L’affitto rappresenta una sorgente di guadagno abbastanza sicura e facile da gestire, sia dal punto di vista pratico che dal punto di vista fiscale. In alcuni casi, è possibile adibire un proprio immobile a casa vacanza da affittare, per brevi periodi, ai turisti che desiderano visitare la tua città.

In questa guida su come aprire una casa vacanze ti spiego come funziona, qual è la procedura per aprire, quali sono i requisiti da rispettare, quando l’attività figura come imprenditoriale e quali sono i documenti da presentare nel caso di case vacanze a Roma, a Milano e nella regione Sicilia.

Cos’è e come funziona

Secondo l’articolo 53 del Codice del Turismo, una casa vacanze è un immobile (di solito un appartamento, una villa o una porzione di villa), che il proprietario affitta a turisti, per un periodo:

  • Molto breve; per pochi giorni, al massimo un week end;
  • Breve, fino a un mese;
  • Medio lungo, da un mese fino ad un massimo di tre mesi.

Se l’affitto non dura più di 30 giorni, si chiama “short let” e in questo caso non sei obbligato a stipulare un contratto scritto. Se l’affitto e supera i 30 giorni invece, devi stipulare un contratto scritto e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate (e pagare la relativa imposta di registro).

Non imprenditoriale

Probabilmente ti stai chiedendo se, per affittare una casa vacanze, sei obbligato ad aprire partita IVA. Per dare una risposta chiara a questa domanda, devi conoscere la definizione di imprenditore contenuta dell’articolo 2082 del codice civile.

Secondo il codice civile, l’imprenditore è colui che esercita in maniera professionale un’attività di produzione beni o scambio beni/servizi. Ciò significa che sei un imprenditore solo se gestisci la tua attività abitualmente e stabilmente.

Esempio

Mario ha tre case vacanze e le gestisce da gennaio a dicembre, ha clienti tutto l’anno. E’ un imprenditore, perché la sua attività è stabile e organizzata.

Esempio

Anna ha una seconda casa e la affitta ai turisti, per poche settimane l’anno, quando riesce. Non è un’impresa, ma un’attività occasionale, non imprenditoriale.

Per evitare equivoci però, non bastano questi due esempi. Occorre chiarire quando si profila l’occasionalità e l’imprenditorialità. A farlo, ci sono le leggi regionali: ogni regione italiana individua specificatamente quando un’attività è da considerarsi occasionale e quando invece imprenditoriale.

La normativa è diversa da regione a regione: può succedere che nella regione X, un’attività è occasionale se svolta solo 30 giorni l’anno; in un’altra regione invece, è occasionale se svolta fino a 90 giorni l’anno. Per avere informazioni precise, è quindi importantissimo consultare la normativa regionale.

Come aprire

La casa vacanza è una struttura ricettiva a tutti gli effetti e puoi gestirla in forma:

  • Non imprenditoriale, quando è di tipo occasionale. In questo caso non sei obbligato ad aprire partita IVA.
  • Imprenditoriale, quando è organizzata in maniera stabile, continuativa a professionale. Devi aprire la partita IVA.

Cosa fare

Al di là del requisito di occasionalità o professionalità, se hai una casa vacanze, con partita IVA o non, devi rispettare degli obblighi precisi:

  • Far accreditare la tua struttura dalla Questura. Contatta la Questura territorialmente competente e chiedi le modalità di accredito (se puoi farlo online oppure devi recarti in sede); è una semplice comunicazione da fare alle autorità che serve a registrare la tua casa come struttura ricettiva;
  • Ogni volta che nella casa ospiti arrivano turisti, devi chiederle un documento di identità e compilare la Schedina Alloggiati della Polizia di Stato entro 24 ore dal suo arrivo, in modo da segnalare che quella persona alloggia nella tua struttura. Devi compilare la scheda sempre, sia per i clienti europei, che extra UE (art. 109 del T.U.L.P.S. e Decreto Ministeriale del 07/01/2013). Per accedere al servizio telematico, devi prima chiedere l’abilitazione, sempre alla Questura.

