Parcheggio condominiale

Vivere nelle grandi metropoli non è sempre facile. Uno dei problemi con cui bisogna fare i conti è il parcheggio per la propria macchina che non sempre è semplice trovare: anche nei casi in cui è presente un parcheggio condominiale capita il “furbo” che lascia la macchina senza mai spostarla, soste di auto appartenenti a non residenti, ecc.

In questa guida sul parcheggio condominiale ti elenco tutte le regole e le normative che ne disciplinano l’uso, ti spiego come avviene la ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia, come funziona il parcheggio ad uso pubblico, quando possono parcheggiare gli ospiti e come richiedere la rimozione forzata in caso di violazioni.

Regole

Le discussioni tra condòmini vertono spesso sulla gestione delle parti comuni, tra cui l’uso del parcheggio condominiale. L’uso del parcheggio comune é disciplinato dall’articolo 1102 del codice civile: l’articolo considera il parcheggio come bene in comunione, per cui ognuno usarlo purché:

  • Non limiti la libertà degli altri e non impedisca loro un pari uso;
  • Non muti la destinazione del bene comune.

Esempio

Non si può parcheggiare non rispettando le linee di demarcazione del parcheggio arrecando disturbo e difficoltà di uscita agli altri. Il comportamento assume rilevanza penale se costringe gli altri a sopportare la situazione con violenza o minacce (art. 610 codice penale).

Esempio

Non si può usare il posto auto condominiale come deposito, per esempio per lasciare abbandonata un’auto o una moto fuori uso (art. 3 D.Lgs. 209/2003).

Dimensioni

La legge non indica delle misure precise minime per il posto auto, ma l’articolo 41 sexies della L. 1150/1942 sancisce che tutte le nuove costruzioni devono avere delle aree adibite a parcheggio, nello specifico ogni dieci metri cubi di fabbricato deve essere costruito almeno un metro quadro di parcheggio.

Da cortile a posti auto

Il cortile può essere destinato a parcheggio puché il regolamento non lo vieti. La scelta rappresenta comunque una innovazione, per la quale é necessario che la delibera sia presa dal 50% + 1 dei condomini che costituiscano almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio.

Attenzione

Il cambiamento di destinazione del cortile pò essere impedito anche dal Comune se non vengono rispettati alcuni parametri (per esempio lo spazio minimo di verde rispetto a quello asfaltato).

Occupazione abusiva posto auto privato

Se un condomino occupa il posto auto di tua proprietà privata (a te attribuito secondo regolamento, quindi ad uso esclusivo) commette reato equiparato a quello di violenza privata (art. 610 c.c. – Cassazione 603/2012).

Usucapione

È possibile appropriarsi di un parcheggio in conseguenza all’uso prolungato, purché si provi che quel posto auto é privato e non parte comune a disposizione degli altri condomini (Cass. Civ., sez. II, sent. 10858/2014).

La prova può essere fornita in base al titolo originario di vendita del posto auto, in base alla cartellonista oppure la segnaletica orizzontale che indichi lo stato di esclusività del posto auto.

Ripartizione spese

Ogni edificio deve avere delle aree adibite a parcheggio. La Corte di Cassazione ha sancito ancora una volta che tutti i condomini hanno diritto di usare l’area parcheggio nello stesso modo ma, quando si tratta di ripartire le spese per la sua manutenzione, ognuno deve contribuire in base alle tabelle millesimali (Suprema Corte sent. 820/2014).

Esempio

I condomini del primo piano sono titolari di un piccolo monolocale, mentre quelli del secondo piano sono titolari di un quadrilocale. Entrambi hanno lo stesso diritto di usare il parcheggio condominiale. Al momento di ripartire le spese però, i signori del primo piano pagheranno meno rispetto a quelli del secondo piano, in base ai millesimi di proprietà.

Ad uso pubblico

Se il parcheggio è ad uso pubblico, sia i residenti che i non residenti hanno diritto di occupare il posto, ovviamente purché si tratti di auto con regolare assicurazione e in grado di circolare (non é possibile parcheggiare “rottami” ossia auto abbandonate al loro destino, poiché sarebbe un abuso). Chiunque quindi può parcheggiare, sempre nel rispetto del Codice della Strada.

Può succedere che il parcheggio diventi talmente ambito, da rendere impossibile trovare un posto libero (non é raro che si appostino più o meno definitivamente dei camper).

