Rendiconto condominiale

Alla fine dell’anno anche i condomini devono fare i conti: quali spese sono state fatte, quali pagamenti sono ancora in corso, qual è lo stato patrimoniale, ecc. Tutti questi elementi vengono raccolti e redatti all’interno di un documento che si chiama rendiconto condominiale. Nella maggior parte dei casi è l’amministratore a gestirlo.

In questa guida al rendiconto condominiale ti spiego come funziona, da quali parti è composto, come deve essere redatto, quando è necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea e cosa fare in caso di non approvazione, quando il rendiconto può considerarsi nullo e come impugnarlo.

Cos’è

L’articolo 1130 bis del codice civile, definisce rendiconto il documento che contiene tutte le informazioni sulla situazione economica e patrimoniale del condominio, quindi:

  • Entrate e uscite;
  • Eventuali crediti e debiti;
  • Fondi disponibili e riserve.

Il rendiconto (denominato anche “consuntivo”) si compone di tre documenti:

  • Registro contabilità: indica tutte le entrate e le uscite per cassa;
  • Riepilogo finanziario: indica attività e passività (ossia eventuali debiti e crediti) e la presenza di fondi/riserve;
  • Nota sintetica esplicativa: é una relazione riassuntiva della gestione condominiale; può spiegare con maggiore chiarezza alcuni elementi presenti nella contabilità, fare un resoconto dei lavori che sono stati portati a termine e quelli che si prospettano per il futuro, ecc.

Attenzione

Al rendiconto bisogna allegare anche tutti i documenti giustificativi (ad esempio le fatture) e l’estratto conto del conto corrente condominiale.

Il registro contabile può quindi essere paragonato al conto economico di un’impresa, mentre il riepilogo finanziario allo stato patrimoniale.

Tuttavia, le imprese devono attenersi a specifici princìpi contabili, mentre l’amministratore nel redigere il rendiconto condominiale non é obbligato a seguire una specifica forma o stringenti criteri contabili purché il tutto sia esposto con chiarezza e senza abrasioni o cancellature sul documento.

Quando farlo

L’art. 1130 del codice civile sancisce che l’amministratore deve redigere il rendiconto ogni anno, ma non specifica se l’anno deve coincidere con quello solare oppure parte per esempio dalla nomina dell’amministratore.

È prassi consolidata prendere come riferimento l’anno solare, quindi l’esercizio inizia a gennaio e finisce a dicembre. Entro 180 giorni (quindi entro il 30 giugno circa), l’amministratore deve redigere il bilancio e convocare l’assemblea per l’approvazione.

Redazione

Il rendiconto condominiale può essere assimilato al bilancio che si redige per le imprese ma non va assolutamente confuso con esso. Il bilancio societario deve infatti attenersi a specifici princìpi contabili e schemi, che non sono obbligatori anche per il condominio.

Per gli edifici l’amministratore può utilizzare i criteri contabili che preferisce, purché il consuntivo risulti leggibile, chiaro e trasparente. I requisiti di redazione necessari sono:

  • Realtà: il rendiconto deve indicare le operazioni effettive e reali, quindi chiaramente non bisogna inserire dati falsi;
  • Competenza per cassa: nel rendiconto occorre indicare le spese concretamente sostenute e le entrate realmente incassate (Corte di Cassazione sez. III, 09/05/2011 n. 10153); Entrate e uscite devono essere annotate in ordine cronologico, entro trenta giorni dall’operazione effettiva (art. 1130 co. 7 c.c.).

Esempio

Il rendiconto condominiale può essere redatto secondo uno schema proprio dell’amministratore. A differenza dei bilanci societari infatti, non é necessario (e sarebbe anche alquanto noioso) rispettare i princìpi contabili stabiliti per le imprese.

L’importante é che tutti i dati siano indicati con chiarezza espositiva e, soprattuto, non siano presenti cancellature o abrasioni. In caso di errori quindi, la posta errata va stornata con una nuova scrittura.

Per la redazione del bilancio possono essere utilizzati anche gli strumenti informatici. Online sono disponibili vari programmi (sia gratis che a pagamento), con modelli e fac simile di rendiconti condominiali, facilmente compilabili.

