Spese straordinarie condominio: ripartizione, nuovo proprietario

Hai acquistato un nuovo appartamento e l’amministratore condominiale ti avanza dei conti salati da pagare per spese straordinarie non saldate dal precedente inquilino? Non hai partecipato all’ultima assemblea condominiale e hai scoperto che sono stati decisi degli interventi straordinari sul tetto e sulla facciata?

In questa guida sulle spese straordinarie del condominio ti elenco nello specifico quali sono, qual è la procedura con cui possono essere fatte, qual è la ripartizione dei costi tra i condomini, quando si può usufruire della detrazione fiscale, come creare un fondo per le spese e cosa succede in seguito alla vendita dell’immobile.

Quali sono

Non esiste una legge che indichi un preciso elenco delle spese ordinarie e straordinarie del condominio. È tuttavia possibile fare una distinzione che ne individua senza alcun dubbio le differenze: le spese ordinarie sono quelle effettuate di routine per mantenere l’efficienza delle cose comuni, tra queste rientra anche il compenso all’amministratore.

Le spese straordinarie sono invece quelle impreviste, non di routine ma eccezionali, tra queste rientrano anche quelle che potevano evitarsi con una manutenzione ordinaria (che non c’è stata).

Una definizione (ma non un elenco esaustivo) delle spese straordinarie si può dedurre dall’articolo 31, co. 1 lett. b) della Legge 457/78, che classifica come lavori di manutenzione straordinaria quelli necessari al rinnovo e alla sostituzione di parti comuni.

Un altro riferimento alle spese straordinarie é fatto nell’articolo 1005 del codice civile, il quale pone i costi straordinari non a carico dell’usufruttuario del nudo proprietario e individua come straordinarie le spese relative a:

• Mantenere saldi muri maestri e volte;
• Cambiare le travi;
• Rifare i tetti e i solai;
• Rifare le scale;
• Rifare i muri di sostegno e quelli di cinta.

Per quanto riguarda invece la normativa sul condominio, la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie viene fatta solo con riferimento ai poteri dell’amministratore e ai poteri dell’assemblea: per le spese ordinarie, l’amministratore deve raccogliere le quote e provvedere a pagare le spese (art. 1130, co.1, n.3 del codice civile).

Per quanto riguarda invece le spese straordinarie, l’amministratore non può decidere da solo, ma occorre l’approvazione dell’assemblea condominiale che, per sostenere i costi può anche creare uno speciale fondo condominiale.

Si pensi ai lavori straordinari in riferimento al carattere di imprevedibilità, per cui per esempio é considerato lavoro straordinario quello necessario dopo un terremoto che ha abbattuto dei muri, oppure dopo un alluvione che ha rotto dei tubi.

In realtà ci sono delle spese che sono assolutamente prevedibili, ma sono comunque considerate straordinarie, si pensi ad esempio alle spese per il rifacimento della facciata.

In conclusione quindi, sono spese straordinarie non solo quelle conseguenti a situazioni inaspettate, ma anche quelle prevedibili purché di notevole entità, di grande importo.

Non ci sono criteri normativi per stabilire quali siano i lavori di notevole entità, ma ci hanno pensato i giudici: sono da ritenersi lavori di notevole entità quelli che prevedono un ingente esborso, da rapportarsi anche al valore dell’intero edificio e alla spesa che ricade sul singolo condomino (Cass. Civ. Sez. I, Sent. 25145/2014).

Procedura

Con il passare del tempo qualsiasi condominio ha bisogno di interventi di natura straordinaria, quali possono essere il rifacimento della facciata, del tetto, dei balconi, della strada privata.

Per questi lavori di natura straordinaria non può scegliere autonomamente l’amministratore, ma deve deliberare l’assemblea condominiale (art. 1135, co. 1 n. 4, del codice civile): l’amministratore é solo l’esecutore di quello che decreta l’assemblea (Cass. Civ. Sez. II, Ordinanza 5761/2013).

Sempre il suddetto articolo 1135 però, al secondo comma sancisce che, in caso di lavori che siano urgenti, l’amministratore non può attendere la disposizione dell’assemblea, ma deve provvedervi senza indugio con la diligenza del buon padre di famiglia.

Successivamente l’assemblea deve comunque essere convocata: qui l’amministratore specificherà i motivi per cui i lavori erano da considerarsi urgenti e il suo provvedimento dovrà essere ratificato dall’assemblea.

