Quando una persona accende un debito di una certa importanza, il creditore è solito richiedere una particolare garanzia: l’ipoteca su un bene. Di solito il debitore concede volontariamente l’ipoteca, ma ci sono casi in cui è il giudice a costituirla, a tutela del creditore.
In questa guida completa sull’ipoteca giudiziale ti spiego cos’è e come funziona, in quali casi si può ottenere, come richiedere la cancellazione dell’ipoteca giudiziale, con notaio o senza notaio, i costi da sostenere, la tassazione prevista e infine come verificare l’avvenuta cancellazione.
Cos’è
L’ipoteca è una garanzia per il creditore: impedisce al titolare di quel bene di rivenderlo. In questo modo, se il debitore non procede al pagamento dei suoi debiti, il creditore può rivalersi su quel bene.
Le ipoteche sono di tre tipi:
- Ipoteca volontaria, quando il proprietario del bene la sottoscrive di sua spontanea volontà.
- Ipoteca legale, è quello che solitamente si usa in caso di acquisto di un immobile: la banca utilizza l’ipoteca come garanzia per il pagamento del mutuo;
- Ipoteca giudiziale, è quell’ipoteca decisa da un giudice su apposita richiesta del creditore. Il creditore può chiedere l’ipoteca solo sui beni iscritti nel Registro Immobiliare della Conservatoria.
Per creare un’ipoteca giudiziale quindi, il creditore deve rivolgersi al tribunale: sarà il giudice dunque, con apposita sentenza, ad emettere l’ipoteca. Grazie a questa ipoteca, in caso di mancato pagamento del debito, il creditore può recuperare la cifra che gli spetta in caso di vendita del bene oggetto di ipoteca.
Come cancellarla
Quando il giudice emette la sentenza che crea l’ipoteca, indica anche:
- Termini del pagamento del debito;
- Modalità di pagamento del debito.
Il debitore dunque, è chiamato a pagare il suo debito, secondo tempi e modalità prestabilite dal giudice. Se non lo fa, rischia il sequestro del bene e la sua successiva vendita, in modo che il creditore ottenga quello che gli spetta.
Attenzione però, supponiamo che tu sia il debitore. Devi sapere una cosa fondamentale: una volta che saldi il debito, l’ipoteca giudiziale non si cancella automaticamente. Proprio così: devi chiedere la cancellazione presso l’Ufficio di competenza.
E’ chiaro che, una volta che hai saldato il tuo debito, ormai il creditore non ha più interesse a vendere quel bene, su questo non ci piove. Il lato negativo dell’ipoteca ancora in essere però, è che non puoi vendere quel bene. I beni oggetto di ipoteca infatti, non si possono vendere.
Non solo: l’ipoteca ancora presente continua a comparire nei registri pubblici. Se quindi un domani vuoi chiedere un finanziamento, oppure una semplice cessione del quinto, la tua richiesta potrebbe non essere accolta. Ecco perché, una volta saldato il tuo debito, ti conviene chiedere al più presto la cancellazione dell’ipoteca giudiziale.
Puoi cancellare l’ipoteca in due modi:
- Dal notaio;
- Oppure senza notaio.
Vediamo come fare in entrambi i casi.
Con notaio
Dal notaio, provvedi a firmare un atto pubblico notarile. Il notaio, ottiene dal tuo creditore il consenso alla cancellazione. Se hai pagato il tuo debito, non c’è alcun problema: il creditore procede a dare il suo consenso.
Dopodiché, il notaio provvede alla cancellazione. Dal notaio devi recarti solo tu, per firmare il documento. Il resto lo fa tutto il notaio.
Senza notaio
Se vuoi procedere senza notaio, allora devi rivolgerti al tribunale, per ottenere un provvedimento del giudice nel quale ordina la cancellazione dell’ipoteca.
Puoi chiedere la cancellazione dell’ipoteca:
- In seguito al pagamento del tuo debito;
- In seguito al perimento del bene oggetto di ipoteca;
- Oppure per espressa rinuncia del creditore, il quale, in forma scritta, dichiara la sua rinuncia.
Costo e tassazione
La cancellazione di un’ipoteca comporta i seguenti costi da pagare alla Conservatoria:
- Oneri di cancelleria: 94 euro;
- Imposta di bollo: 59 euro;
- Tassa ipotecaria: 35 euro;
- Imposta ipotecaria: 0,5% del valore dell’ipoteca con un minimo di 200 euro. Se quindi l’ipoteca era di 100.000 euro, allora devi pagare 500 euro.
A questi costi si aggiunge il compenso del notaio, che va dai 500 euro ai 1.200 euro.
Tempi
Generalmente i tempi per procedere alla cancellazione di un’ipoteca giudiziale, sono abbastanza brevi, soprattutto quando è il notaio a occuparsene. I tempi sono legati all’assenso del creditore alla cancellazione della stessa.
Se il creditore è facilmente reperibile e presta subito il suo consenso, di regola entro un mese il debitore ottiene la cancellazione dell’ipoteca. una volta ottenuta la cancellazione, il bene è libero da vincoli e, volendo, si può anche vendere.
Verifica
Per verificare che l’ipoteca sia stata effettivamente cancellata, non devi far altro che chiedere una visura ipocatastale. Si tratta di un controllo che, comunque, fanno sempre i notai quando si compravende una casa.
Basta fornire al notaio i dati catastali dell’immobile e costui provvedere a verificare se c’è ancora l’ipoteca oppure se l’immobile è libero.