Ci sono programmi più semplici, utili a chi per esempio gestisce un solo condominio composto da pochi proprietari (condominio minimo) e programmi più complessi per gli amministratori che gestiscono tanti condominii e di grandi dimensioni, per esempio i supercondominii).

Approvazione

Entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio (quindi entro il 30 giugno), l’amministratore deve redigere il bilancio e convocare, tramite raccomandata, ogni proprietario in assemblea per l’approvazione. Nella raccomandata occorre inserire anche una copia del bilancio, in modo che il condomino possa prenderne visione prima dell’assemblea.

Come si ottiene

Ogni singolo condomino, prima della riunione, può chiedere all’amministratore di visionare tutti i documenti contabili nonché le “pezze d’appoggio“, ossia le singole fatture e ricevute per verificare, per esempio, che le somme indicate in bilancio siano veritiere. L’amministratore non può rifiutare l’esibizione dei documenti. (Cass. civ. sez. II, 08/08/2003, n.11940).

Il bilancio si ritiene approvato a tutti gli effetti:

  • In prima convocazione, con voto favorevole del 50% + 1 dei presenti e che costituiscano almeno il 50% dei valori millesimali (art. 1136, co. 2, c.c.);
  • In seconda convocazione, con voto favorevole del 50% + 1 dei presenti e che costituiscano almeno 1/3 dei valori millesimali art. 1136, co. 4, c.c.).

Non approvato

Se l’assemblea non approva il bilancio, l’amministratore é tenuto a rielaborarlo tenendo conto delle indicazioni dei condomini. Se nasce un contrasto tra amministratore e condòmini, costoro possono attivarsi e convocare un’assemblea straordinaria.

L’assemblea straordinaria é legittimamente convocata se ne fanno richiesta almeno due proprietari e che costituiscano 1/6 dei millesimi. Se non si arriva a un accordo, i condòmini possono rivolgersi al giudice, affinché ristabilisca l’ordine nell’edificio.

Se il bilancio condominiale non é approvato, l’amministratore può compiere solo gli atti improrogabili. Non può quindi attivarsi per riscuotere i debiti dei condòmini morosi indicati nel rendiconto, neanche tramite legale.

Attenzione

Se si scopre che l’amministratore ha commesso gravi irregolarità finanziarie, i condomini possono revocarlo dal suo incarico.

Nullo

Il bilancio condominiale é nullo (quindi é insanabile), quando:

  • Non é veritiero. Un bilancio che contiene informazioni false non é valido;
  • E’ contrario alla legge;
  • Modifica o stabilisce criteri di ripartizione diversi da quelli sanciti nell’art. 1130 c.c. (ripartizione secondo tabelle millesimali) o dal regolamento condominiale (Cass. Civ. Sez. II n. 6714 del 19/03/2010);
  • Uno o più condomini non ha diritto a partecipare, per esempio per menomazione dei diritti di proprietà.

Conseguenze

Se una delibera é viziata da nullità, essa può essere fatta valere avviando una causa in Tribunale, senza alcun termine di prescrizione da chiunque ne abbia interesse, quindi anche da condomini che hanno alla riunione di approvazione del bilancio erano favorevoli (Cass. n. 6714/10).

Impugnazione

I condomini assenti o contrari possono impugnare la delibera assembleare entro 30 giorni, conteggiati a partire dal giorno della delibera per i condomini contrari e a partire dal giorno della ricezione della comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c., comma 3).

La delibera può essere oggetto di contestazione e portata in tribunale non per questioni di merito, ma esclusivamente per questioni di legittimità, quindi in caso di quorum illegittimi, procedura non conforme alla legge, ecc. (Cassazione n. 5254 del 04/03/2011).

Esempio

L’assemblea delibera la necessità di rifare la facciata del palazzo. Un condomino vota contrariamente perché ritiene che non ce ne sia assolutamente bisogno, ma vincono coloro che vogliono la ristrutturazione. In questo caso la delibera non può essere impugnata, perché il giudice non é chiamato a decidere il merito di una delibera ma solo la legittimità.

Esempio

Un condomino non viene convocato in assemblea, la quale approva una delibera a cui egli é contrario. Può impugnare la delibera e rivolgersi al Tribunale, in quanto é stata presa da un’assemblea non legittimamente costituita.