Maggioranze condominiali

Durante un’assemblea condominiale ogni voto ha un peso diverso: i condomini con valori millesimali superiori contano maggiormente rispetto a quelli con valori minori. Molto spesso, non è sufficiente avere la mera maggioranza di votanti in quanto è necessario oltrepassare anche un valore di millesimali.

In questa guida alle maggioranze condominiali ti spiego che cosa sono, quali sono le differenze tra il quorum costitutivo e quello deliberativo, quali sono le nuove maggioranze stabilite dalle recenti leggi, dunque quali sono le maggioranze necessarie in base all’argomento riguardo al quale bisogna prendere una decisione.

Cosa sono

Quando i condomini si riuniscono in assemblea non è sufficiente discutere sui vari argomenti, votare e far vincere la maggioranza in generale. Ci sono degli specifici numeri minimi da rispettare in termini di persone presenti all’assemblea, di valore del fabbricato e in termini di votanti.

Questi limiti minimi vengono chiamati “quorum” e nello specifico sono due:

  • Quorum Costitutivo: ossia il numero minimo di partecipanti all’assemblea affinché essa possa ritenersi valida.

Esempio

Per discutere sull’installazione di innovazioni occorre che si presenti in assemblea almeno la maggioranza dei condomini e che costoro rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Se entrambi questi limiti minimi non sono rispettati, l’assemblea non é validamente costituita, per cui occorre fare una seconda convocazione.

  • Quorum deliberativo: una volta che l’assemblea si é legittimamente costituita (quindi é rispettato il quorum costitutivo), i condomini possono discutere sull’argomento e possono votare. Affinché la delibera sia valida occorre rispettare un quorum deliberativo, ossia un numero minimo di votanti a favore o meno.

Esempio

Dopo essersi accertati che l’assemblea é legittimamente costituita con regolare quorum, si passa a discutere dell’ordine del giorno (per esempio lavori straordinari) e poi alla votazione. Affinché la delibera sia valida non sempre basta la maggioranza dei presenti, ma occorre a volte una maggioranza “qualificata”, per esempio occorre che la delibera sia approvata dalla maggioranza dei presenti e che costituiscano almeno il 50% del valore dell’edificio.

Attenzione

Come é facile immaginare, tanto più importante è la questione da discutere e votare, tanto maggiori sono i quorum richiesti.

Nuove

Dopo la riforma del condominio sono state modificate le tabelle sulle maggioranze assembleari. La nuova legge ha modificato alcuni quorum costitutivi e alcuni quorum deliberativi e contemplato nuove fattispecie come ad esempio quelle relative all‘abbattimento di barriere architettoniche.

Le nuove regole da applicare ai casi più comuni, sia per la costituzione che per la delibera assembleare, coinvolgono rispettivamente:

  • Il numero dei presenti per costituire legittimamente l’assemblea;
  • Il numero dei votanti per deliberare legittimamente;
  • Il valore millesimale minimo (ossia tanti condomini che rappresentino tot valore economico dell’edificio) sia per la costituzione che per la delibera.

Tabelle: per cosa

Maggioranze per quorum costitutivo
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranza2/3 valore edificio
2a1/31/3 valore edificio
Maggioranze per quorum deliberativo
Argomento: onorario amministratore
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: nomina amministratore
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: revoca amministratore
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: approvazione regolamento condominio
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: liti attive/passive
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: riparazioni straordinarie rilevanti
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: cessazione attività parti comuni
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: innovazioni di vario tipo
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranzaMetà valore edificio
2aMaggioranzaMetà valore edificio
Argomento: innovazioni parti comuni
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aMaggioranza2/3 valore edificio
2aMaggioranza2/3 valore edificio
Argomento: modifica destinazioni d’uso
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1a4/54/5 valore edificio
2a4/54/5 valore edificio
Argomento: divisione parti comuni
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aUnanimitàUnanimità
2aUnanimitàUnanimità
Argomento: distacco riscaldamento centralizzato
ConvocazioneN.ro condominiMillesimale
1aUnanimitàUnanimità
2aUnanimitàUnanimità

Abbattimento alberi

Speciale attenzione richiede il caso dell’abbattimento di alberi condominiali. Per la delibera occorre infatti:

  • L’unanimità di tutti i condomini (Corte di Appello di Roma, sentenza 478 del 6 febbraio 2008);
  • L’autorizzazione del Comune, che valuterà se occorre realmente abbattere gli alberi. La Corte di Cassazione infatti, con la sentenza 24396 del 2005 ha stabilito che gli alberi, seppure in aree private, rappresentano un bene comune della collettività.

Attenzione

La situazione é completamente diversa se si tratta di alberi pericolosi per i condomini. In questo caso l’amministratore deve provvedervi senza indugio (Tribunale di Roma, sentenza 679/2016), non occorre neanche attendere la delibera condominiale né l’autorizzazione del comune. L’amministratore deve provvedervi al più presto, chiaramente deve procurarsi le prove che indichino il pericolo (per esempio valutazioni di tecnici professionisti).

Sostituzione caldaia

In questo caso la situazione é diversa a seconda che si tratti di caldaia certificata o non certificata (senza certificazione energetica da parte di un tecnico abilitato). Nel primo caso (caldaia senza certificazione), la delibera é valida con la maggioranza dei presenti, purché costituiscano il 50% del valore dell’edificio.

Se invece la caldaia é certificata, può essere invocato l’articolo 26 della L. 10/1991, grazie al quale occorre la magggioranza dei presenti, purché costituiscano 1/3 del valore dell’edificio.