Imposta ipotecaria e catastale

Hai ereditato un immobile da un tuo familiare defunto e hai scoperto dal notaio che devi pagare l’imposta ipotecaria e catastale? Hai acceso un mutuo per l’acquisto della prima casa e devi pagare, tra le altre imposte, anche quella ipotecaria? Non arrabbiarti, la vessazione erariale è cosa nota dai tempi antichi.

In questa guida ti spiego cos’è l’imposta ipotecaria e catastale, quando deve essere pagata, come calcolarne l’importo, come pagarla, come è possibile richiedere il pagamento a rate, quali sono le sanzioni per l’omesso o tardivo pagamento, come effettuare un ravvedimento operoso e come varia nel caso dell’ipoteca giudiziale.

Cos’è

L’imposta ipotecaria é un’imposta da versare in particolari circostanze, quali trascrizione, rettifica, iscrizione e cancellazione sui registri immobiliari in caso di trasferimento (per donazione, successione o vendita) oppure di formazione di ipoteche o altri diritti reali.

In tali occasioni é dovuta anche l’imposta catastale. Entrambe sono imposte “indirette” perché non colpiscono il reddito del titolare di questi diritti, ma il mero valore dell’immobile trasferito.

Le due imposte sono disciplinate dal Testo Unico sulle imposte ipotecaria e catastale n. 347 del 31 ottobre 1990 (pubblicato in G.U. n. 277 del 27/11/1990 ed entrato in vigore a partire dal 1° gennaio 1991).

In caso di mutuo ipotecario si paga un’imposta pari a:

  • 0,25% dell’importo erogato a titolo di mutuo, se concesso per prima casa;
  • 2% dell’importo erogato a titolo di mutuo, se concesso per la seconda casa.

Calcolo e quando pagarla

L’aliquota dell’imposta ipotecaria é pari a:

  • 50 euro (imposta in misura fissa) per l’acquisto, da soggetti privati, di immobili che rappresentano “prima casa” e non sono di lusso (quindi appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9);
  • 50 euro (imposta in misura fissa) per l’acquisto, da soggetti privati, di immobili che non rappresentano prima casa (quindi seconda casa, terza, ecc.);
  • 200 euro (imposta in misura fissa) per l’acquisto, da imprese, di immobili che rappresentano prima casa;
  • 200 euro (imposta in misura fissa) in caso di donazione o successione se per almeno uno dei beneficiari rappresenta “prima casa”;
  • 2% del valore catastale in tutti gli altri casi (quindi anche per la successione di una non prima casa); la base imponibile su cui applicare l’aliquota é il valore catastale dell’immobile o del terreno agricolo trasferito.

Esempio

Acquisto da privato di immobile prima casa di categoria catastale A/1 (immobile non di lusso) per un valore pari a 150.000 euro. E’ dovuta un’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 50 euro.

Esempio

Acquisto da impresa di immobile di prima casa di categoria catastale A/1 (immobile non di lusso) per un valore pari a 200.000 euro. E’ dovuta un’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro.

Esempio

Un soggetto acquisisce in eredità un’abitazione (non prima casa) del valore di 100.000 euro, la cui rendita catastale é pari a 1.000 euro. Si paga quindi un’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile.

 

Nel caso di abitazioni, il valore su cui calcolare l’imposta é pari a: rendita catastale X specifico coefficiente pari a 126, quindi 1.000 x 126 = 126.000 é il valore catastale, la base imponibile su cui calcolare l’imposta pari al 2%. Il 2% di 126.000 euro é pari a 2.520 euro (imposta ipotecaria dovuta).

Attenzione

In caso di terreni agricoli il coefficiente per cui moltiplicare la rendita catastale é 112,50.

