B&B 2024: come fare in casa un b&b, normativa, consigli, agevolazioni prima casa

È il sogno che vorresti realizzare da tempo: aprire un bed and breakfast in un magnifico appartamento e coccolare i tuoi ospiti. Dunque abbandonare il tuo noioso lavoro quotidiano. Far partire un bed and breakfast può essere un’esperienza meravigliosa, ma non è un gioco: è un business, per cui ci sono delle regole da non dimenticare per avere successo.

In questa guida completa ti spiego come fare un B&B in casa, cosa sancisce la nuova normativa sui bed and breakfast, quando è possibile aprirlo senza partita IVA, alcuni consigli per aprire il b&b dei tuoi sogni, e infine come funziona se stai comprando un’immobile, come usufruire delle agevolazioni prima casa per poi trasformarla in b&b.

Come fare un B&B in casa

Creare un’attività redditizia non è qualcosa che puoi fare dall’oggi al domani. Un bed and breakfast non fa eccezione, sopratutto se sei neofita, magari hai ereditato da poco un appartamento e vorresti metterlo a reddito.

I fattori da considerare prima di aprire un b&b, la vita quotidiana che impegnerai nella gestione dell’attività, i problemi, i momenti critici, ti metteranno a dura prova. Nonostante ciò, le soddisfazioni saranno tante: non devi rinunciare al tuo sogno.

Nuova normativa bed and breakfast

Se desideri aprire un B&B, il nuovo codice del turismo (D.Lgs. n. 79/2011) ti offre due possibilità:

1. Aprire un B&B in casa, di tipo familiare. Praticamente crei il bed and breakfast presso la tua residenza e a colazione offri cibi preconfezionati;
2. Aprire un B&B di tipo imprenditoriale.

Vediamoli entrambi.

B&B in casa, di tipo familiare

Se desideri aprire un B&B in casa, non hai obbligo di partita IVA né iscrizione alla CCIAA. Il che può essere un grande vantaggio: significa avere maggiore elasticità non solo dal punto di vista burocratico, ma anche fiscale. Un B&B familiare deve rispettare i seguenti requisiti:

• L’attività deve essere saltuaria, stagionale, occasionale. Se infatti l’attività diventa costante e professionale, allora occorre la partita IVA;
• Rispettare le leggi regionali, che possono prevedere numero massimo di camere, periodo minimo e massimo di apertura e permanenza degli ospiti (di solito massimo un mese). Per quanto riguarda le normative regionali, consulta sempre i regolamenti pubblicati dalla tua regione, perché ognuna potrebbe avere regole diverse. Consulta un commercialista o un consulente aziendale esperto in materia;
• La conduzione deve essere familiare.

Come aprire un b&b in casa

Aprire un bed and breakfast in casa è molto semplice:

1. Devi fare una dichiarazione di inizio attività al Comune (per maggiori informazioni e per il modulo, rivolgiti al tuo comune oppure consulta il sito);
2. Se il tuo appartamento è in un condominio con ingresso comune, nella prossima assemblea condominiale devi far inserire nell’ordine del giorno il tuo desiderio di aprire un B&B. L’assemblea potrà approvare o meno la tua richiesta.

Tassazione del b&b

Non avendo partita IVA, non devi versare IVA né fare le dichiarazioni periodiche, né emettere fattura. Devi solo dotarti di un bollettario (lo puoi comprare presso cartolerie o tabaccai) per lasciare semplici ricevute ai clienti. I redditi derivanti dal b&b sono la somma delle tue ricevute durante l’anno, meno le spese che hai sostenuto per il b&b (documentate da fatture).

Su questo importo (ossia totale ricevute – costi) devi pagare l’IRPEF. Infatti i proventi da b&b familiare, nella dichiarazione dei redditi vanno in “Redditi diversi”, che sono tassati secondo la tua aliquota.

B&B di tipo imprenditoriale

Se il B&B di tipo familiare ha una struttura molto semplice e non occorrono tanti adempimenti burocratici, diverso è il b&b imprenditoriale. Se vuoi esercitare l’attività costantemente, allora devi:

1. Aprire partita IVA;
2. Decide la forma giuridica dell’attività (ditta individuale, società, per esempio snc, srl. ecc.);
3. Pagare i contributi previdenziali;
4. Chiedere le relative autorizzazioni;
5. Pagare le tasse come impresa.

Consigli per aprire

Se il tuo sogno è quello di aprire un B&B, ecco alcuni passaggi essenziali da non dimenticare:

1. Valuta il mercato. Esamina con attenzione la tua zona, per capire se effettivamente può supportare tale attività, se è una zona frequentata dai turisti, se ci sono già altre strutture ricettive.
2. Personalizza lo spazio. Chi sceglie un b&b non sta cercando una stanza generica dove dormire, ma una casa accogliente e calda. I tuoi clienti si aspettano un’esperienza unica, che dovrebbe considerare anche design e arredamento. Molto belli gli arredamenti a tema (mare, montagna, rurale, ecc.).
3. Sfrutta la pubblicità online. Le persone devono essere in grado di trovare effettivamente la tua attività;
4. Incoraggia le recensioni dei clienti. Quando alla fine del soggiorno trovi delle persone che sono rimaste particolarmente contente, incoraggiale con il sorriso a scrivere una recensione positiva sui maggiori siti internet. Le recensioni dei clienti stanno assumendo sempre maggiore importanza.

Agevolazioni prima casa bed and breakfast

Hai trovato una bella occasione per comprare casa. E sarebbe la tua prima casa: quindi potresti usufruire di una serie di vantaggi fiscali. Hai però un dubbio: siccome l’immobile vuoi comprarlo per trasformarlo in un b&b, temi che poi tu possa perdere le agevolazioni prima casa.

Chiariamo subito i tuoi dubbi. Per usufruire delle agevolazioni prima casa, l’immobile deve possedere i seguenti requisiti:

1. Non essere di lusso;
2. Deve trovarsi nel Comune dove hai già residenza. Se non hai la residenza devi trasferirla entro un anno e mezzo dal rogito. In alternativa, se non hai la residenza, va bene anche se eserciti la tua attività. Quindi se per esempio hai il tuo negozio a Roma, ma non hai la residenza, puoi comunque usufruire delle agevolazioni prima casa se compri qui un immobile, in quanto il tuo luogo di lavoro è Roma.
3. Non è necessario destinare l’immobile comprato ad abitazione propria, puoi anche affittarla (circolari Agenzia Entrate n. 38/2005, n. 19/E/2001 e n. 1/E/1994).

Secondo l’ultimo punto quindi, la risposta è positiva: anche se desideri destinare l’immobile a b&b, puoi usufruire delle agevolazioni prima casa, l’importante è che sussistano i requisiti appena elencati.