Un immobile è abitabile se rispecchia tutte le norme igieniche, in tema di sicurezza e di risparmio energetico. Solo un immobile abitabile è atto a ospitare persone e la legge disciplina in modo specifico tutta la materia.

In questa guida completa sull’abitabilità ti spiego cos’è, cosa vuol dire e a cosa serve, le differenze con l’agibilità, come chiedere il certificato, quando è obbligatorio e quando non lo è, quali sono i requisiti per ottenerlo, come funziona in caso di vecchi edifici ed infine quali sono le conseguenze in caso di residenza in un immobile senza abitabilità.

Cos’è e a cosa serve

Cosa significa. Il certificato di abitabilità è un attestato che testimonia che un immobile è abitabile, ossia risponde ai requisiti di igiene, sicurezza e risparmio energetico (anche delle apparecchiature installate). In passato esistevano:

  1. Certificato di abitabilità, che si riferiva alle abitazioni ossia agli immobili ad uso residenziale;
  2. Certificato di agibilità, che si riferiva agli immobili destinati ad uso commerciale.

Quindi in passato certificato di agibilità e certificato di abitabilità erano due cose diverse: uno si riferiva alle abitazioni residenziali e uno ai locali commerciali. La normativa odierna ha annullato questa differenza: ora agibilità e abitabilità si riferiscono alla stessa cosa, ossia alla rispondenza dell’edificio alle norme igieniche, di sicurezza e di risparmio energetico, indipendentemente dall’uso residenziale o commerciale.

In conclusione quindi, se parli di agibilità o di abitabilità è la stessa cosa.

Certificato

Il certificato di abitabilità, che oggi si chiama certificato di agibilità, e ti serve in questi casi:

  • Vivere all’interno di un’immobile;
  • Comprare, vendere o affittare una casa o un locale commerciale;
  • Intraprendere qualsiasi attività economica all’interno dell’immobile;
  • Per ottenere il ricongiungimento familiare.

In tutti questi casi occorre il certificato di agibilità, deve fornirtelo il proprietario di casa. Se il proprietario di casa lo ha perso, deve chiederne una copia in Comune.

Quanto costa il rilascio

Il proprietario di casa può chiedere il certificato di agibilità in Comune. I costi sono i diritti di segreteria e variano da Comune a Comune, quindi informati presso la tua città per conoscere i costi precisi.

Se per qualsiasi motivo neanche al Comune posseggono il certificato di agibilità della tua abitazione, allora devi farlo ex novo. Il D.L. 69/2013, fortunatamente ha semplificato la procedura: non devi più fare domanda al Comune per ottenere il certificato di agibilità, ma basta un’autocertificazione emessa da un professionista (geometra, oppure architetto, oppure ingegnere) in cui dichiara che l’immobile è conforme alle norme igieniche, di sicurezza e in tema di risparmio energetico.

Chiaramente, in base al tuo specifico caso, potrebbe aver bisogno di altri tecnici in grado di confermare l’adeguatezza per esempio degli impianti: impianto del gas, ecc. Quindi anche in questo caso il costo è molto variabile.

Dipende anche se sulla casa sono stati eseguiti lavori non dichiarati. E in ultimo, dipende anche dalla grandezza dell’immobile. Insomma, considerato tutto ciò, il costo di un’autocertificazione può andare dai 600 ai 4.000 euro.

Vecchi edifici

Il D.P.R. n. 380/2001, conosciuto come TUE – Testo Unico in materia Edilizia sancisce l’obbligo del certificato di abitabilità (agibilità) in caso di:

  • Nuove costruzioni edilizie;
  • Costruzioni sopraelevate, che siano parziali o totali;
  • Lavori che possano condizionare gli aspetti sanitari e di sicurezza dell’edificio.

Ricapitolando, il certificato è obbligatorio solo per le nuove costruzioni (costruite dal 30/06/2003, data di entrata in vigore del TUE) e per quelle che indipendentemente dall’anno di costruzione, a partire dal 30/06/2003 hanno subito determinati lavori edilizi. Nei restanti casi non sussiste obbligo di certificazione.

In caso di vendita di un immobile costruito prima del 30/06/2003, all’atto di compravendita il venditore dichiara (e il notaio lo scrive sull’atto) che l’immobile non ha subito interventi strutturali a partire dal 30/06/2003.

In questo caso però, prima di comprare la casa ti conviene contattare un tecnico di fiducia (geometra, architetto) affinché controlli che effettivamente non hanno fatto lavori sull’immobile e che la planimetria corrisponde allo stato di fatto.

Agibilità

La legge n. 765/1967 parla per la prima volta di dichiarazione di abitabilità o di agibilità. I due termini si riferivano a due situazioni differenti: l’abitabilità si riferiva alla conformità alla legge di immobili ad uso abitativo. L’agibilità invece si riferiva alla conformità alla legge di immobile ad uso diverso di quello abitativo, per esempio a locali commerciali.

Oggi questa differenza non esiste più: parlare di certificato di abitabilità o di agibilità è la stessa cosa, sia per immobili a uso residenziale che commerciale.

Requisiti

L’agibilità è un documento che certifica la conformità dell’immobile alle norme sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico, quindi l’idoneità dell’immobile alla vita delle persone. I requisiti minimi che un immobile deve avere per considerarsi ad uso abitativo e quindi ottenere il certificato di agibilità, sono:

  • Altezza minima: 2,70 metri; che scendono a 2,40 metri per bagni, sottotetti, soppalchi e corridoi (legge 457/78, art. 43); se una stanza ha un’altezza inferiore allora essa è un ripostiglio;
  • Un monolocale ad uso persona singola deve essere di almeno 28 mq compresi i servizi igienici;
  • Un monolocale ad uso due persone deve essere di almeno 38 mq compresi i servizi igienici;
  • Le finestre devono essere di almeno 1/8 della superficie calpestabile;
  • Le camere da letto singolo devono essere di almeno 9 mq; le doppie di almeno 14 mq;
  • Impianto idrico, termico ed elettrico devono essere conformi alla legge;
  • L’edificio deve rispettare le norme acustiche.

Inoltre, in caso di nuova costruzione o ristrutturazione totale, il certificato di agibilità assicura:

  1. Sicurezza statica dell’immobile;
  2. Sicurezza e risparmio energetico delle apparecchiature.

Attenzione

Come abbiamo visto, la legge 457/78, all’art. 43 prevede delle altezze minime. Tuttavia ogni Regione può dettare norme diverse e prevedere specifiche regole, anche in merito ad altezze minime, per i locali abitabili, per mansarde, sottotetto, cantine. seminterrato. Quindi consulta le leggi regionali oppure un geometra della tua città per assicurarti di tutto.

Residenza

Se vivi in una casa dove manca l’abitabilità, se vai in Comune a chiedere la residenza, il Comune non può rifiutartela solo perché quella casa non ha ancora l’agibilità. Se tu in quell’immobile ci vivi, il Comune non può far altro che constatare il dato di fatto: hai la residenza lì e quindi deve annotarlo nei registri comunali.

Conseguenze

Vediamo però ora le conseguenze del vivere in una casa senza agibilità. Ai sensi dell’art. 70 del D. Lgs. n. 507/99, vivere in un immobile senza agibilità è un illecito amministrativo. Dunque il Comune, una volta accertata l’inagibilità potrà multarti.

In caso di affitto, l’obbligo di rendere la casa abitabile e ottenere il certificato ricade sul proprietario, non sull’inquilino. Se il locatore non vi adempie, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (Cassazione, sent. n. 8409/2006).