Regolamento condominiale

Convivere con altre persone in un condominio non è sempre una scelta piacevole: a volte possono crearsi degli screzi per vari motivi. Tra questi, il più delle volte, ci sono i rumori molesti del vicino che ascolta musica a tutto volume, cani che abbaiano fino a notte fonda o, ancora, sporcizia nelle parti comuni. Sei stanco di tutto questo?

In questa guida ti spiego cos’è il regolamento condominiale e come funziona quello contrattuale, come puoi opporti alle nuove modifiche, come puoi farlo rispettare ai tuoi condomini, come devono essere gestite le parti comuni e come far valere nei tue ragioni nei confronti di cani e gatti particolarmente fastidiosi. Ecco come.

Cos’è

Il regolamento condominiale é un atto formale che disciplina il comportamento e le regole da seguire nell’uso delle cose comuni dell’edificio (ascensore, vano scale, giardino, spiazzale, posti auto, ecc.). Tale regolamento viene consegnato a tutti i condomini in modo che possano prenderne visione in caso di dubbi.

Obbligo

Il regolamento deve essere redatto solo se il numero degli appartamenti facenti parte del condominio é maggiore di dieci. Per i condomini che non superano tale numero non é obbligatorio. Tuttavia, anche per gli edifici per cui é obbligatorio, la legge non prevede delle specifiche sanzioni in caso di assenza. In tale caso quindi, i rapporti tra i condomini e la gestione delle cose comuni vengono regolate dal codice civile.

Contrattuale

In ambito condominiale esistono due tipi di regolamento:

  1. Assembleare, detto anche “ordinario”, ossia quello classico a cui si fa generalmente riferimento e che disciplina l’uso delle cose comuni. E’ approvato con delibera assembleare maggioritaria;
  2. Contrattuale, detto anche “esterno”. E’ il regolamento redatto dal costruttore e prevede:
  • La divisione delle unità immobiliari per singolo condomino;
  • Eventuali limitazioni dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni;
  • Eventuale attribuzione di maggiori diritti ad alcuni condomini rispetto ad altri.

La divisione e le regole previste devono essere accettate da tutti gli acquirenti per cui, a differenza del regolamento ordinario, occorre un’approvazione unanime.

Dopo l’approvazione unanime di tutti i proprietari dei singoli immobili, il notaio provvede a trascrivere la divisione presso l’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). Tale regolamento viene poi allegato ai contratti di acquisto dei singoli appartamenti (Cass. 2933 del 17/10/1959).

Modifiche

Le modifiche ai regolamenti prevedono procedure diverse a seconda che si tratti di regolamento assembleare o contrattuale.

Nel primo caso, ogni condominio può prendere iniziativa e convocare l’assemblea per il cambiamento del regolamento ordinario. L’assemblea potrà modificarlo con la maggioranza delle persone presenti alla riunione come previsto dall’art. 1136, comma 5, c.c. Il regolamento contrattuale, invece, può essere modificato solo con l’unanimità dei proprietari.

Come detto prima, il regolamento ordinario contiene le regole per l’utilizzo delle cose in comune, mentre quello contrattuale contiene la divisione degli appartamenti ed eventuali limitazioni o maggiorazioni di diritti. Nella prassi però, accade non di rado che nel regolamento contrattuale vengano inserite clausole che dovrebbero essere inserite in quello condominiale.

La giurisprudenza sancisce che in questi casi, quand’anche nel regolamento contrattuale ci siano clausole che si limitano a regolare l’uso dei beni comuni (clausole che quindi hanno natura regolamentare), potranno essere cambiate con la maggioranza dell’assemblea. Le clausole realmente contrattuali invece, andranno cambiate con l’unanimità (Cassazione Civile 943/1999 – Corte di Cassazione 9877/2012)

Esempio

Se nel regolamento contrattuale c’è una clausola che vieta il parcheggio nel cortile, si tratta di una clausola esclusivamente regolamentare e potrà essere modificata dalla maggioranza dell’assemblea. L’unanimità non sarà necessaria.

Opponibilità

Con la trascrizione del regolamento contrattuale nei registri dell’Agenzia del Territorio, il contratto diventa pubblico ed é opponibile a terzi. È quindi opponibile non solo a chi ha comprato gli appartamenti appena costruiti, ma anche ai terzi che eventualmente subentrano in seguito con successivi acquisti, i quali devono essere a conoscenza delle limitazioni, rese appunto pubbliche tramite la trascrizione (Cass. n. 2546 del 17/3/1994)

Orari da rispettare

Un annoso problema che spesso genera discussioni tra condomini é quello degli orari da rispettare: gli orari di silenzio, gli orari in cui é possibile fare rumore (per esempio per lavori di ristrutturazione in corso o per dedicarsi a suonare con strumenti musicali), gli orari che possono essere dedicati ai giochi dei bambini in cortile, fino ad arrivare a disciplinare gli orari delle pulizie, di uso del taglia erba.

Gli orari da rispettare per il riposo vengono decisi nel regolamento condominiale. Di solito i rumori sono ammessi dalle 8 alle 13 la mattina e dalle 16 alle 21 per la sera.

Nelle ore non comprese in queste fasce, é necessario rispettare il silenzio per il riposo. Chiaramente ogni condominio può prevedere orari differenti, così come può prevedere un cambio degli orari in base ai giorni della settimana (la domenica aumentando per esempio le ore di riposo) oppure in base alle stagioni.

L’articolo 659, primo comma del codice penale punisce chi, con rumori molesti o strumenti musicali arreca disturbo agli altri condomini. Affinché si possa parlare di disturbo punibile penalmente però, esso deve essere arrecato alla gran parte dei condomini e non solo a uno.

In caso di disturbo solo a una persona o comunque non alla generalità dei condomini, il rumore molesto costituisce non più reato penale, ma illecito civile, per il quale chi é disturbato può chiedere il risarcimento del danno (Cass.Pen. Sez. I, 11/07/12, n 27625; Cass. pen. Sez. I, 5702/98, n.1406).

Parti comuni

Rientrano nelle “parti comuni” dell’edificio tutte quelle zone di cui tutti i condomini ne fanno inevitabilmente uso. Un elenco di queste parti comuni, esaustivo ma non tassativo e completo é quello che si trova nell’art. 1117 del codice civile:

  • Il suolo e le fondazioni su cui sorge l’immobile;
  • I muri maestri e portanti;
  • I tetti;
  • Le scale;
  • Il portone;
  • I portici;
  • Il giardino comune;
  • Le aree adibite al parcheggio;
  • I locali destinati alla portineria.

Animali domestici

Il regolamento condominiale non può impedire di possedere animali domestici (art. 1138 c.c. – L. 220/2012) quali possono essere ad esempio gatti o cani. Tuttavia, il possesso di animali non é ovviamente libero da ogni regola, ma bisogna sempre rispettare i diritti e gli spazi altrui.

A ragione di ciò, chi detiene animali domestici deve rispettare le regole nell’ordinanza del ministero della Salute 23/03/2009, che obbligano il proprietario a:

  • Lasciare puliti i luoghi in cui avviene passaggio;
  • Usare il guinzaglio nei luoghi comuni;
  • Usare la museruola se l’animale é aggressivo.

Resta immutata la responsabilità civile ex articolo 2052 del Codice civile e penale dei proprietari che rispondono in caso di danni a cose, persone o animali e li obbliga a stipulare un’assicurazione per danni a terzi in caso di animali pericolosi.