Hai deciso di comprare casa e stai facendo il conto delle tasse che dovrai pagare. Con l’acquisto di un immobile infatti, bisogna versare allo stato una serie di imposte: sia al momento del preliminare che al rogito. E senza considerare il mutuo: anche sul prestito ci sono tributi da pagare.

In questa guida completa sul bonus casa under 36 ti elenco le imposte che vanno pagate, ma sopratutto qual è l’agevolazione riservata ai giovani che comprano casa, in cosa consiste, i requisiti per usufruirne, infine le sanzioni previste se ne usufruisci non avendone diritto.

Cos’è e come funziona

Se ancora non hai compiuto 36 anni e hai intenzione di comprare la tua prima casa, questo potrebbe essere il momento ideale: i tassi di interesse sono ai minimi storici e a ciò si aggiunge un’agevolazione introdotta dal Governo: il bonus casa under 36.

Il bonus consiste in uno sconto sulle tasse da pagare sul rogito e sul mutuo (più avanti vediamo precisamente in cosa e in quanto consiste lo sconto) sia in caso di acquisto casa da privato che da costruttore.

Attenzione: lo stato prevede lo sconto al momento del rogito e del mutuo. Diverso è il discorso del compromesso: in questa situazione infatti le tasse da pagare restano le stesse. Quando compri una casa infatti, ci sono tre momenti distinti:

  1. Quello della proposta di acquisto, soprattutto se compri da un privato o tramite un’agenzia immobiliare;
  2. Quello del preliminare, con cui compratore e venditore si impegnano a portare a termine la compravendita. In tale occasione il compratore versa una caparra;
  3. Quello del rogito, quando si conclude la compravendita in modo definitivo. La proprietà passa all’acquirente.

Sia al momento del preliminare che del rogito si pagano delle tasse. Il bonus under 36 prevede lo sconto al rogito. Quindi al preliminare (compromesso) bisogna continuare a pagare:

  • Imposta di registro (pari al 3% per gli acconti e 0,50% sull’importo della caparra);
  • Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
  • Bollo pari a 155 euro;
  • Tassa ipotecaria pari a 35 euro.

Requisiti

Di seguito i requisiti da possedere per accedere al bonus casa:

  1. Avere meno di 36 anni. Nello specifico non devi aver compiuto 36 anni nell’anno in cui rogiti. Quindi, se per esempio rogiti nel 2021, allora nel 2021 non devi compiere 36 anni o più. Se per esempio rogiti a marzo 2021 e a dicembre 2021 compi 36 anni, allora non hai diritto al beneficio. Se invece rogiti a marzo 2021 e compi 36 anni a gennaio 2022, allora puoi usufruire del beneficio. Per un solo mese di differenza quindi, cambia tutto.
  2. ISEE massimo di 40 mila euro;
  3. Non avere altre proprietà immobiliari;
  4. Residenza nella città ove è ubicato l’immobile, altrimenti occorre spostarla entro un anno e mezzo dal rogito. Dunque se rogiti il 15 maggio 2021, devi spostare la residenza entro il 15 novembre 2022;
  5. L’immobile da comprare non deve essere di lusso, ossia non deve essere di categoria catastale A/8 e A79.

L’agevolazione si applica anche alla compravendita effettuata da due persone che si trovano in nuclei familiari differenti e quindi con due ISEE diversi (si pensi a due fidanzati dove ognuno vive ancora a casa dei genitori), purché ciascuno di questi due ISEE sia inferiore a 40 mila euro.

Se gli acquirenti della casa sono due, ma solo una ha tutti i requisiti e l’altro no, il bonus vale solo sulla parte di casa intestata al compratore in possesso dei requisiti richiesti.

Ad esempio: supponiamo che due coniugi comprino una casa da 200.000 euro. Solo un coniuge ha meno di 36 anni, l’altro ne ha di più. Quindi, se per esempio cointestano la casa al 50% ognuno, allora il bonus si applica su 100.000 euro. Sulle restanti 100.000 euro si applicano le tasse tradizionali, anche al rogito.

Lo stesso vale per il mutuo: se per esempio entrambi chiedono il mutuo, supponiamo di 150.000 euro in due, quindi 75.000 euro ognuno, allora il bonus vale solo su 75.000 euro, sui restanti si pagano le tasse tradizionali.

In cosa consiste

Vediamo in cosa consiste il bonus, nel caso di acquisto casa da privato (persona fisica o agenzia immobiliare) oppure da ditta di costruzioni.

Acquisto casa da privato

Grazie al bonus ottieni l’annullamento totale, al momento del rogito, dei seguenti tributi:

  • Imposta di registro;
  • Imposta ipotecaria;
  • Imposta catastale.

Rimangono dunque da pagare il bollo, le tasse ipotecarie ed infine i tributi speciali catastali. Il tutto per una somma di euro 320 euro.

Acquisto casa da impresa di costruzioni

Grazie al bonus ottieni l’annullamento totale, al momento del rogito, dei seguenti tributi:

  • Imposta di registro;
  • Imposta ipotecaria;
  • Imposta catastale.

Rimangono dunque da pagare bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali catastali (il tutto per una somma di euro 320 euro) e IVA. Se acquisti da impresa infatti, devi pagare anche l’IVA.

Credito di imposta

Grazie al bonus però, è vero che l’IVA la paghi comunque, non hai sconti. Ma c’è una interessante agevolazione: l’IVA che paghi puoi farla valere come credito di imposta. Questo credito di imposta puoi usarlo nella successiva dichiarazione dei redditi (modello Unico o modello 730). Quindi praticamente l’IVA pagata la hai indietro!

Oltre a scontare l’IRPEF in dichiarazione dei redditi, puoi usare il credito di imposta anche per pagare:

  • Imposte di registro, ipotecaria, catastale in caso di eredità o donazioni ricevute;
  • Ritenute d’acconto, premi INPS, INAIL, ecc.

Mutuo

A inizio guida ti ho accennato che il bonus casa under 36 prevede agevolazioni anche sul fronte mutuo. Grazie a questo bonus infatti, sempre se hai meno di 36 anni e possiedi tutti gli altri requisiti, sul mutuo non paghi:

  • Imposta sostitutiva;
  • Imposta di registro;
  • Imposta ipotecaria;
  • Imposta di bollo.

Sanzioni

Delle tasse da pagare solitamente se ne occupa il notaio a cui affidi il rogito. Il notaio si occupa di calcolare e pagare, per tuo nome e conto, tutte le tasse dovute, considerando anche questo bonus.

Se usufruisci del bonus senza averne diritto, rischi di dover pagare la tassazione ordinaria (quindi imposta di registro, ipotecaria, ecc.) aumentata del 30%. Se quindi grazie al bonus hai risparmiato, per esempio 1.000 euro, senza averne diritto, rischi di doverne pagare 1.300.

Attenzione: il bonus casa under 36 vale solo per gli acquisti effettuati entro il mese di giugno 2021, a meno di eventuali proroghe.