Inquilino moroso e irreperibile che lascia l’immobile e affitti non pagati

Purtroppo gli inquilini che non pagano l’affitto, non sono pochi: un’indagine dell’ANAP nel 2015, ha rilevato che il 30% dei condòmini in Italia sono in ritardo nei pagamenti. Ciò comporta una comprensibile situazione di disagio per i proprietari, che non sanno come muoversi, visto che la legge prevede delle tutele specifiche per gli inquilini, sopratutto se hanno dei bambini.

Cosa fare quindi nel momento in cui un inquilino moroso lascia un immobile e risulta moroso in quanto non ha ancora pagato gli ultimi affitti? Cosa fare se, nella situazione peggiore, l’inquilino risulta irreperibile?

Decreto ingiuntivo

Un contratto di locazione si risolve alla scadenza, oppure in caso di disdetta da una delle due parti, secondo le modalità e i tempi previsti dal contratto. Se un inquilino moroso se ne va senza dire nulla ed è irrintracciabile sia personalmente che telefonicamente, alcuni proprietari pensano che basti andare a riprendersi l’immobile, cambiare la serratura e amen.

Purtroppo la soluzione non è così semplice: anche se l’inquilino lascia l’appartamento, al locatore non è permesso reimpossessarsi autonomamente dell’immobile. E questo, anche se il contratto di affitto prevede la risoluzione di diritto per morosità del canone. Non è quindi possibile farsi “giustizia da sè” nè cambiando le serrature, nè tramite il distacco delle utenze (se eventualmente sono a nome del proprietario), in quanto questi comportamenti rappresentano condotte sanzionabili anche penalmente (v. Cass. n. 41675/2012).

Riprendersi l’immobile senza o (peggio) contro il consenso dell’inquilino, staccargli le utenze domestiche, rientrerebbe, quantomeno nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni e, anche se il contratto di locazione non è più efficace (quando prevede la risoluzione per mancato pagamento), occorre comunque avviare il procedimento di sfratto per morosità. Fortunatamente si tratta di un procedimento molto veloce, con il quale il giudice emette un provvedimento di rilascio dell’immobile e, se l’inquilino continua a essere irreperibile, permetterà la richiesta di assistenza di un ufficiale giudiziario per riprendere il possesso .

Cosa fare

Cosa deve fare quindi il proprietario per rientrare in possesso del suo immobile? La legge prevede diversi metodi affinchè il proprietario possa far valere i suoi diritti, rientrando in possesso dell’appartamento e recuperando i canoni scaduti.

Lettera

Prima di tutto, bisogna inviare all’inquilino una lettera, tramite raccomandata A/R (di cui è necessario conservare una copia), invitandolo a lasciare l’immobile e a pagare quanto dovuto. In questa fase non è necessaria l’assistenza di un avvocato.

Conciliazione

Se l’inquilino non risponde, bisogna passare alla fase successiva: il tentativo di conciliazione. Per le vertenze in tema di locazione infatti, è obbligatorio tentare la conciliazione. Solo dopo che questa si sarà conclusa senza un accordo, ci si potrà rivolgere al giudice. In questa fase occorre quindi rivolgersi a un organismo di conciliazione o un avvocato.

Dal giudice

Se anche la conciliazione non porta ad alcun accordo tra le parti, o se l’inquilino continua a essere irreperibile, a questo punto non c’è altro da fare: occorre rivolgersi al tribunale.

A questo punto il locatore dovrà rivolgersi ad un avvocato per l’avvio della pratica, che consiste in una intimazione di sfratto per morosità, contestuale citazione per la convalida da parte del giudice e ingiunzione del pagamento degli affitti arretrati e di quelli che scadranno sino al rilascio.

La notifica dell’ingiunzione sarà effettuata da un ufficiale giudiziario presso il domicilio dell’inquilino. A questo punto possono succedere due cose:

1. l’inquilino si presenta all’udienza e si oppone alla convalida dello sfratto. A questo punto, il giudice può

  • convalidare lo sfratto;
  • non concedere lo sfratto ma solo l’ordinanza di rilascio della casa, affinchè si possa restituire la casa e comunque proseguire con il giudice ordinario che potrà prendere in esame le cause di opposizione dell’inquilino;
  • non concedere nè sfratto, nè rilascio della casa e rimandare tutto al (più lungo e costoso) rito ordinario.

2. L’inquilino non si presenta, oppure si presenta ma non si oppone. il giudice convalida lo sfratto e la data di rilascio dell’immobile. Se l’inquilino non libera la casa entro la data fissata, non si potrà ancora procedere facendo giustizia “da sè”, ma il proprietario dovrà inviare (sempre tramite il suo legale) un atto di precetto con cui si chiede nuovamente il rilascio, pena l’esecuzione forzata. Quest’ultima si concretizzerà con la “monitoria di sgombero”: l’ufficiale giudiziario comunica all’inquilino una data in cui, insieme al proprietario, si recheranno presso l’immobile e procederanno anche con l’apertura forzosa.

L’ufficiale stilerà un elenco degli oggetti e degli effetti personali dell’inquilino, che il proprietario dovrà custodire fino alla consegna all’ormai ex inquilino. Se questi non si presenta per riaverli, i beni dovranno essere sgomberati dal proprietario a proprie spese. Ovviamente potrà poi chiedere il risarcimento ma, se l’inquilino è nullatenente, difficilmente avrà indietro qualcosa.

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