L’aliquota dell’imposta catastale é invece pari a:

  • 50 euro, quando l’imposta di registro da applicare all’atto é del 2%, 9%, 12%;
  • 200 euro, in caso di acquisto di immobile con applicazione di IVA da impresa costruttrice;
  • 2% del valore in caso di successione; la base imponibile é il valore catastale dell’immobile ereditato. Quindi, in caso di abitazione la base imponibile é pari alla rendita catastale moltiplicata per 126; in caso di terreni agricoli é pari alla rendita catastale moltiplicata per 112,50.

Come pagarla

Acquirenti, beneficiari ed eredi devono pagare l’imposta ipotecaria compilando il modello F23 e indicando il codice tributo 649T (in alternativa é possibile anche compilare il modello F24 indicando il codice tributo 1530).

Se oltre all’imposta ipotecaria é dovuta anche l’imposta di registro, basta fare un solo versamento sempre utilizzando lo stesso modello, entro i termini di pagamento dell’imposta di registro. Anche per il versamento dell’imposta catastale si usa il modello F23, indicando il codice tributo 737T.

Solitamente é il notato che si occupa del trasferimento (acquisto o donazione di immobile, successione) a predisporre il pagamento delle imposte e ad addebitare l’importo di queste ultime nella sua parcella finale.

Non ci sono quindi ulteriori obblighi da parte del cliente, se non quello di farsi consegnare dal notaio la ricevuta di pagamento delle imposte.

Rateizzazione

In caso di successione, le imposte ipotecaria e catastale sono rateizzabili presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Le rate devono essere pagate tutte entro 5 anni dalla morte. Tuttavia, la rateizzazione può essere concessa solo per l’80% dell’importo e, in virtù della dilazione, vengono applicati anche gli interessi legali.

La dilazione va richiesta al momento del pagamento del primo 20% (che quindi non é dilazionabile). L’Agenzia delle Entrate comunica l’accettazione o il rifiuto della dilazione entro 90 giorni dalla richiesta. Affinché la dilazione sia concessa é necessaria una delle seguenti garanzie:

  • Costituzione di ipoteca sull’immobile;
  • Fidejussione bancaria;
  • Cauzione di titoli di Stato;
  • Polizza assicurativa fidejussoria.

Sanzioni

In caso di omessa trascrizione sul registro immobiliare, si applica una multa che va dal 100% fino a un massimo del 200% dell’imposta (D.Lgs. 347/90 e D.Lgs. 473/1997). La multa si paga in misura fissa (da un minimo di 100 euro e fino a un massimo di 2.000 euro) se l’omissione riguarda trascrizioni:

  • Su cui é dovuta imposta fissa;
  • Non soggette ad imposta;
  • Da effettuarsi a debito;
  • Per cui l’imposta é già stata versata entro la scadenza.

Ravvedimento operoso

La dichiarazione di successione e quindi il pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale va presentata all’Agenzia delle Entrate entro un anno dal decesso. La disciplina tributaria italiana prevede tre tipologie di ravvedimento operoso, che permettono di pagare una sanzione ridotta se il contribuente si “ravvede”. Oltre alla sanzione sono dovuti gli interessi legali.

La sanzione varia in base al momento in cui il contribuente si “ravvede”. Per esempio, é pari allo 0,20% dell’imposta per ogni giorno di ritardo se il contribuente si ravvede entro 14 giorni dalla scadenza.

La sanzione applicata aumenta man mano che aumenta il tempo di ritardo. Il ravvedimento é possibile entro 5 anni dalla scadenza, quindi entro 6 anni dalla morte e purchè non si abbia ancora ricevuto la contestazione di pagamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale é quella sentenziata da un tribunale quando ne ha fatto richiesta un soggetto che aveva un credito non pagato dal debitore. L’ipoteca in questo caso non nasce dalla volontà delle parti (creditore e debitore in contenzioso), ma da una sentenza del giudice.

In tal caso é dovuta un’imposta ipotecaria pari al:

  • 2% del valore dell’ipoteca se si tratta di iscrizione di ipoteca;
  • 0,50% del valore dell’ipoteca se si tratta di cancellazione di ipoteca.