La storia immobiliare è ricca di case acquistate all’asta per un valore ben al di sotto di quello di mercato: gli affari esistono. Tuttavia, le aste sono in genere piuttosto rischiose per comprare casa: è di vitale importanza che tu mantenga una certa prudenza e sappia come funzionano.

In questa guida completa sulle aste immobiliari ti spiego cosa sono e come funzionano, cosa sapere prima di partecipare a un’asta giudiziaria, quanto durano, quanto offrire per aggiudicarsi l’affare, quanti ribassi di prezzo sono possibili.

Cosa sono

Le aste immobiliari generalmente sono vendite di case pignorate, di solito al di sotto del valore di mercato. Possono essere quindi delle occasioni interessanti per comprare casa a basso costo, ma comportano anche dei rischi.

Questa guida ti aiuta a navigare in queste acque con maggiore scioltezza: vedrai come funzionano le aste immobiliari, dove trovarle e cosa devi sapere prima di fare un’offerta.

Come funzionano

Quando un proprietario di casa non paga la rata del mutuo per diversi mesi, la banca per riprendersi il suo denaro attiva una procedura di espropriazione e inizia a muoversi per far sfrattare chi ci abita. Spera di recuperare ciò che è ancora dovuto sul mutuo, anche se spesso ottiene di meno: non è permesso trarre profitto dall’asta.

Un altro esempio, è quello di un contribuente che ha importanti debiti col fisco. Le autorità fiscali locali espropriano la casa laddove possibile e la mettono in asta. Spesso quindi, il prezzo che si paga comprando una casa all’asta è inferiore rispetto al valore di mercato.

L’acquisto di una casa all’asta è più rischioso rispetto all’acquisto attraverso il classico processo. È fondamentale avere delle nozioni e sapere come funziona il meccanismo: ecco alcune cose importanti da sapere prima di addentrarti in questa esperienza

Cosa sapere

In molti casi, i banditori di aste non permettono di ispezionare la casa prima di fare un’offerta. La casa è in vendita così com’è. Quindi, se vinci l’offerta, la casa è tua, tutta tua con i suoi pregi e difetti, indipendentemente dalle sue condizioni. Come agire alla luce di ciò?

Prima di tutto, tieni a mente il perché queste case sono state pignorate: se il proprietario non ha pagato le rate del mutuo o le tasse, probabilmente ha trascurato anche le spese di manutenzione della casa. Se una persona sa che quella casa non sarà più sua, figuriamoci se si interessa della manutenzione.

In alcuni casi, potrebbe perfino aver fatto danni di proposito sapendo che stava perdendo la casa. Non sono rari i casi di persone a cui la casa è espropriata e che decidono di rovinarla per dispetto. Metti quindi in conto questi eventuali costi, purtroppo.

Se invece ti è permesso visitare la casa prima dell’asta, sicuramente è un grande vantaggio. Ma anche qui, a meno che tu non sia un professionista del settore, potresti non sapere cosa cercare veramente. Potrebbero esserci gravi problemi di tenuta dell’intonaco per esempio o problemi agli impianti.

Non spaventarti troppo: stiamo considerando gli scenari peggiori di cui devi essere a conoscenza. In realtà un’asta immobiliare può essere una grande occasione: devi partecipare cosciente di tutto. Ecco alcuni consigli importanti:

  1. Cerca di vedere quanto più possibile della casa. Cerca possibilmente case che consentono ispezioni pre-asta e chiedi al gestore dell’asta se è possibile farti accompagnare da un agente immobiliare di fiducia o un professionista che sappia darti indicazioni sul valore reale della proprietà.
  2. Visitando la proprietà, scoprirai se ci abita qualcuno ancora. Se ci sono occupanti che devono lasciare casa, potrebbe richiedere tempo e denaro da spendere in avvocati.
  3. Se non trovi case che ti consentono di fare una pre-ispezione, allora prova almeno con le proprietà che forniscono foto. Se ci sono solo foto esterne, allora è probabile che di proposito le abbiano omesse perché l’interno è in condizioni peggiori.
  4. Effettua ricerche sul mercato immobiliare in quella zona. Guarda a quanto si vendono le case in quella zona. Anche qui un agente immobiliare può aiutarti.
  5. Verifica la presenza e l’ammontare delle commissioni. Le aste immobiliari coinvolgono più soggetti oltre agli offerenti, e tutte queste altre persone devono essere pagate. Ovviamente da te.
  6. Fatti un’idea dei costi di ristrutturazione prima di acquistare. Per i motivi già spiegati sopra, questi costi potrebbero superare quanto hai pensato, quindi assicurati di avere fondi sufficienti per coprire spese anche non preventivate.