Maggioranza

Una decisione é approvata se ottiene il voto della maggioranza dei presenti all’assemblea e che costituiscano almeno il 50% dei millesimi del condominio. In caso di seconda convocazione, per l’approvazione occorre il voto di almeno 1/3 dei presenti e che costituisca almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Ripartizione e millesimi

Per il pagamento dei lavori (ordinari e straordinari), si procede con la ripartizione tra i condomini. La prima cosa da fare é consultare il regolamento condominiale: non sempre é detto che determinate spese siano da dividere in base ai millesimi.

Può infatti succedere che siano previste regole diverse in alcuni casi: tipico esempio é quello del condizionamento centralizzato, le cui spese potrebbero essere divise non in base ai millesimi ma in base al volume riscaldato.

Se il regolamento non dice nulla in merito allora si applicano i criteri previsti dall’articolo 1123 del codice civile: i costi vanno divisi in base alle tabelle millesimali. Lo stesso articolo sottolinea che, in caso di lavori su parti comuni che non sono usate in egual modo da tutti i condomini, i costi vengono divisi in base alla possibilità di uso di ognuno.

Casi particolari

La legge prevede inoltre dei casi particolari:

• Le spese per l’ascensore si dividono per il 50% in base ai millesimi e per il 50% in base al piano dell’appartamento;
• Le spese per le solette divisorie si ripartiscono in misura uguale tra i due condòmini del piano abitato; inoltre il condòmino del piano superiore dovrà pagare i costi di pavimentazione e quello del piano inferiore i costi di tinteggiatura;
• Le spese per i lastrici solari ad uso esclusivo di un solo condòmino vanno pagate per 1/3 da chi ha l’uso esclusivo, per i restanti 2/3 dai condòmini serviti dal lastrico solare e in base al loro piano (art. 1126 c.c.).

Detrazione fiscale

Le detrazioni fiscali valgono non solo sui lavori eseguiti sui singoli appartamenti, ma anche sulle parti comuni di un condominio. Sono quindi valide anche per i condominii le detrazioni fiscali per:

• Ristrutturazioni (50%);
• Lavori per aumentare il risparmio energetico (65%);
• Acquisto di mobili ed elettrodomestici.

Per beneficiare delle detrazioni occorre rispettare queste regole:

• Le fatture dei lavori devono essere intestate al condominio;
• Il pagamento delle spese va fatto tramite apposito bonifico per detrazioni fiscali. Il bonifico deve essere eseguito dal conto corrente condominiale e deve riportare il codice fiscale dell’amministratore e del condominio);
• L’amministratore deve consegnare a ogni condomino una certificazione con cui attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi ai fini della detrazione e che indica l’importo che ogni condomino può far valere come detrazione;
• Al momento della dichiarazione dei redditi (modello Unico o 730), il condomino può indicare la somma spettante. Dovrà inoltre conservare la certificazione consegnata dall’amministratore, da mostrare all’Agenzia delle Entrate in caso di controlli.

Fondo per spese

Per affrontare alcune spese, i condomini riuniti in assemblea devono creare un apposito fondo. La costituzione di un fondo speciale é obbligatoria solo per i lavori straordinari, mentre é facoltativa per quelli ordinari (art. 13 Legge 220/2012 Riforma sul condominio).

Tale fondo va gestito separatamente da quello ordinario, va anche organizzata una contabilità a parte; esso è inoltre vincolato: il denaro presente può essere usato solo per il pagamento del lavoro per cui è stato creato.

La somma di denaro che costituisce il fondo deve essere uguale al costo del lavoro da effettuare. Se il contratto con l’impresa prevede dei pagamenti rateali, allora anche il fondo può essere riempito ad ogni pagamento dovuto. Tutti i fondi e le riserve devono sempre essere indicati nel rendiconto annuale (nuovo art. 1130-bis).

Vendita immobile

Se il vecchio proprietario non aveva pagato le spese condominiali, il nuovo acquirente ne é responsabile ed é chiamato a pagarle: il nuovo proprietario é obbligato in maniera solidale con il precedente ma solo per le spese dell’anno vigente e quelle dell’anno precedente (art. 63 co. 4 disp. att. c.c.). Le spese degli anni ancora più vecchi invece sono dovute sempre dal vecchio proprietario.

Vige comunque il principio della sussidiarietà: l’amministratore non può subito chiedere i soldi al nuovo proprietario, ma solo dopo aver infruttuosamente provato a ottenere il pagamento dal vecchio.

Inoltre, se il nuovo proprietario é costretto a pagare, potrà sempre citarlo in causa per ottenere il denaro pagato al posto suo (Cassazione 10235/2013).