Assemblea condominiale 2024: convocazione, delega e verbale

L’assemblea condominiale è un evento molto importante per chi abita in appartamento: si discutono tutte le criticità dell’edificio, si propongono modifiche al regolamento condominiale, si decidono gli interventi di manutenzione ordinari e straordinari e si risolvono problemi comuni di convivenza. Non hai mai partecipato e non sai cosa fare?

Non ti preoccupare. In questa guida ti spiego come funziona l’assemblea condominiale, come e quando sarai convocato dall’amministratore condominiale, come puoi delegare una persona a parteciparvi al tuo posto e votare, cos’è il verbale e come funziona, dunque quali sono le differenze tra quella ordinaria e straordinaria.

Cos’è

L’assemblea condominiale é la riunione a cui sono invitati a partecipare tutti i proprietari dei singoli appartamenti. Costoro possono anche delegare una terza persona a rappresentarli in assemblea, purché non deleghino l’amministratore, che deve occuparsi solo del suo ruolo.

Ogni proprietario in assemblea manifesta il suo parere con un voto. Se un appartamento ha più proprietari, ognuno di loro può partecipare in assemblea ma potranno esprimere un unico voto.

Gli unici esclusi dalla partecipazione alle assemblee sono coloro che hanno un contratto di affitto a uso non residenziale, quindi per esempio a uso commerciale, come ad esempio i negozi. Difatti, hanno diritto di partecipare all’assemblea anche gli inquilini ma possono votare solo per le decisioni riguardanti servizi di cui usufruiscono direttamente.

Perché parteciparvi

E’ molto importante la propria partecipazione all’assemblea condominiale: durante la riunione vengono discussi gli argomenti più disparati ed é possibile esprimere il proprio parere tramite il voto. Chi non partecipa all’assemblea infatti, non contribuisce a prendere la decisione (a meno che non mandi un proprio delegato), ma è poi costretto ad accettarla.

Come funziona

Esistono due tipologie di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria.

L’assemblea ordinaria può essere convocata dall’amministratore (ma anche il singolo condominio può sollecitare la convocazione dell’assemblea). Gli argomenti affrontati in assemblea prendono il nome di “ordine del giorno” e rappresenta appunto l’elenco delle tematiche da affrontare e discutere in riunione (art. 1135 c.c.).

L’amministratore provvede a inviare a tutti i condomini una comunicazione scritta di convocazione all’assemblea, almeno cinque giorni antecedenti alla riunione (art. 66, co. III, disp. att. c.c.). La riunione quindi ha inizio e si svolge così:

1. Nomina del presidente e del segretario che gestiranno la riunione e redigeranno il verbale finale;
2. Discussione dell’ordine del giorno;
3. Votazione: il voto deve essere palese. In base ai voti, l’assemblea quindi delibera su ogni argomento;
4. Redazione del verbale assembleare, che sarà conservato dall’amministratore (art. 1136 c.c.).

La delibera assembleare é valida per tutti i condomini, anche per i contrari, gli astenuti e gli assenti (art. 1137 c.c.). Chi la ritiene illegale o comunque contraria al regolamento, può impugnarla entro il termine di 30 giorni.

Convocazione

L’amministratore di condominio convoca l’assemblea su propria iniziativa o su iniziativa di uno o più condomini. La comunicazione deve indicare data, ora, luogo e ordine del giorno della riunione e deve essere inviata tramite raccomandata.

L’avviso può essere inviato anche senza raccomandata, ma le modalità di comunicazione alternative ammesse sono solo fax, PEC oppure consegna a mano.

Il termine di convocazione é di almeno cinque giorni prima della riunione, giorni che vanno conteggiati non dal momento dell’invio della lettera, ma dal momento della ricezione dell’avviso. Ecco perché é bene inviare l’avviso una decina di giorni prima: in modo che i condomini lo ricevano realmente almeno cinque giorni prima dell’assemblea.

Autoconvocazione

In base alla Legge 220/2013, l’assemblea (sia ordinaria che straordinaria) può essere convocata da ogni condomino nei seguenti casi:

• Manca l’amministratore;
• L’amministratore cessa dal suo incarico per la perdita dei requisiti previsti nell’art. 71 bis disp. att. c.c.);
• Quando la richiedono all’amministratore almeno due condomini che costituiscano 1/6 del valore dell’intero immobile e l’amministratore non vi provvede (art. 71-bis, IV co. disp. att. c.c.)

Deleghe

Ai sensi dell’articolo 62 delle disposizioni attuative del codice civile, ogni condomino può far partecipare in assemblea per suo nome e conto un delegato. La delega deve essere attribuita per iscritto e può essere delegato chiunque, quindi sia un altro condomino dello stesso immobile sia una persona esterna al condominio.

Limite e numero massimo

Non é previsto alcun limite al numero di condomini che decidono di delegare un terzo. Chiunque può decidere di farsi delegare e non ci sono limiti se i condomini decidono di delegare una stessa persona. Così per esempio, può succedere che tre condomini decidano di farsi rappresentare da un altro condomino, oppure da un terzo estraneo.

Verbale

Il presidente e il segretario si occupano della redazione del verbale dell’assemblea. Tale verbale viene poi inserito nel registro tenuto dall’amministratore dove sono tenuti tutti i verbali e che rappresentano la storia dell’edificio.

Il documento non é un atto pubblico, anche perché il segretario e il presidente non sono pubblici ufficiali. Tuttavia, in caso di controversie, il verbale può essere usato come prova in tribunale. L’amministratore procede poi con l’invio del verbale anche ai condomini che non sono stati presenti.

Contestazione e impugnazione

I condomini dissenzienti alla decisione assembleare, gli assenti e gli astenuti, se ravvisano che la decisione non è conforme alle leggi oppure al regolamento condominiale, possono impugnarla dinanzi al giudice.

Prima di ricorrere al tribunale però, occorre tentare la conciliazione. Solo se questa non va a buon fine si può proporre un atto di citazione presso il tribunale civile entro il termine di 30 giorni conteggiati dalla delibera per i contrari, conteggiati dalla comunicazione della delibera per gli assenti.

Straordinaria

L’assemblea di condominio ordinaria é quella convocata una volta all’anno. Durante questa riunione si approva il bilancio, si fa un consuntivo dell’anno appena trascorso e si fanno dei piani per l’anno a venire. Ogni volta che si convoca un’ulteriore assemblea rispetto a quella annuale, prende il nome di assemblea straordinaria.

Quando succede

L’assemblea straordinaria può essere convocata ogni volta c’è una questione o un problema da discutere. In taluni casi deve essere obbligatoriamente convocata dall’amministratore se:

• La chiedono almeno due condomini che costituiscono 1/6 del valore dell’intero stabile;
• La richiede un solo condominio per decidere sull’implementazione di reti informatiche o di dispositivi centralizzati TV;
• Un condomino deve eseguire lavori che potrebbero arrecare danno all’intero edificio;
• Un condomino decide di implementare pannelli solari o fotovoltaici sulla sua proprietà esclusiva.