compilando e consegnando modello RLI all’ufficio in cui il contratto era stato registrato.

Fac simile

La disdetta, sia da parte dell’inquilino che del proprietario, va comunicata con una lettera scritta, rispettando i termini di preavviso previsti. La lettera deve contenere i propri dati anagrafici, la richiesta di risoluzione del contratto, le motivazioni e la data entro cui l’immobile sarà o dovrà essere liberato.

La lettera deve essere obbligatoriamente inviata tramite raccomandata A/R. Solo con la raccomandata A/R infatti si possono far valere tempi certi: da quel momento parte il termine di preavviso e il conteggio dei mesi entro cui l’immobile deve essere liberato. Una disdetta mai ricevuta ovviamente non è valida.

Disdetta dell’inquilino

Scarica subito il modulo fac simile di disdetta per l’inquilino prima della scadenza (con motivazioni).

Disdetta dell’inquilino

Scarica subito il modulo fac simile di disdetta per l’inquilino alla scadenza (senza motivazioni).

Disdetta del proprietario

Scarica subito il modulo fac simile di disdetta da parte del proprietario (con motivazioni)

Box auto

Per quanto riguarda l’affitto di garage/box auto, ogni aspetto può essere autonomamente contrattato dalle parti. Ciò ne deriva che, solo in assenza di accordo specifico, il rapporto è regolamentato dal codice civile. Se quindi nulla è stato accordato in merito alla durata del contratto e alla sua risoluzione, valgono le seguenti regole:

  • Il contratto cessa alla scadenza senza alcun bisogno di disdetta (comma 1, art.1596 c.c.);
  • Se dopo la scadenza il conduttore continua a detenere il box e il proprietario non si oppone, il contratto prosegue a tempo indeterminato (comma 1 e 2, art.1597 c.c.). In questo caso, in assenza di una nuova scadenza, il contratto potrà essere chiuso solo con disdetta da comunicare con un termine di preavviso congruo agli usi (art.1596 c.c.).
  • Se il contratto non prevedeva alcuna durata, neanche inizialmente, si intende pari a un anno (art.1574 c.c.). In questo caso però, il contratto non si chiude automaticamente alla scadenza, ma occorre una preventiva disdetta (art.1596, comma 2, c.c.). Se invece il rapporto continua, si intende a tempo indeterminato e quindi, in caso di disdetta occorre una comunicazione preventiva.

Revoca

In caso di ripensamento della disdetta, essa non è annullabile nel caso in cui la controparte ha già ricevuto la comunicazione scritta. Tuttavia, può essere liberamente revocabile con un nuovo accordo tra le parti.

Se quindi il proprietario non ha già preso altri accordi con un altro inquilino, è molto probabile che accetti la revoca. Allo stesso modo, se la disdetta era stata comunicata dal proprietario e l’inquilino non ha ancora trovato altra sistemazione, è molto probabile che accetti la revoca.

Attenzione

La controparte, una volta ricevuta la lettera di disdetta, non è obbligata a revocarla. Essa rimane quindi valida e può essere annullata, appunto, solo con un accordo tra le parti

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