Frazionamento immobile: costi e procedura

Può succedere per diversi motivi che si decida di divide un immobile in due o tre parti: per esempio per divisione ereditaria, oppure perchè l’appartamento è troppo grande e si vuole mettere a reddito l’altra parte.

Prima di procedere, la cosa migliore da fare è informarsi sui costi e la procedura, per capire qual è l’investimento che bisogna fare e i disbrighi burocratici da portare avanti.

Piano Casa 2014

Come dividere un appartamento

Prima di tutto, se l’immobile è parte di un condominio, è bene verificare se il regolamento condominiale permette il frazionamento. Di solito non ci sono problemi, purchè le eventuali nuove porte siano interne all’appartamento e non modifichino l’estetica dell’edificio, nè ne pregiudichino gli impianti.

Per quanto riguarda invece la procedura vera e propria, dipende dalle normative locali, dal PRG (Piano regolatore generale comunale) e dal Regolamento edilizio. Di regola, la procedura consta delle seguenti fasi:

  1. Controllo dell’appartamento preesistente. In pratica occorre verificare tutti i documenti dell’appartamento originario, per controllare che sia in regola (conformità urbanistica).
  2. CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) da consegnare al comune. Comprende una serie di documenti, nei quali vengono indicati i lavori che si desidera eseguire, tramite relazione di un tecnico. Con questa pratica il frazionamento viene autorizzato (o rifiutato) e si può dare inizio ai lavori.
  3. Variazione catastale da presentare all’Agenzia delle Entrate, per eliminare il vecchio appartamento e ottenere i valori catastali dei nuovi. Il tecnico incaricato dei lavori presenta all’Agenzia delle entrate la variazione, tramite la procedura DOCFA.
  4. Infine, con un atto notarile, occorre registrare le nuove proprietà, quindi davanti al notaio.

Le spese

I costi di un frazionamento variano in base al Comune e a seconda del tipo di frazionamento e possono essere riassunti così:

  • Diritti di istruttoria della CILA (ammontano a circa 200 euro);
  • Imposta catastale da pagare per la variazione (di solito sono 50 euro);
  • Parcella da pagare al tecnico (importo variabile in base ai lavori da effettuare);
  • Costo dei lavori edili (importo variabile in base ai lavori da effettuare).

Le tasse

C’è un altro aspetto da non sottovalutare: se da una parte può essere conveniente dividere in due l’immobile (se per esempio una parte si vuole affittare), dall’altra, occorre considerare la questione fiscale, che cambia sensibilmente dopo la divisione di un immobile.

Se infatti l’immobile da dividere è una prima casa, dopo il frazionamento verranno accatastate due unità: una rimarrà prima casa, ma l’altra sarà una seconda casa e quindi le tasse aumentano, semprechè i due immobili rimangano intestati alla stessa persona.

Altro discorso è se i due immobili vengono assegnati a persone diverse e per entrambi risulta essere l’abitazione principale: per tutti e due quindi ci sarà la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa.

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