Come partecipare

Le case in asta puoi trovarle online, sui siti dei tribunali, oppure sui siti di annunci immobiliari. Una volta trovata una casa che ti interessa, non devi far altro che contattare il tribunale che la gestisce, oppure l’agenzia.

Una volta che hai trovato una casa in asta che ti interessa ti consiglio di verificare nella cancelleria del tribunale:

  1. La possibilità di visitare l’immobile prima di partecipare all’asta;
  2. Le modalità di partecipazione;
  3. L’importo cauzionale da versare contestualmente alla domanda, come cauzione;
  4. La perizia tecnica effettuata dal tribunale, da cui potrai capire se ci sono pendenze sull’immobile o se è occupato.
  5. Se è permesso partecipare fisicamente di persona all’asta oppure incaricare un notaio o avvocato;
  6. L’avviso di vendita, per sapere se l’asta è con incanto o senza incanto.

Asta senza incanto

Se partecipi a un’asta senza incanto devi presentare la tua offerta in busta chiusa (e aggiungere il 10% di cauzione). Se ci sono altri offerenti, non vince chi ha offerto di più, ma si organizza un’asta tra tutti voi, dove il prezzo base è l’offerta più alta ricevuta e da lì si parte con i rialzi. Di solito le aste sono senza incanto.

Asta con incanto

Come detto poc’anzi di solito le aste sono senza incanto. Ma se l’asta va deserta, allora il tribunale può disporre una nuova asta, stavolta con incanto. E’ una gara pubblica, tutti gli offerenti possono partecipare e offrire un prezzo. A trenta minuti dall’ultima offerta, senza nessuno che rilancia, il tribunale assegna la casa.

Quanto offrire

Prima di capire quando offrire, dovresti cercare di capire se sei l’unico partecipante all’asta o se ce ne sono altri. Se ci sono altre persone interessate, è probabile che dovrai fare più rilanci.

Se l’asta ha un prezzo base, devi partire da quello e se la tua offerta presenta tutte le caratteristiche richieste dall’annuncio di vendita, se sei l’unico offerente allora la casa è tua.

Se sei l’unico offerente, laddove permesso dall’asta potresti anche offrire il 20% in meno del prezzo base: il giudice si confronterà con i creditori che hanno fatto mettere l’immobile in asta, per capire se possono accettare oppure non sono soddisfatti.

Quanto durano

In genere dopo la prima asta il giudice stabilisce una seconda dopo circa cinque o sei mesi. Quindi in tutto se ne vanno sei mesi per un’asta.

C’è però da dire che se le aste vanno deserte, il giudice può ordinare altre aste, abbassando il prezzo, in modo da attrarre qualche interessato. Quindi le aste possono durare anche di più di sei mesi.

Quanti ribassi

Se un’asta non va a buon fine, il giudice ne può disporre una seconda, una terza, una quarta. Non c’è una norma che obblighi a chiudere il procedimento esecutivo dopo la quarta asta deserta. A ogni asta, il giudice può applicare un ribasso sul prezzo.

Se il giudice lo ritiene opportuno, può indire nuove aste con nuovi ribassi, fino a quando l’asta non ha più convenienza economica: praticamente fino a quando il ribasso consente comunque un soddisfacimento, seppur parziale, dei creditori, allora il giudice indice una nuova asta.

Quando però il prezzo inizia a essere troppo basso, non c’è alcun interessato e con ulteriori ribassi sarebbe “più la spesa che l’impresa”, i creditori non sarebbero soddisfatti, allora il giudice chiude il procedimento di asta. Infruttuosamente.