Attenzione

Le sanzioni in caso di omissione sono molto severe: è previsto l’arresto fino a 3 mesi o una multa per un importo fino a 206 euro a cui si aggiungono la sospensione temporanea dell’attività e l’aggravante previsto dall’art. 81 c.p. se violi la legge più volte (reiterazione).

  1. Ospiti extracomunitari (indipendentemente dai giorni di vacanza che fanno);
  2. Ospiti comunitari che permangono per più di 30 giorni.

Suggerimento

Se l’affitto dura più di un mese, devi necessariamente fare un contratto scritto. E’ consigliabile farlo sempre, anche per gli affitti più brevi, per tutelarti da eventuali controversie. Ecco due fac simile di contratto stilati da Confedilizia uno per gli affitti brevi (week end) e per i short let e uno per quelli più lunghi. Al momento del pagamento, ricorda di rilasciare al tuo cliente una semplice ricevuto su cui avrai apposto una marca da bollo.

Attenzione

La locazione turistica privata è regolata dall’art. 1 lettera c della L.. 431/1998 ed è valida in tutta Italia. Inoltre, in qualsiasi regione tu abbia la casa vacanza, devi seguire le regole di cui sopra (registrare la struttura in Questura e compilare la Scheda Alloggiati per ogni cliente).Tuttavia, la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 80/2012, ha decretato che la disciplina degli immobili per vacanze spetta alle singole Regioni. Ciò significa che ogni regione può prevedere delle regole precise e diverse. La cosa migliore da fare quindi è consultare il regolamento della tua Regione.

Attenzione

Per quanto riguarda la tassa di soggiorno, consulta sempre le informazioni e l’importo previsto, anche sul sito comunale.

A Roma

La normativa del Lazio è contenuta nel Regolamento Regionale n. 14 del 16/06/2017 pubblicato sul BURL n. 49 del 20/06/2017 e denominato “Modifiche al Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 (Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere)”. In base al Regolamento:

  1. Nella casa non puoi somministrare cibo e non presti servizi centralizzati (ossia cambio di asciugamani, lenzuola costante: ti limiti a cambiarli prima e dopo l’ingresso di un nuovo cliente);
  2. Nella casa non possono esserci persone domiciliate o residenti;
  3. Per promuovere e gestire la tua attività puoi usare anche servizi web terzi (tipo Airbnb, Facebook e qualsiasi altra risorsa offerta dalla rete e da terzi);
  4. Le case/appartamenti vacanze sono strutture ricettive, gestibili sia a livello imprenditoriale che non imprenditoriale (senza partita IVA).

Attività occasionale

Puoi evitare di aprire la partita IVA, solo se l’attività è occasionale. Il Regolamento del Lazio stabilisce che l’attività è occasionale se sussistono entrambe queste due condizioni:

  • L’attività rimane ferma per almeno 100 giorni all’anno;
  • Possiedi massimo due immobili adibiti a casa/appartamento vacanze. Se quindi hai tre o più case vacanze, sei obbligato ad aprire la partita IVA.

Download

A Milano

La normativa che regola le case vacanze è composta dalla Legge Regionale n. 27 del 1 ottobre 2015 e il Regolamento attuativo n. 7 del 5 agosto 2016. Esse stabiliscono che:

  1. Nella casa vacanza puoi anche essere domiciliato o residente;
  2. Nella casa devi esporre, in luogo visibile (di solito sulle porte) i prezzi massimi applicati in lingua italiana e altre due lingue straniere;
  3. Per iniziare l’attività devi presentare al Comune dove si trova la casa, la Comunicazione di apertura dell’attività e la planimetria dell’immobile in scala 1:200 o 1:100 o 1:50. Puoi reperire il modello di Comunicazione presso i Comuni, oppure compilare e inviare la Comunicazione online, tramite il sito Impresa In un Giorno e la tua PEC;
  4. Sei obbligato a stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile verso i clienti;
  5. Puoi gestire la casa vacanze sia in forma imprenditoriale sia in forma non imprenditoriale (senza partita IVA).

