Pignoramento prima casa

Non riesci più a far fronte ai tuoi debiti e ti hanno minacciato di espropriare la tua prima casa facendo valere il proprio diritto al pignoramento? Hai paura di perdere il tuo immobile in questo momento di crisi e non sai che cosa fare? Quando non sai cosa fare per prima cosa devi informarti sui tuoi diritti e come puoi muoverti.

In questa guida al pignoramento della prima casa ti spiego come funziona, cosa succede nel caso di creditore Equitalia o creditore privato, quali sono i limiti per il pignoramento, come è possibile evitarlo, cosa succede nel caso di prima casa cointestata e cosa succede nel caso tu abbia dei figli minorenni.

Cos’è

Il pignoramento della prima casa è l’atto con cui avviene l’espropriazione forzata dell’immobile successivamente all’ingiunzione di un ufficiale giudiziario nei confronti di un debitore che non deve sottrarre alla garanzia del credito i propri beni.

Equitalia

Gli agenti di riscossione fiscale (quindi ex Equitalia e Agenzia delle Entrate) a partire dal 2013, anno in cui é entrato in vigore il “Decreto del fare” (Legge n. 98/2013), non possono più pignorare la prima casa dei contribuenti debitori.

In passato la cronaca ci ha raccontato casi drammatici in cui la casa veniva pignorata da Equitalia anche per somme irrisorie rispetto al valore dell’immobile. Da qui, la decisione dei Governo di imporre dei limiti.

A partire dal 2013, il fisco non può più pignorare la prima casa e metterla all’asta per soddisfare il proprio credito. Lo stesso però non può dirsi in caso di creditori privati: il Decreto del Fare ha infatti imposto l’impignorabilità della prima casa solo da parte del fisco, ma non per i creditori privati, per esempio le banche.

Creditori privati

Se quindi hai contratto un debito con un creditore privato (per esempio la banca presso cui hai acceso un mutuo ipotecario) e non rispetti il pagamento delle rate, la banca potrebbe attivare un procedimento esecutivo nei tuoi confronti, chiedere il pignoramento della tua casa (anche se si tratta del tuo primo e unico immobile) e metterla all’asta per soddisfare il suo credito.

Di fatto quindi, la possibilità di pignorare la prima casa é esclusa solo per i debiti tributari, ma non per quelli verso le banche o verso altri creditori privati, i quali possono ancora aggredire il patrimonio del debitore, ivi compresi gli immobili di proprietà, anche quando l’immobile é uno solo ed é stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

La prima casa é impignorabile esclusivamente per debiti tributari. Ciò significa che i creditori privati possono intraprendere azioni di esecuzione forzata per la vendita all’asta al fine di soddisfare i propri crediti.

Esempio

Un creditore privato che ha ottenuto una sentenza di risarcimento danni nei tuoi confronti, la banca che ti ha concesso un mutuo ipotecario, possono quindi agire in tal senso. Se hai contratto un mutuo e non paghi le rate, in caso di reiterata morosità, la banca ha tutte e carte in regola per intraprendere un’azione di pignoramento nei tuoi confronti.

Debiti condominiali

Anche in caso di debiti condominiali la prima casa può essere oggetto di pignoramento. Ecco un esempio più nel dettaglio:

Il condomino Tizio non paga la sua quota per la ristrutturazione della facciata del condominio. A questo punto l’amministratore deve comunicare alla ditta edile che si é occupata dei lavori solo il nome del condomino che non vuole pagare, affinché possa tentare il recupero della somma dovuta.

Purtroppo però, se l’impresa edile non riesce a recuperare la somma dal debitore moroso, può rivalersi sugli altri condomini (anche se hanno pagato la loro parte), poiché sono obbligati in solido.

Per evitare ritorsioni verso i condomini che hanno pagato, entro sei mesi di tempo l’amministratore del condominio deve intraprendere azioni legali per il recupero del credito verso il condomino moroso, altrimenti il suo incarico può essere revocato e può essere persino chiamato a risarcire i danni (art. 63, co. 1 delle di disposizioni di attuazione del codice civile).

Se quindi il condomino moroso continua a non pagare, può essere pignorato il suo appartamento, anche se si tratta di prima casa.

Limiti

Il pignoramento della prima casa é ancora possibile, ma con alcuni limiti: l’azione può essere intrapresa solo da creditori privati. La prima casa é pignorabile anche se il debitore versa in difficoltà economiche, ha figli piccoli minorenni o ha disabilità e anche per cifre basse, poiché per legge ognuno risponde dei propri debiti con tutto il suo patrimonio.

