Supercondominio

Vivi in un grande complesso residenziale costituito da più edifici? Il numero dei condomini del tuo palazzo è particolarmente elevato? Esistono degli spazi comuni molto grandi e ad utilizzo di tutti i condomini? Allora molto probabilmente fai parte di un Supercondominio senza nemmeno saperlo.

In questa guida al Supercondominio ti spiego cos’è e come funziona, quando viene costituito e come, quali sono i requisiti affinché possa esistere, come avviene la ripartizione delle spese in base alle tabelle millesimali, qual è la differenza con un condominio normale, dunque come funziona l’assemblea condominiale.

Cos’è

Il “Supercondominio”, sebbene non esista nel codice civile, è definito come una “pluralità di edifici” organizzati in maniera comune all interno dell’articolo 1117 bis (che è stato rinnovato con la recente riforma del condominio).

A fare maggiore chiarezza sulla sua natura è la Cassazione con la sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012, con la quale ha chiarito che per Supercondominio si intende un complesso di edifici legati dall’esistenza di parti comuni, quali possono essere il viale di ingresso, il servizio di portineria, l’impianto di illuminazione, l’impianto centrale di riscaldamento o di gestione dell’acqua.

Costituzione

Non occorre un atto costitutivo, un verbale o una modalità burocratica specifica affinché si crei formalmente e giuridicamente un supercondominio. Così come per il condominio classico infatti, la costituzione del supercondominio avviene automaticamente al momento della vendita della prima unità immobiliare.

L’unico requisito sufficiente per parlare di supercondominio é la presenza di parti comuni a un complesso di edifici. Di conseguenza, così come il condominio si costituisce automaticamente senza alcuna espressa dichiarazione di volontà, allo stesso modo si applica la relativa disciplina del condominio. Proprio come stabilito dal Tribunale di Trieste sezione civile, con la sentenza del 25 maggio 2011.

Requisiti

Affinché si possa parlare di supercondominio e quindi ai fini dell’applicabilità delle norme sul condominio non basta che siano presenti delle parti comuni. Esse infatti devono essere quelle ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile occorre quindi il requisito di necessità per l’esistenza dello stesso o per il suo buon funzionamento.

Esempio

In un complesso di edifici c’è il viale di accesso comune. Il viale di accesso é una di quelle parti comuni necessarie all’esistenza del condominio stesso (ai sensi art. 117 c.c.) ed é quindi una parte comune sufficiente a costituire un supercondominio. Sul viale di accesso e per la gestione delle spese di manutenzione si applicheranno quindi le norme sul condominio. Di conseguenza la ripartizione avverrà sulla base delle tabelle millesimali.

Esempio

In un complesso di edifici l’unica parte comune é una piscina. La piscina non é una delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e quindi non é sufficiente a costituire il supercondominio. Di conseguenza sulla gestione della piscina non si applicheranno le tabelle millesimali ma le norme sulla comunione dei beni (e quindi la ripartizione delle spese in parti uguali).

Esempio

In un complesso di edifici vi é una piscina in comune e il riscaldamento centralizzato. Per le spese su quest’ultimo si applicheranno le tabelle millesimali mentre, per le spese sostenute per la piscina si applicheranno le norme sulla comunione (divisione delle spese in parti uguali).

Ripartizione spese: tabelle millesimali

Il supercondomio si costituisce nel momento in cui ci sono delle parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, ossia delle parti comuni necessarie all’esistenza del condominio o stesso o comunque importanti per il buon funzionamento.

Tali parti comuni possono essere il viale di accesso, un parcheggio comune, l’impianto di riscaldamento centralizzato. Per le spese di gestione di queste parti comuni si applicheranno le norme sul condominio e quindi le tabelle millesimali.

Capita spesso che nel supercondominio ci siano parti comuni non solo necessarie, ma anche parti comuni con utilità fine a sé stessa e non al condominio. Si pensi ad esempio a una piscina o a un campo da tennis.