Requisiti

Puoi gestirla in forma non imprenditoriale solo se sussistono entrambi i seguenti requisiti:

  • Possiedi al massimo tre case vacanza (tre intesi in totale e non tre per ogni comune);
  • Ogni anno, interrompi l’attività turistica per almeno 90 giorni (anche non consecutivi).

Download

In Sicilia

La normativa che regola le strutture ricettive (e quindi le case vacanza) è composta dalla Legge Regionale n. 27 del 6 aprile 1996 recante Norme per il turismo”.

Il Regolamento non fa riferimento ad attività imprenditoriale e attività non imprenditoriale, ma parla solo ed esclusivamente di “attività imprenditoriale”. Questo non significa che sei obbligato sempre ad aprire partita IVA. Se infatti si tratta di un’attività occasionale, non puoi essere costretto a farlo.

Cosa fare

Se intendi affittare la tua casa in Sicilia quindi, hai due scelte:

  1. Intraprendere l’attività come “imprenditoriale” (con partita IVA) e quindi fare riferimento al Regolamento Regionale del Turismo;
  2. Avviare l’attività in maniera “non imprenditoriale” (senza partita IVA). In questo caso la normativa di riferimento non è più il Regolamento Regionale, che come detto, si riferisce solo alle attività turistiche imprenditoriali, ma la Legge nazionale 431/1998 che disciplina i contratti di locazione, anche a uso turistico.

Attività non imprenditoriale

Ai sensi della Legge nazionale 431/1998 (che è quella di riferimento per le attività non imprenditoriali), quando affitti una casa devi sempre stipulare un contratto scritto (anche per un week end). Successivamente, se l’affitto è di massimo 30 giorni, non devi registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. Se invece supera i 30 giorni devi registrarlo e, di conseguenza, pagare l’imposta di registro.

Suggerimento

Ecco perché molti proprietari preferiscono affittare solo in short let (per meno di 30 giorni), proprio per evitare il “fastidio” della registrazione.

Ogni volta che affitti, indipendentemente dalla durata, devi:

  1. Stipulare un contratto scritto. Se la durata non supera il mese, basta un semplice contratto tra le parti, in forma libera, in cui indicare diritti e doveri salienti. Ricorda che se il contratto supera 30 giorni devi registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate;
  2. Rilasciare all’ospite una semplice ricevuta;
  3. Inserire i tuoi guadagni in dichiarazione dei redditi e quindi pagarci le relative tasse.

Scarica subito il modello fac simile compilabile WORD del contratto per locazioni brevi.

Imprenditoriale

Per quanto riguarda invece le strutture ricettive gestite in maniera imprenditoriale, la normativa da seguire è quella sancita nel Regolamento Regionale. Quindi per aprire la tua attività devi:

  • Presentare apposita domanda “di classificazione” presso l’AAPIT (azienda autonoma provinciale per l’incremento turistico, quindi quella competente per provincia: di Palermo, di Messina, ecc.). Devi indicare tutti i requisiti del tuo immobile, in modo che l’azienda autonoma provinciale possa classificarla come “casa vacanze”. Questa classificazione è molto importante, perché serve a individuare la tua struttura come casa vacanze (e quindi non come b&b, albergo, pensione, ecc.);

Suggerimento

Contatta l’azienda provinciale, per chiedere quali documenti devi presentare per ottenere la classificazione (categoria catastale, ecc.)

L’ufficio provinciale, ti invia la risposta, quindi con la classificazione del tuo immobile, entro 95 giorni.

  • Ottenuta la classificazione, devi chiedere la licenza d’esercizio al Comune dove si trova l’immobile (Legge Regione siciliana art. 42 n. 02/2002);
  • Ottenuta la licenza, devi comunicare all’AAPIT ogni anno: se l’apertura è annuale o stagionale (solo se è stagionale, almeno 90 giorni prima, data di apertura e di chiusura dell’attività) dunque le tariffe applicate (tali tariffe devi esporle anche nella tua casa vacanze insieme alla classificazione).

Scarica subito il regolamento della regione Sicilia.

Newsletter

Ricevi gratuitamente le nuove guide di economia e di finanza di Soldioggi.it direttamente al tuo indirizzo email.

Dichiaro di aver letto e accettato le condizioni dell'informativa della privacy