Imposta di registro

Sei andato a vivere in affitto e hai registrato il contratto? È stato emesso un decreto ingiuntivo a tuo favore? È stato redatto un atto in tuo favore e ha necessità di registrazione? In tutti questi casi e molti altri devi pagare l’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate. Non sai cos’è e a quanto ammonta? Non preoccuparti.

In questa guida sull’imposta di registro ti spiego come funziona, qual è l’importo da pagare nel caso dei contratti di locazione e degli atti ufficiali, come si calcola, quali sono le sanzioni per omesso o tardivo pagamento, come funzionano le annualità successive, quando entra in gioco la prescrizione e come ottenere il rimborso.

Cos’è

L’imposta di registro é un’imposta che deve essere pagata sul valore di un atto o di un bene. E’ quindi un tributo di origine indiretta, poiché colpisce il valore di qualcosa, indipendentemente dal reddito di un soggetto.

Viene chiamata “di registro” perché nasce dalla necessità di annotare l’atto su un apposito registro, che rimane in possesso dell’Agenzia delle Entrate.

Esempio

Per la registrazione di un contratto di locazione occorre pagare l’imposta di registro pari a una percentuale del canone di affitto annuo

Tipologie

In base al tipo di atto che colpisce, l’imposta di registro può essere:

  • Fissa. Ad esempio l’imposta é pari a 50 euro indipendentemente dal valore dell’atto;
  • Minima. Di importo fissa ed é ridotta al minimo, per esempio in caso di prima registrazione;
  • Predeterminata. Quando é specifica per ogni bene oggetto dell’atto (per esempio: imposta per gli autoveicoli, per gli immobili…);
  • Proporzionale. Quando si calcola con una percentuale da applicare al valore del bene/atto.

Locazione

All’atto della registrazione di un contratto di affitto é dovuta l’imposta di registro. L’importo varia in base alla tipologia di immobile locato:

  • Immobile adibito ad abitazione: 2% dell’affitto annuo X numero anni previsti nel contratto;
  • Immobile strumentale per azienda: 1% dell’affitto annuo;
  • Terreni agricoli: 0,5% dell’affitto annuo X numero anni previsti nel contratto;
  • Altri fabbricati: 2% dell’affitto annuo X numero anni previsti nel contratto.

Suggerimento

Se l’affitto é a canone concordato e l’immobile si trova in un Comune ad alta densità abitativa, l’imposta di registro non si calcola sul 100% del canone annuo, ma solo sul 70%.

Esempio

Affitto immobile ad uso abitativo a Roma. Canone annuo 10.000 euro per 4 anni. Il 2% si calcola su 7.000 (non su 10.000).

L’imposta di registro in fase di registrazione é dovuta dal locatore, ma l’inquilino risponde in solido. Generalmente locatore ed inquilino dividono l’importo in due e il locatore si occupa di versare l’intera somma all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione.

Cedolare secca

Se il locatore opta per il regime in cedolare secca non si paga imposta di registro né in fase di registrazione del contratto né in fase di risoluzione.

Atti

Gli atti soggetti a registrazione sono:

  • Gli atti formati in Italia;
  • Gli atti formati fuori dai confini ma per immobili ubicati in Italia;
  • I contratti di locazione di immobili;
  • I contratti di trasferimento di attività economiche presenti su territorio italiano.

Questi atti possono essere privati, giudiziari o notarili. Se l’imposta di registro deve essere pagata tramite modello F24, deve riportare il codice tributo previsto per quello specifico atto.

Decreto ingiuntivo

I decreti ingiuntivi (che sono atti giudiziari) sono soggetti a registrazione e quindi a imposta di registro, pari al 3% del valore indicato nell’atto (Cassazione sentenza 13315/06).

Se però il decreto ingiuntivo riguarda importi di denaro soggetti ad IVA (per esempio un decreto ingiuntivo a favore di un fornitore che ha emesso fattura verso un cliente), l’imposta di registro é dovuta in misura fissa e pari a 200 euro, secondo il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro (art. 37 TUR; Agenzia delle Entrate circolare n. 214/1998).

Calcolo

L’imposta di registro per la locazione di:

1. Immobile a uso residenziale

È pari al 2% dell’affitto annuo X numero di anni di affitto. Se si tratta di contratto a canone concordato di immobile in un Comune ad alta densità abitativa, l’imposta si calcola solo sul 70% del reddito annuo.

Esempio

Canone annuo 10.000, anni di locazione previsti: 4. L’imposta di registro dovuta é pari a 2% di 10.000 = 200 x 4 = 800 euro.

Esempio

Affitto immobile ad uso abitativo a Roma. Canone annuo 10.000 euro per 4 anni. Il 2% si calcola su 7.000 (non su 10.000).