L’utilità di queste aree é fine a sé stessa e quindi non sono parti necessarie al condominio. A queste parti comuni si applicherà la disciplina della comunione, nella quale le quote di proprietà si desumono uguali (salvo patto contrario): in caso di spese quindi, ogni condomino contribuisce in parti uguali e non in base alle tabelle millesimali.

Oltre a ciò, occorre ricordare che spesso nei supercondominii ci sono parti comuni a tutti gli edifici e altre parti che non sono comuni a tutti gli edifici, ma solo al singolo. Si pensi ad esempio al viale di accesso: esso é comune a tutto il supercondominio; mentre per esempio ogni edificio ha un suo riscaldamento centralizzato.

Da ciò si evince che un supercondominio, nella gestione delle spese deve tenere due tabelle millesimali: una che individua i millesimi delle parti comuni a tutto il complesso di edifici (supercondominio) e una normale che individua i millesimi interni di ogni edificio.

Differenza da condominio

Per sapere se si tratti di classico condominio o supercondominio non basta guardare a come sono disposti gli edifici, se sono tanti, vicini o lontani, ma bisogna visionare gli atti risalenti alla nascita del condominio: se il regolamento e il primo atto di vendita non fanno alcun riferimento, allora il complesso é un semplice condominio (anche se di grandi dimensioni magari anche composto da più edifici).

Se invece gli atti sanciscono che oltre ad esserci delle parti comuni, ogni edificio (o complesso di edifici) si considera singolo condominio, allora si é in presenza di supercondominio.

Nel primo caso ci sarà un solo amministratore e parteciperanno alle assemblee tutti i proprietari di tutti gli edifici.

Nel caso di supercondominio invece ci sarà un amministratore per ogni singolo condominio (alle cui assemblee parteciperanno solo i proprietari di quel condominio) e, allo stesso tempo, ci sarà il supercondominio con un altro amministratore che condurrà le parti comuni a tutti e in assemblea saranno invitati tutti i proprietari dei vari edifici.

Rappresentante e amministratore

L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile sancisce che quando i partecipanti al condominio sono più di sessanta, ogni condominio deve nominare un suo rappresentante secondo le regole e maggioranze previste dall’articolo 1136, quinto comma del codice civile. In assenza di nomina, ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria affinché si provveda a nominare un rappresentante.

Quando ci sono più di sessanta persone quindi, ogni condominio deve nominare un suo rappresentante con la maggioranza di cui all’articolo 1136 suddetto. Costui parteciperà alle assemblee del supercondominio (non parteciperanno i condomini) per la gestione ordinaria delle parti comuni al supercondominio e per la nomina dell’amministratore.

In presenza di più di sessanta proprietari, quando si dovrà discutere della gestione ordinaria delle parti comuni oppure nominare/revocare l’amministratore del supercondominio, si procederà con un’assemblea “ristretta” ai soli rappresentanti dei singoli condominii

Assemblea

Quando i condomini sono fino a sessanta, tutti sono chiamati a partecipare all’assemblea del supercondominio. Ma se i proprietari complessivi sono più di sessanta, allora all’assemblea del supercondominio dovranno partecipare non tutti i proprietari, ma un loro rappresentante (art. 67 delle Disp. att. cod. civ.).

Di conseguenza nel supercondominio (solo se over 60), all’assemblea partecipano solo i rappresentanti dei singoli condominii. Essi deliberano sia per la gestione ordinaria delle cose comuni al supercondominio, sia per la nomina e revoca dell’amministratore.

Attenzione

Ogni singolo condominio deve avere un suo conto corrente. Inoltre il supercondominio deve avere un altro conto corrente a parte in modo da evitare qualsiasi confusione tra i patrimoni dei singoli condominii e quello in comune.

Scioglimento

Se del supercondominio fanno parte dei condomini che si gestiscono autonomamente, l’articolo 61 delle disposizioni attuative del codice civile sancisce che il supercondominio può essere diviso e quindi i comproprietari di ogni parte costituire un condominio separato e autonomo.

Lo scioglimento può essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 del codice, II comma. In caso di inerzia dell’assemblea, lo scioglimento può essere disposto anche dall’autorità giudiziaria su richiesta di almeno un terzo del condominio che vuole separarsi dal supercondominio.