Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: come sanarlo

Un abuso edilizio è un lavoro eseguito senza permesso oppure eseguito in maniera completamente diversa rispetto al permesso ottenuto (per esempio, quando si chiede un permesso per fare un lavoro e poi, approfittando, se ne fanno anche altri senza averli dichiarati).

In questa guida completa ti spiego cosa fare in caso di abuso edilizio commesso dal precedente proprietario, cosa rischi, cosa succede se sei a conoscenza dell’abuso al momento del rogito o del preliminare di acquisto, come sanare l’abuso, infine cosa succede dopo 20, 30, 40 o 50 anni dall’abuso e quando va in prescrizione.

Cos’è

Sono le singole Regioni a stabilire quali sono le variazioni che comportano l’abuso edilizio, ma generalmente l’abuso è presente quando il lavoro edilizio ha cambiato la destinazione d’uso dell’immobile, ha aumentato la cubatura, ha cambiato i parametri urbanistico-edilizi del, oppure ha violato le regole vigenti in tema antisismico.

Cosa rischi

Un abuso edilizio può rappresentare un reato, ossia può avere conseguenze anche di tipo penale, oltre che amministrative. Non spaventarti però: se l’abuso edilizio lo ha commesso il precedente proprietario, tu non rischi nulla dal punto di vista penale: la responsabilità penale è personale, quindi non puoi risponderne tu che sei il nuovo proprietario, ne risponde il precedente.

La tua responsabilità è solo amministrativa: devi occuparti di sanare l’abuso dal punto di vista burocratico, ossia dichiarare al comune i lavori eseguiti in abuso e pagare i costi che devi. Se l’abuso è molto grave, le autorità potrebbero persino importi la demolizione dell’immobile o parte di esso.

Tipico esempio è quello della sentenza n. 4134/2021 del Consiglio di Stato: il nuovo acquirente aveva chiesto la sanatoria per un garage trasformato in abitazione, ma il comune gliel’aveva rifiutata. Il consiglio di Stato ha confermato il rifiuto, dunque il garage doveva ritornare tale o essere abbattuto: l’abuso in questo caso era molto grave e, tra l’altro, non era possibile che il nuovo proprietario non se ne fosse accorto, essendo un abuso decisamente evidente e marcato.

Purtroppo in casi gravi rischi anche questo, ma poi puoi rivalerti sul precedente proprietario, puoi intentargli causa per chiedere il risarcimento dei danni che hai subìto (se eri in buona fede e non conoscevi l’abuso).

Acquirente a conoscenza dell’abuso

Se durante l’atto di compravendita eri a conoscenza dell’abuso, significa che lo accetti con tutte le beghe che conosci già. Se quindi all’atto della compravendita, ossia al rogito, conosci già gli abusi presenti in quella casa, significa che la accetti così com’è.

Non solo: sei legato già dal preliminare. Se stipuli un preliminare, e conosci già le irregolarità e degli abusi edilizi presenti, significa che accetti l’immobile così com’è e quindi poi la casa la devi comprare, devi procedere con l’atto definitivo di compravendita, non puoi più tirarti indietro.

Come sanarlo

Ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, in qualità di attuale proprietario puoi chiedere il permesso in sanatoria, purché il lavoro risulti almeno conforme alle norme urbanistiche/edilizie del tuo comune/regione (questo ti aiuto a verificarlo il tecnico/geometra/ingegnere a cui ti rivolgi).

Per ottenere la sanatoria quindi, puoi rivolgerti a un professionista di tua fiducia, il quale farà domanda di sanatoria al comune. Tu dovrai pagare, a titolo di oblazione, il contributo di costruzione in misura doppia. La sanatoria, una volta ottenuta, estingue non solo l’illecito amministrativo, ma anche il reato, quindi anche dal punto di vista penale non ci sono più responsabilità.

Iter per la sanatoria

Insieme al tuo tecnico di fiducia, potrai chiedere la concessione edilizia in sanatoria, una forma speciale di permesso di costruire creata ad hoc per rendere più semplici le regolarizzazioni. Una volta ottenuta la concessione, l’illecito è sanato. Se il comune ha richiesto dei lavori da compiere per sanare il tutto, allora devi iniziare i lavori di messa a norma entro un anno da quando ottieni la concessione.

Dopo 20 anni, 30, 40, 50 anni cosa succede

Iniziamo subito col dire che, per il reato di abuso edilizio, la prescrizione opera dopo 4 anni, conteggiati a partire dall’ultimazione del lavoro abusivo. Se quindi per esempio, il lavoro che ha realizzato l’abuso è stato terminato il 10 agosto 2023, allora significa che il reato di abuso edilizio va in prescrizione l’11 agosto 2027: a partire da questa data, nessuno può essere processato penalmente (il vecchio proprietario quindi, che era il responsabile dell’abuso, ne è libero).

Se però il responsabile (nel nostro caso il vecchio proprietario, avendo tu comprato un immobile con abuso già esistente) è colpito da un rinvio a giudizio (ossia è sottoposto a processo), il termine di prescrizione non è più di 4 anni, ma sale a 5 anni. Un anno in più.

L’eventuale ordine di demolizione è a tuo carico, che sei l’attuale proprietario.