Puoi scegliere di pagare l’imposta dovuta anno per anno. Per esempio: se devi pagare un’imposta pari a 400 euro per 4 anni, puoi pagare 100 euro all’anno (entro un mese dalla scadenza di ogni anno). In alternativa, puoi pagare tutto l’importo all’atto della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate: in questo caso, sull’imposta hai diritto a una detrazione pari al 50% del tasso legale annuale).

2. Immobile strumentale per azienda

L’imposta di registro dovuta é pari all’1% dell’affitto annuo;

Esempio

Si affitta capannone industriale con canone pari a 100.000 euro l’anno. L’imposta di registro dovuta é pari a 1.000 euro.

3. Terreni agricoli

L’imposta di registro dovuta é pari allo 0,5% dell’affitto annuo X numero anni previsti nel contratto;

Esempio

Si affitta fondo rustico con canone pari a 10.000 euro l’anno. per 2 anni. L’imposta di registro dovuta é pari a 500 x 2 = 1.000 euro.

Sanzioni e ravvedimento operoso

In caso di omesso versamento dell’imposta di registro, il fisco addebita una sanzione pari al 30% dell’imposta non versata. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate prevede l’istituto del ravvedimento operoso: se paghi l’imposta prima di ricevere la notifica di contestazione da parte dell’ufficio, hai diritto a uno sconto sulla sanzione e gli interessi dovuti.

Lo sconto é tanto più alto quanto più é vicina la scadenza entro cui dovevi pagare:

  • 1/10 della sanzione (quindi 1/10 del 30% dell’imposta dovuta) se paghi entro un mese;
  • 1/9 della sanzione (quindi 1/9 del 30% dell’imposta dovuta) se paghi entro tre mesi;
  • 1/8 della sanzione (quindi 1/8 del 30% dell’imposta dovuta) se paghi entro un anno;
  • 1/7 della sanzione (quindi 1/7 del 30% dell’imposta dovuta) se paghi entro due anni;
  • 1/6 della sanzione (quindi 1/6 del 30% dell’imposta dovuta) se paghi oltre due anni.

In caso di ravvedimento operoso, la somma dovuta va pagata tramite modello F23 (sul sito ufficiale dell’Agenzia delle entrate puoi consultare l’elenco completo dei codici tributo da indicare per le sanzioni).

Annualità successive

In caso di contratti pluriennali, l’imposta di registro si può pagare in un’unica soluzione oppure a rate annuali.

Esempio

Contratto di affitto di 4 anni, canone 10.000 euro annui. L’imposta dovuta é pari al 2% di 10.000 = 200 x 4 anni = 800 euro.

Puoi pagare 800 euro in un’unica soluzione al momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, oppure puoi pagare 200 euro all’anno per 4 anni. Il pagamento va effettuato entro 30 giorni dallo scadere di ogni annualità.

Esempio

Hai registrato il contratto di locazione a luglio 2017. Devi pagare 20 euro alle seguenti scadenze: entro agosto 2017, agosto 2018, agosto 2019, agosto 2020.

Puoi pagare l’imposta tramite modello F24 indicando il codice tributo 1501 oppure tramite i servizi online dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) con addebito sul tuo conto postale o bancario.

Prescrizione

L’imposta di registro va in prescrizione entro 10 anni (cfr. art. 2953 c.c. e Corte di Cassazione sent. n. 3125/2016.) conteggiati a partire dalla data in cui doveva essere pagata (quindi a partire dalla registrazione dell’atto). Trascorsi dieci anni quindi, l’Agenzia delle Entrate non può più pretendere il pagamento della stessa: il debito si é infatti estinto per prescrizione.

Tuttavia, a pena di decadenza, l’amministrazione finanziaria deve richiedere l’imposta dovuta entro:

  • 5 anni, per l’imposta dovuta su atti non registrati (conteggiati a partire dal giorno in cui doveva essere effettuata la registrazione);
  • 3 anni, dalla data della comunicazione definitiva della commissione tributaria (se hai fatto ricorso contro la contestazione);
  • 3 anni dalla data di registrazione dell’atto, se hai occultato il corrispettivo;
  • 2 anni se l’imposta era dovuta in misura proporzionale e hai pagato meno rispetto a quanto realmente dovuto.

Rimborso

Se il contratto di affitto viene rescisso prima della scadenza prevista (cosiddetta risoluzione anticipata del contratto di locazione) ma, quando hai registrato l’affitto presso l’Agenzia delle Entrate hai versato l’imposta per intero, puoi chiedere il rimborso di quanto corrisposto per gli anni seguenti a quello di disdetta.

Esempio

Hai pagato 800 euro di imposta di registro per un contratto di locazione pari a 4 anni (quindi 200 euro all’anno). Il contratto é stato registrato il 30 aprile 2017 e quindi dura fino al 30 aprile 2021. Se il contratto viene risolto al 30 maggio 2018, hai diritto a ottenere il rimborso dei restanti 2 anni (non per l’anno 2018 in corso, ma a partire dal successivo, ossia dal 2019), quindi hai diritto a un rimborso pari a 400 euro.