Registrazione contratto di affitto

Un anno fa hai acquistato un appartamento che hai ristrutturato completamente e finalmente, dopo una lunga ricerca, hai trovato l’inquilino giusto a cui affittarlo. L’unica cosa che ti manca è registrare il contratto di affitto stipulato ma non sai a chi chiedere aiuto per farlo e dove rivolgerti? Non ti preoccupare.

In questa guida sulla registrazione del contratto di affitto ti spiego quali sono tutte le spese e i costi che devi affrontare, quanto tempo ci vuole affinché la registrazione vada in porto, quali sono le differenze nel caso in cui opti per la cedolare secca, come registrare online e come risolvere se hai registrato il contratto in ritardo.

Come funziona

Il contratto di affitto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate per essere valido. In questo modo si informa l’Agenzia delle Entrate che un immobile é stato locato e quindi genererà dei redditi per il proprietario della casa. La registrazione va effettuata necessariamente entro 30 giorni dalla firma del contratto di locazione.

Obbligo: chi deve farlo e quando

A partire dal 2016, la registrazione deve essere fatta dal locatore, entro il termine di un mese dalla firma del contratto di affitto. Se il contratto non viene registrato é come se non esistesse, quindi in caso di morosità del conduttore (inquilino) non si potrà procedere con lo sfratto, ma necessariamente con una causa ordinaria di occupazione senza titolo, più lunga e costosa di un procedimento di sfratto.

Costi e spese

Al momento della registrazione del contratto di affitto, ci sono due tasse da pagare:

  1. L’imposta di registro, che si paga in percentuale rispetto al canone annuo previsto dalla locazione;
  2. L’imposta di bollo, che invece si paga in misura fissa.

Tuttavia, se il proprietario dell’immobile decide di aderire alla cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né quella di bollo.

Imposta di registro

L’imposta di registro deve essere pagata per metà dal proprietario e per l’altra metà dall’inquilino. Nel contratto é possibile stabilire che sia pagata tutta dal proprietario, ma non é mai possibile stabilire che sia l’inquilino a corrisponderla per intero.

L’importo da pagare varia in base al tipo di immobile locato ed é pari al:

  • 2% del canone annuo moltiplicato per gli anni di affitto indicati nel contratto, se l’immobile é a uso residenziale (quindi una casa, un appartamento, una villa, ma anche un box o un garage);
  • 1% del canone annuo, se si tratta di immobile strumentale e la locazione é effettuata da titolari di partita IVA. Se la locazione é effettuata da non titolari di partita IVA, la percentuale sale al 2%;
  • 0,5% del canone annuo moltiplicato per le annualità, se si tratta di fondo rustico;
  • 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità, per le altre tipologie di immobili.

Esempio

Canone annuo 6.000 euro per tre annualità. L’imposta da pagare é pari a: 360 (dato da 2% di 6.000 = 120 moltiplicato per 3).

Attenzione

Per gli immobili che si trovano nei comuni ad “alta tensione abitativa” l’imposta di bollo non si calcola sul 100% del canone annuo, ma sul 70%.

Esempio

Si affitta ad uso residenziale un immobile sito a Ivrea, che é nell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. Il canone annuo é pari a 5.000 euro e l’immobile é affittato per 4 anni. L’imposta di registro va calcolata sul 70% di 5.000 euro, ossia su 3.500 euro. L’imposta sarà pari a 280 euro (2% di 3.500 = 70 moltiplicato per 4). Metà (140 euro) é dovuta dall’inquilino, l’altra metà è dovuta dal locatore.

Imposta di bollo

Per ciascuna copia di contratto da registrare presso l’Agenzia delle Entrate è necessario pagare un’imposta di bollo a importo fisso e precisamente pari a 16 euro ogni 4 facciate. Su un contratto di otto facciate é dovuta un’imposta di bollo pari a 32 euro.

Tempi

Il contratto va registrato entro un mese dalla firma. La registrazione deve essere effettuata utilizzando il modello RLI e attraverso:

  • Canale telematico, dal sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate;
  • Gli uffici fisici dell’Agenzia;
  • Gli intermediari abilitati (CAF, commercialisti, ecc.).

La procedura é molto veloce ed entro qualche giorno il contratto risulta già registrato.

Cedolare secca

Quando affitti un immobile, otterrai dei redditi grazie al pagamento del canone di affitto. Su questi redditi devi pagare le tasse. Puoi scegliere tra due regime di tassazione:

  • Regime ordinario. In questo caso, sui redditi da affitto viene applicata l’aliquota IRPEF corrispondente al tuo scaglione di reddito;
  • Cedolare secca. In questo caso sui redditi da affitto viene applicata un’imposta sostitutiva pari al 21%. Inoltre, non vanno pagate nè imposta di bollo nè imposta di registro. La percentuale si riduce al 15% per gli immobili locati con canone concordato e situati in alcune città individuate dalla legge.

