Anche se non si dovrebbe, non è così raro che una casa presenti delle difformità rispetto alla piantina catastale: questo perché il proprietario ha eseguito dei lavori senza dichiararli. Significa che non ha fatto eseguire il lavoro in modo regolare, seguendo tutte le norme in materia edilizia e urbanistica.

In questa guida completa sull’abuso edilizio ti spiego cos’è, cosa comporta, quali sono le sanzioni amministrative e penali previste, quando interviene la prescrizione del reato, come presentare una denuncia anonima, cosa fare se ricevi in eredità un immobile abusivo, come sanare l’abuso e infine in quali casi si può vendere l’immobile.

Cos’è

L’abuso edilizio è una violazione che consiste nell’eseguire un lavoro edilizio senza permesso, senza la specifica autorizzazione. Sostanzialmente dunque, è una violazione delle leggi in materia edilizia.

L’abuso edilizio ha due conseguenze:

  1. Penale, che prevede il pagamento di una multa oppure, nei casi più gravi, l’arresto del responsabile.
  2. Amministrativa, che prevede la richiesta del titolo autorizzativo mancante. Per la serie: se non hai chiesto il permesso al momento del lavoro, devi chiedere ora la sanatoria. Tuttavia, non sempre è possibile la sanatoria: nei casi più gravi, le autorità potrebbero non concederla e ordinare la demolizione del bene, con tutte le relative spese a tuo carico.

Prescrizione

Essendo l’abuso edilizio un illecito di natura sia amministrativa che penale, i rischi sono quelli appena esposti nel paragrafo precedente. Tuttavia, se ti trovi in questa situazione, il tempo più essere di tuo aiuto: dopo un certo periodo infatti, interviene la prescrizione, ossia l’estinzione del reato. Praticamente non sei più perseguibile. C’è però da fare una netta distinzione tra responsabilità amministrativa e responsabilità penale:

  1. La responsabilità penale, che prevede il pagamento della multa o, nei casi più gravi l’arresto, va in prescrizione dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori illeciti. La prescrizione sale a 5 anni se vieni processato e colpito da rinvio a giudizio. Dunque, dopo 4 o 5 anni, sei libero penalmente, nessuno ti può più perseguire sotto questo punto di vista.
  2. La responsabilità amministrativa, che prevede il ripristino dell’immobile, la richiesta di sanatoria oppure, nei casi più gravi la demolizione del lavoro, non va mai in prescrizione. Le autorità quindi, possono sempre chiederti di sanare la tua situazione, ripristinare l’immobile allo stato antecedente l’abuso e persino ordinare la demolizione nei casi più gravi. Le spese di demolizione sono sempre a tuo carico.

Sanzioni amministrative e penali

Ecco le sanzioni previste in caso di abuso edilizio (art. 44 del Testo unico sull’edilizia – Dpr 380/01):

  1. Sanzione penale, prevede il pagamento di una multa oppure, nei casi più gravi, l’arresto del responsabile dell’abuso. La multa va dai 5.164 ai 51.645 euro, mentre l’arresto può arrivare fino a due anni.
  2. Sanzione amministrativa, prevede il ripristino dell’immobile allo stato precedente l’abuso oppure la demolizione del bene. Se si tratta di un abuso sanabile, non c’è bisogno di ripristinare l’immobile, basta appunto chiedere la sanatoria in comune.

Sanatoria

In base alla gravità dell’illecito, potrebbe non essere necessario ripristinare l’immobile o demolirlo. Per esempio, puoi chiedere la sanatoria dell’abuso: in questo modo puoi evitare di dover fare nuovi lavori, di buttare tutto giù e quindi dover sopportare i relativi costi.

Ogni situazione è a sé, quindi la cosa migliore da fare, è quella di rivolgersi a un professionista (un geometra per esempio) che ti aiuti a capire la gravità della tua situazione e a capire se è sanabile. Se può esserti utile, qui trovi una guida completa sulla sanatoria edilizia.

Denuncia anonima

Se conosci un abuso edilizio puoi denunciarlo. Chiaramente, le autorità prendono maggiormente sul serio una denuncia firmata. Ma anche se presenti una denuncia anonima, possono prenderla in considerazione, soprattutto se fornisci molti dettagli.

La denuncia puoi presentarla nel comune dove si trova l’immobile, oppure semplicemente presso i carabinieri. Puoi recarti quindi in comune o dai carabinieri oppure, se preferisci l’anonimato, mandare una lettera cartacea. Nella segnalazione devi indicare chiaramente:

  • Indirizzo dell’immobile oggetto di abuso;
  • Una descrizione il più dettagliata possibile dell’illecito;
  • I motivi per cui ritieni si tratti di un illecito;
  • Il proprietario dell’opera.

Possibilmente, allega idonea documentazione che dimostri l’abuso, se la possiedi.

Immobile ereditato

Se hai ereditato un immobile che presenta delle irregolarità, ci sono diversi problemi da affrontare:

  1. Capire se si tratta di un illecito così grave da rischiare di ricevere un ordine di demolizione, oppure se la questione è meno grave e puoi chiedere una sanatoria;
  2. Cosa fare di questo immobile. Se ci sono altri eredi dovete decidere se tenerlo, se venderlo, se sciogliere la comunione che si è creata su questo immobile in seguito all’eredità (Cassazione, sentenza n. 25021/2019).

Innanzitutto sappi che in qualità di erede (o di eredi se siete più di uno), le responsabilità amministrative dell’abuso non gravano su di te, avendo tu ereditato l’immobile e non essendo coinvolto nell’abuso. Se l’abuso è grave però, le autorità possono inviarti un ordine di demolizione, e tu devi rispettarlo.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25021/2019, se l’abuso non è di grave entità, gli eredi possono chiedere il permesso in sanatoria. Una volta ottenuto quindi, l’immobile non è più abusivo e potete fare quello che volete: venderlo, sciogliere la comunione, ecc.

Alternativa, sempre confermata dalla Cassazione: eliminare l’opera che ha reso abusivo l’immobile. Quindi, se per esempio nella casa il vecchio proprietario aveva costruito una stanza in più senza dichiararla, se fate abbattere la stanza e tornare l’immobile nelle condizioni precedenti, l’immobile non è più abusivo. Dunque potete venderlo, dividerlo, tenerlo, insomma farne quello che volete visto che non è più abusivo.

Si può vendere l’immobile con abuso edilizio?

L’immobile con abuso edilizio si può vendere, e anche donare, l’importante è che il venditore (o il donatore) metta a conoscenza l’acquirente del problema. L’acquirente quindi, decide di comprare quell’immobile conoscendone i problemi e li accetta nello stato in cui sono.

Se invece il venditore agisce in modo poco trasparente, l’acquirente può impugnare il contratto entro 10 anni, dunque può intentare una casa al venditore e chiedere al giudice:

  1. Lo scioglimento del contratto;
  2. E il risarcimento dei danni.

Se l’abuso è di lieve entità, il nuovo proprietario può decidere di mantenere l’immobile, di volerlo tenere, ma può chiedere una parziale restituzione del prezzo, il rimborso dei costi per il ripristino dell’immobile e l’eventuale risarcimento dei danni.