Procedura rilascio immobile acquistato all’asta

Comprare un immobile all’asta, conviene o no? Sì per tanti motivi, legati al risparmio sicuramente: una casa acquistata all’asta molto probabilmente avrà un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

D’altra parte però, se l’immobile è occupato dai precedenti proprietari, o addirittura occupato senza titolo da abusivi, oppure occupato da chi ne ha titolo (per esempio un regolare inquilino) bisogna procedere per gradi. Vediamo di seguito la procedura.

Vendere casa

Come liberare la casa

Con la conclusione dell’asta, con il decreto di trasferimento del bene pronunciato dal giudice, la persona che si è aggiudicata l’immobile diventa legittima proprietaria. Sempre con lo stesso decreto, il giudice ingiunge al debitore di sgomberare l’immobile se ancora lo occupa.

A questo punto, il nuovo proprietario, può procedere in questo modo:

  • provare a trovare un accordo con la persona che occupa l’immobile e quindi stabilire un termine per il rilascio.
  • Se i rapporti sono più tesi, è consigliabile inviare una lettera di diffida a lasciare libero l’immobile entro, di solito, 15 giorni.

Se entro il termine stabilito non si provvedere a liberare la casa, il proprietario può subito intraprendere la procedura di esecuzione forzata. Il decreto di trasferimento del giudice infatti rappresenta a tutti gli effetti un titolo esecutivo valido per intraprenderla.

A questo punto la procedura di esecuzione forzata ha inizio e consta delle seguenti fasi:

  • all’occupante viene notificata una copia del titolo esecutivo, detto poc’anzi;
  • insieme alla copia del titolo esecutivo, viene inviato anche un atto di precetto per lo sgombero della casa, ossia un atto con cui si intima il debitore a rilasciare l’immobile, di solito entro 15 giorni (il termine non deve essere inferiore a 10 giorni).

Se oltre questo termine la casa non viene liberata, il proprietario, attraverso l’ufficiale giudiziario notifica un ulteriore avviso con data e ora entro cui lasciare l’appartamento. Nella data e ora stabiliti, l’ufficiale andrà sul luogo, per trovarlo libero. Se non è stato liberato, vi procederà senza indugio, servendosi, se necessario, della forza pubblica (art. 513 cod. proc. civ.) se l’occupante mostra resistenza. A questo punto, finalmente l’immobile entra in possesso del legittimo proprietario.

Purtroppo il tempo che intercorre tra la prima lettera di diffida e l’entrata in possesso dell’immobile, in caso di resistenza dell’abusivo, non è proprio brevissimo: in media passano circa sei mesi.

Affitto e sfratto

Altro caso frequente è quello in cui l’immobile è occupato non dal precedente proprietario, ma da un terzo che vi dimora con un legittimo contratto di locazione. A questo punto il contratto continua fino alla scadenza, a meno che, se l’inquilino è moroso, si può avviare una procedura di sfratto (sfratto per morosità).

Inoltre, se alla scadenza del contratto l’inquilino non libera l’immobile, anche in questo caso il proprietario può avviare la procedura di sfratto (sfratto per finita locazione).

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