Debiti tributari

Affinché la prima casa non possa essere pignorata dal fisco, devono sussistere i seguenti requisiti:

  • La prima casa é anche unica. Se il debitore ha più case, tutte possono essere oggetto di pignoramento;
  • L’immobile é utilizzato come civile abitazione, non é di lusso (o iscritto alle categoria catastali A8 Ville e A9 Castelli) e il debitore vi risiede.

Come evitare

Se hai contratto dei debiti con il fisco, puoi stare tranquillo che la tua prima casa non sarà pignorata, ma solo se metti in atto questi accorgimenti:

  • Hai già (o trasferisci) la tua residenza in quell’immobile;
  • Non acquisisci altri immobili, neanche come comproprietario. L’impignorabilità della prima casa infatti vale solo se si tratta anche di “unica casa”: se ne hai altre, tutte diventano potenzialmente oggetto di pignoramento e vendita all’asta;

Attenzione

Se il tuo creditore é un privato (una banca, il condominio, un fornitore, un soggetto che ha vinto una causa e ha ottenuto il risarcimento dei danni da parte tua), può pignorare sempre la tua prima casa, anche se sei in difficoltà economica e anche per cifre basse.

Puoi evitare il pignoramento cercando un accordo con il tuo creditore, che sarà sicuramente ben disposto alla conciliazione, per evitare le lungaggini e le incertezze legate alla procedura di pignoramento.

Oltre a trovare un accordo con il creditore, potrebbe succedere che nonostante ripetute aste il tuo immobile non venga acquistato. Può quindi intervenire:

  1. La sospensione dell’esecuzione. Se l’asta é stata aggiudicata a un prezzo troppo basso rispetto al reale valore, il giudice può sospendere la vendita (art. 586 codice di procedura civile);
  2. L’estinzione definitiva dell’esecuzione. Quando la base d’asta é molto bassa e tenendo conto dei costi della procedura, non risulta possibile soddisfare in maniera ragionevole i creditori, il giudice dispone la chiusura anticipata della procedura di pignoramento (art. 164 bis disp. att. cod. proc. civ.).

Alcuni debitori hanno trovato un metodo, non proprio ortodosso, di non perdere l’immobile. Si mettono d’accordo con un terzo soggetto che propone una causa di accertamento di usucapione che, se vinta, ha valore retroattivo: l’immobile diventa di questo terzo soggetto e i creditori non possono più pignorarlo.

Il metodo é chiaramente fraudolento, ma spetta al creditore l’onere della prova: egli deve dimostrare l’inganno (art. 404 cod. proc. civ.).

Cointestata

Se una casa é cointestata tra due persone e una delle due ha un debito, i creditori possono intraprendere azione di pignoramento per la quota di proprietà del debitore. Se il bene é indivisibile, come appunto nel caso di un appartamento unico, il giudice può decidere di mettere all’asta l’intero immobile.

Sicuramente non é piacevole vedere pignorare e vendere all’asta una casa, per debiti generati dall’altro comproprietario, ma purtroppo questo é il rischio che si corre quando si decide di comprare un immobile insieme a qualcun altro (che sia un amico, un famigliare, il coniuge).

Dopo aver venduto all’asta l’immobile, con la quota del debitore si pagano i suoi creditori, mentre la quota dell’altro comproprietario gli viene integralmente consegnata, poiché appunto é del tutto estraneo a quei debiti.

Purtroppo però, in asta non sempre l’immobile viene venduto a un prezzo ragionevole, alle volte é più basso di quanto in realtà vale: ecco quindi che il comproprietario senza debiti si ritrova a dover indirettamente “pagare” per qualcosa che non ha fatto.

Con figli minorenni

Purtroppo sono ancora molte le persone che credono che la prima casa sia sempre impignorabile. In realtà lo é solo per i debiti tributari, ma per i debiti privati può essere sempre oggetto di pignoramento.

Se quindi hai acquistato una casa, hai sottoscritto un mutuo ipotecario e non riesci più a pagare le rate del prestito, la banca può intraprendere azione di pignoramento anche se:

  • Sei in condizioni economiche pessime;
  • Hai figli minorenni;
  • Hai figli disabili.

Purtroppo é una situazione sicuramente triste, ma le banche concedono mutui solo dopo aver ipotecato l’immobile e questo li copre totalmente in caso di tua morosità. Se quindi stai attraversando un periodo economicamente disagiato, hai perso il lavoro, é consigliabile chiedere la sospensione del mutuo.