Generalmente queste situazioni estreme possono essere risolte dal condominio cedendone la gestione al Comune. Quest’ultimo potrà imporre l’uso del disco orario oppure il pagamento della sosta, oppure inserire appositi divieti per la pulizia settimanale della strada. Di solito ai condomini viene assegnato un posto auto dietro il pagamento di un modesto corrispettivo annuo.

Per sapere se un parcheggio é davvero privato oppure se é ad uso pubblico e qualcuno se n’é impossessato abusivamente basta fare una visura al catasto.

Ospiti

La gestione dei posti auto condominiali é disciplinata da:

  • Gli atti di acquisto;
  • Il regolamento condominiale;
  • Le delibere assembleari.

Questi possono prevedere che alcuni spazi del parcheggio siano destinati agli ospiti. Il condomino che vi parcheggia può essere richiamato dagli altri condomini o dall’amministratore, affinché lasci la sua auto nel suo spazio e non in quello destinato ai visitatori. Questo a maggior ragione quando i posti disponibili sono pochi.

La destinazione dell’area riservata agli ospiti può essere modificata solo con apposita delibera dei condòmini, con almeno il 50% + 1 dei presenti e che costituiscano almeno il 50% del valore del condominio.

Se alla prima riunione non si presenta il numero minimo di condomini occorre deliberare in seconda convocazione: la delibera in questo caso é valida con un quorum ridotto, pari a un terzo dei condòmini presenti e che costituiscano almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Rimozione forzata

È possibile che un parcheggio condominiale venga abusivamente o illegalmente occupato: ad esempio da un camper di un estraneo che vi sosta senza mai andarsene, a un’auto rottame da demolire che occupa spazio che altrimenti potrebbe essere utilizzato.

In questi casi, la Corte di Cassazione con la sentenza n.820 del 16 gennaio 2014, ha sottolineato che l’intero condominio o il singolo condomino non possono ricorrere a forme di autotutela (e quindi alla rimozione forzata rivolgendosi a ditte specializzate), ma occorre:

  1. Chiedere l’intervento dell’amministratore che chiederà al soggetto di rimuovere spontaneamente il mezzo e potrà applicargli la sanzione ai sensi dall’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice del condominio, ossia una multa pari a euro 200 e fino a euro 800 in caso di condotta reiterata.
  2. Se l’intervento dell’amministratore non risolve la situazione, bisogna richiedere al Giudice un provvedimento di urgenza (art. 700 c.p.c.), oppure un provvedimento cautelare (art.1168 c.c.).

Attenzione

I singoli cittadini non possono rivolgersi a ditte specializzate per la rimozione forzata, ma possono farlo solo le autorità preposte.

Insufficiente

Se il parcheggio condominiale diventa insufficiente i condomini possono convocare l’assemblea condominiale, la quale, con deliberazione a maggioranza, può stabilire l’uso del parcheggio condominiale a rotazione. La procedura può quindi prevedere dei turni: per esempio durante la prima settimana del mese il posto 1 é assegnato a X, il posto 2 a Y, La seconda settimana a Z, ecc.

Attenzione

L’assemblea condominiale può anche deliberare che, se un posto auto rimane momentaneamente vuoto, non può essere occupato dagli altri. Il posto può essere occupato solo dalla persona che in quel momento ha il turno e deve avere la possibilità di uscire e rientrare, senza trovare altri che l’hanno già occupato (Cassazione, sentenza n. 12485 del 19/0/2012).

Protezione

Non c’è nessuna norma del codice civile che vieti al proprietario di recintare la sua proprietà, anzi, l’articolo 841 gli riconosce il diritto soggettivo di chiudere la proprietà (l’articolo si riferisce al proprietario del fondo, ma si applica anche al proprietario di un posto auto privato).

Tuttavia, può essere lo stesso regolamento condominiale a vietare l’uso di sbarre, dissuasori o altri mezzi volti a chiudere la proprietà. Se il regolamento nulla dice in merito quindi, il proprietario può installare dei dissuasori, delle sbarre o dei paletti.

La legge non si esprime sulle misure, per cui occorre affidarsi al buon senso e installare mezzi che comunque non diano fastidio agli altri. Di solito in commercio si trovano protezioni adeguate, delle misure giuste per non arrecare disturbo ad alcuno.

Attenzione

L’amministratore non può mai decidere di sua spontanea volontà sull’installazione di protezioni in un’autorimessa condominiale. La decisione spetta sempre all’assemblea (art 1117 c.c. e seguenti). Se l’amministratore decide senza il consenso dell’assemblea può essere soggetto a revoca.