Millesimi condominiali: cosa sono e come si calcolano

Cosa sono le tabelle millesimali, a cosa servono e come si calcolano? Le tabelle millesimali,sono previste e disciplinate dal codice civile e precisamente negli artt. 68 e 69. Esse indicano le quote di proprietà nel condominio: si tratta quindi di un rapporto, il rapporto tra la parte posseduta dal singolo condomino e quella totale, quest’ultima fatta uguale a 1.000 (da qui il nome di “millesimali”). L’articolo 68 del codice civile, prevede che i valori calcolati (tenendo conto di determinati coefficienti, che vedremo di seguito) debbano essere espressi in una apposita tabella, che deve essere allegata al regolamento condominiale.

Questa tabella indica quindi i valori millesimali delle singole unità immobiliari, valori che saranno importanti non solo per calcolare le spese da attribuire al singolo condomino, ma anche il voto in assemblea.

Piano Casa 2014

Calcolo

Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico specializzato (in questo caso quindi da un Ingegnere, un geometra, un architetto, un perito edile), il quale si occuperà di

1. effettuare le misurazioni delle singole unità immobiliari;
2. elaborare le tabelle sulla base delle misurazioni effettuate e dei coefficienti da applicare; i tecnici si avvalgono di appositi software per il calcolo dei millesimali,
3. redigere un elaborato descrittivo “Relazione qualitativa e quantitativa del condominio”.

Coefficienti

Ricavata la superficie reale di ogni appartamento, questa superficie viene moltiplicata per dei coefficienti di due tipi:

1. coefficienti di riduzione (che contribuiscono quindi a ridurre il valore dell’immobile);
2. coefficienti di aumento (che contribuiscono ad aumentare il valore dell’immobile).

Il valore di questi coefficienti varia da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico rifacendosi alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966. Qui occorre fare una precisazione: una “circolare” non è dispositivo di legge, quindi i tecnici possono avvalersi di questa circolare in toto o meno, oppure utilizzare metodi propri, dettati dalla sua esperienza, per il calcolo. Sta poi all’assemblea condominiale, se per esempio il risultato di tale calcolo è troppo penalizzante per qualche proprietario, di non accettare “all’unanimità” le tabelle stilate e quindi rivolgersi ad altro tecnico o addirittura al tribunale.

I coefficienti applicati per il calcolo sono:

  1. Coefficiente di destinazione
  2. Coefficiente di piano
  3. Coefficiente di orientamento
  4. Coefficiente di prospetto
  5. Coefficiente di luminosità

E’ quindi lampante che, sulla base di questi coefficienti, due appartamenti, anche se si trovano nelle stesso condominio, possono avere millesimali diversi se per esempio si trovano su piani diversi o hanno diversa esposizione.

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