Surroga del mutuo come funziona

Hai sottoscritto un mutuo per l’acquisto della prima casa, ma ora hai trovato una banca che ti offrirebbe un tasso fisso più conveniente, o comunque condizioni decisamente più interessanti per te? Fino a qualche anno fa, per cambiare banca occorreva chiudere il vecchio mutuo e pagare una penale di estinzione anticipata, estinguere l’ipoteca e sottoscrivere un altro mutuo con la nuova banca, includendo quindi tutti i costi e le procedure di istruttoria, notaio e iscrizione dell’ipoteca. Un processo burocratico lungo e costoso che ti avrebbe probabilmente scoraggiato e fatto desistere.

Con la legge n°40 del 02/04/2007 (decreto Bersani) e la legge n°244 del 24/12/2007 (finanziaria 2008) la procedura per trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra é molto più semplice, snella e soprattutto meno costosa. Questa procedura di trasferimento si chiama surroga del mutuo (o portabilità del mutuo mediante surroga) ed è l’operazione con cui un soggetto trasferisce il mutuo da una banca all’altra.

Surroga del mutuo cos’è e come funziona

Per trasferire il mutuo da una banca all’altra, dovrai recarti presso la nuova banca e richiedere in forma scritta la surroga del tuo mutuo. Della surroga se ne occuperà il nuovo intermediario, Quindi tu non dovrai andare presso la tua vecchia banca a chiudere il mutuo: la nuova banca la contatterà annunciando le tue intenzioni di trasferimento e richiedendo l’entità del debito residuo del mutuo (che diventerà il capitale del nuovo mutuo da erogare dalla nuova banca).

La vecchia banca quindi darà il nulla osta al trasferimento (se non ci sono reali impedimenti deve consentire il trasferimento del mutuo entro 30 giorni, altrimenti sono previste delle penali per il ritardo). Ottenuto il nulla osta, la nuova banca procederà alla surroga, predisporrà il nuovo contratto di mutuo e verserà alla vecchia banca il debito residuo. Tu quindi diventerai debitore solo verso la nuova banca, per il debito residuo. Inoltre occorrerà registrare il trasferimento del beneficiario dell’ipoteca (che diventa la nuova banca)

Quanto costa

Grazie alla nuova normativa non sono più previste le penali di estinzione anticipata sui mutui, né commissioni d’istruttoria e imposta sostitutiva. Le spese notarili si pagano, ma in misura molto inferiore poichè l’unica operazione da registrare é la notifica di trasferimento del beneficiario ipoteca sull’immobile (ci sono alcune banche che si accollano anche i costi notarili!). I benefici fiscali (la detraibilità degli interessi per il mutuo prima casa) rimangono intatti.

Surroga del mutuo più liquidità

Con la surroga non si può avere più denaro rispetto al debito residuo. L’importo surrogato é pari al debito residuo. Se però hai bisogno di più liquidità, puoi:

– procedere con la surroga e sottoscrivere un mutuo liquidità oppure un prestito personale con la nuova banca per la somma maggiore che ti serve;

– invece della surroga, fare la sostituzione del mutuo. Con la sostituzione, a differenza della surroga, non hai vincoli sull’importo (puoi quindi chiedere maggiore liquidità), ma hai anche maggiori costi da sostenere, in quanto si tratta di vera e propria sostituzione e non di surroga.

Quante volte si può fare la surroga del mutuo? È possibile chiedere la surroga del mutuo a un’altra banca ancora? In realtà non ci sono limiti in tal senso. Così come avviene per la telefonia, la portabilità si può chiedere più volte: chiaramente bisogna trovare una banca disposta a concederla. Ottenere una surroga infatti, non è un diritto, nel senso che ovviamente, prima di richiederla, é necessario trovare una banca disposta a concedere il mutuo e quindi a diventare tua nuova creditrice.

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