Come funziona e quando si paga

Il proprietario dell’immobile può decidere di optare per la cedolare secca al momento della registrazione del contratto. Aderendo a questa opzione non vanno pagate né l’imposta di bollo né l’imposta di registro. Al posto dell’IRPEF si applica un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone annuo (o del 15% a seconda dei casi).

Le scadenze per il pagamento dell’imposta sostitutiva sono le stesse dell’IRPEF. È quindi prevista una modalità di pagamento con acconto e saldo, secondo le seguenti scadenze:

  • L’acconto é pari al 95% del reddito di affitto incassato l’anno prima (non si paga quindi acconto il primo anno di affitto). Tale acconto va pagato entro il 30 novembre se é minore di 257,52 euro. Se é maggiore di 257,52 euro va pagato in due rate: il 40% (del 95%) entro il 16 giugno e il restante 60% (del 95%) entro il 30 novembre;
  • Il saldo invece (ossia il 5%) va pagato entro il 16 giugno dell’anno dopo. Può essere pagato anche con ritardo, entro il 16 luglio, applicando alla somma un interesse dello 0,4%.

Attenzione

Se l’imposta dovuta é minore di 257,52 euro, l’acconto va pagato in un’unica rata entro il 30 novembre.

Attenzione

Se l’imposta da pagare non supera i 51,65 euro, l’acconto non si paga, ma si versa interamente il 16 giugno dell’anno seguente.

Esempio

A partire dal 2017 affitti un immobile a canone concordato, importo annuale 7.000 euro. Cedolare secca dovuta del 21% e quindi pari a 1.470 euro, la quale andrà pagata a partire dal 2018. Nel 2018 quindi andrà pagato:

  • L’acconto, pari al 95% di 1.470 euro, ossia 1.396,5 euro, in due soluzioni. Il 40% ossia 558,6 euro entro il 16 giugno e il restante 60% ossia 837,9 entro il 30 novembre;
  • Il saldo invece (il restante 5% pari a 73,5 euro) andrà pagato entro il 16 giugno 2019.

I pagamenti vanno effettuati con modello F24 indicando i seguenti codici tributo:

  • 1840, per la prima rata dell’acconto;
  • 1841, per la seconda rata dell’acconto o nel caso di pagamento per intero;
  • 1842, per il saldo.

On line

Il contratto di affitto può essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate recandosi personalmente presso gli uffici, oppure avvalendosi dell’intermediazione di un consulente (CAF, patronati, ecc.) o ancora direttamente in via telematica tramite il sito internet ufficiale dell’Agenzia.

Se decidi di recarti personalmente in Agenzia devi presentare il modello RLI debitamente compilato. Altrimenti, se preferisci la registrazione telematica, devi collegarti al sito dell’Agenzia Registrazione Locazione. per accedere al servizio occorrono nome utente, password e PIN (e quindi l’accesso a Fisconline o Entratel).

Durante la procedura di registrazione potrai scegliere tra regime di tassazione ordinaria o cedolare secca e, nel primo caso, procedere con il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Se invece opti per la cedolare secca queste imposte non sono dovute come spiegato precedentemente.

In ritardo: cosa fare

La registrazione é a carico del proprietario dell’immobile. In caso di mancata registrazione ne risponde il proprietario ed é quest’ultimo che è chiamato a pagare l’imposta dovuta e le sanzioni applicate per l’irregolarità. In caso di ritardo é dovuta una sanzione che varia in base a quanto hai tardato.

Nello specifico si applica una sanzione nei seguenti casi di ritardo:

  • Entro 30 giorni, la sanzione é pari al 6% con minimo 20 euro;
  • Entro 90 giorni, la sanzione é pari al 12%;
  • Entro un anno, la sanzione é pari al 15%;
  • Entro due anni, la sanzione é pari al 17,14%;
  • Oltre due anni, la sanzione é pari al 20%

Oltre alla sanzione sono dovuti gli interessi legali.

Mancata registrazione

Se non effettui la registrazione del contratto di affitto e di conseguenza ricevi una constatazione dall’Agenzia delle Entrate, dovrai pagare una sanzione del 24%, oltre agli interessi legali calcolati per i giorni di ritardo.

Rinnovo

I contratti di locazione possono essere prorogati e tale proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate. Al rinnovo vanno pagate l’imposta di bollo e quella di registro se dovute (se rinnovi anche l’opzione cedolare secca non devi pagarle). Ovviamente al momento del rinnovo occorre indicare nuovamente se si opta per il regime ordinario o la cedolare secca.

Procedura

Il rinnovo può essere fatto:

  • Online sul sito dell’Agenzia;
  • Direttamente in ufficio presentando il modello RLI.

Attenzione

Le imposte vanno pagate entro un mese dalla scadenza del contratto.