Compromesso

Prima dell’atto di compravendita di un immobile o di un terreno agricolo, le parti solitamente stipulano un contratto di tipo preliminare, conosciuto anche come compromesso. Grazie al compromesso le parti mettono in chiaro tutti gli aspetti della compravendita e le condizioni.

In questa guida completa sul compromesso ti spiego definizione e significato, come funziona, come effettuare registrazione e trascrizione, le differenze tra questi due adempimenti, quanto si versa in fase di preliminare, i costi, se il notaio è obbligatorio o no, il tempo massimo che può intercorrere tra compromesso e rogito ed infine ti fornisco un fac simile di compromesso da usare anche per una scrittura tra privati.

Significato e come funziona

Definizione. Il compromesso, conosciuto anche come atto preliminare è un contratto con cui il proprietario di un immobile promette di venderlo a un altro soggetto entro una certa data e a determinate condizioni. Da parte sua il compratore si impegna e si vincola a comprarlo.

Notaio o no. Molti credono erroneamente che per il preliminare sia obbligatorio il notaio, invece non è così. Le parti possono stipulare il compromesso anche senza notaio, semplicemente tramite una scrittura privata, senza quindi l’intervento del professionista.

Al massimo possono rivolgersi all’agenzia immobiliare che li segue, che si occuperà di seguire e redarre l’atto. Tuttavia, rivolgersi al notaio sin dal preliminare ha dei vantaggi che una semplice scrittura privata non può dare.

Conviene affidarsi al notaio soprattutto al compratore. Il notaio infatti provvede a iscrivere il compromesso nei Pubblici Registri Immobiliari, ciò significa che il contratto è opponibile a terzi. Quindi se per esempio il proprietario dovesse stipulare nel frattempo altri compromessi, incassando la caparra da tutti, vale solo quello iscritto nei Pubblici Registri.

È quindi una forma di premura molto maggiore che non sempre le parti attuano, soprattutto quando c’è di mezzo un’agenzia immobiliare. L’agenzia infatti si occupa del preliminare e il notaio viene chiamato in causa solo al momento del contratto finale di compravendita (rogito, in tale atto finale infatti il notaio è obbligatorio).

Se invece le parti decidono di non affidarsi al notaio, possono redigere una semplice scrittura privata non autenticata e registrarla solamente presso l’Agenzia delle Entrate, pagando le relative imposte:

  • Imposta di bollo: pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto;
  • Imposta di registro: fissa e pari a 200 euro.

Fac simile

Il compromesso deve contenere i seguenti dati:

  • Dati anagrafici del venditore (promittente venditore);
  • Dati anagrafi del compratore (promissario acquirente);
  • I dati dell’immobile (indirizzo e dati catastali);
  • La promessa di vendita alla specifica data;
  • Lo stato di fatto con cui sarà consegnato l’immobile (libero, occupato, affittato, ecc.);
  • La conferma che l’immobile è libero da ogni vincolo e peso;
  • La liberatoria dell’amministratore, in allegato, per confermare l’assenza di debiti condominiali;
  • Tutte le condizioni di vendita.

Scrittura privata modello

Le parti leggono e firmano il contratto non solo all’ultima pagina, ma su tutte le facciate. Ognuna delle due parti deve avere una copia originale. Ecco di seguito un fac simile contratto preliminare di compravendita immobiliare da scaricare e compilare, in formato Word compilabile al pc oppure in formato pdf.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare Word

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD del compromesso di vendita casa.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare PDF

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD del compromesso di vendita casa.

Registrazione

Innanzitutto bisogna chiarire la differenza tra registrazione e trascrizione:

  • Per registrazione si intende l’annotazione presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è sempre obbligatoria, perché serve a pagare le tasse (imposta di bollo e imposta di registro). Quindi va fatta sia se le parti si rivolgono al notaio (di cui se ne occuperà) sia che le parti facciano da sé con una semplice scrittura privata non autenticata (in tal caso devono provvedere autonomamente all’iscrizione presso l’Agenzia delle Entrate, oppure vi provvedere l’agenzia immobiliare);
  • Per trascrizione si intende l’annotazione presso i Pubblici Registri Immobiliari. A differenza della registrazione, la trascrizione del preliminare non è obbligatoria, si fa solo per tutelare il compratore, per evitare che il venditore firmi preliminari anche con altre persone. Se per mala fede il venditore firma più preliminari, la casa va sempre e solo a chi ha trascritto il preliminare nei Pubblici Registri.

Come funziona

Le parti devono registrare il contratto entro 20 giorni dalla firma. Può provvedervi qualsiasi persona, quindi una delle parti oppure l’agente immobiliare. La registrazione serve a:

  1. Stabilire al preliminare una data certa;
  2. Pagare le imposte.

Costi

I costi della registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate sono i seguenti:

  1. Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 pagine;
  2. Imposta di registro: fissa e pari a 200 euro.

Se il preliminare prevede un pagamento, per esempio la caparra, allora si aggiungono le seguenti somme:

  • 0,50% della caparra;
  • 3% dell’eventuale acconto sul prezzo di vendita.

Con la vendita definitiva e la sua registrazione, queste due somme saranno detratte dalle imposte finali.

Tempo massimo

Qual è il tempo massimo tra compromesso e rogito. La legge non stabilisce un tempo massimo per stipulare il rogito, ossia l’atto definitivo di vendita, tuttavia è uso e consuetudine stipularlo entro sei mesi dal preliminare. Le parti possono stabilire come meglio credono, chiaramente di comune accordo e inserendolo nel preliminare.

Suggerimento

La cosa migliore da fare è mettere per iscritto già nel preliminare una frase tipo: “le parti si impegnano a stipulare il contratto finale di vendita entro il….. altrimenti tale atto sarà considerato nullo e privo di effetti, a meno che le parti di comune accordo optino per una proroga scritta”.

Quanto si versa

Nel preliminare è consuetudine inserire il pagamento di una caparra: non esiste una percentuale prestabilita, la legge non dice nulla in merito, dunque le parti possono accordarsi per una caparra come credono.

È uso e consuetudine inserire una caparra che va dal 10 al 25% del prezzo dell’immobile. Quindi, per esempio, per la vendita di una casa del valore di 200.000 euro, la caparra varia da 20.000 a 50.000 euro, ma le parti possono stabilire anche un importo inferiore o maggiore.

L’aspetto degno di nota è se tale caparra è versata solo a titolo di acconto oppure come caparra confirmatoria: nel preliminare bisogna chiarirlo esplicitamente. Se infatti si tratta di semplice acconto, è solo una parte di prezzo pagata in anticipo; se assume anche il ruolo di caparra confirmatoria, allora la somma serve a garantire il parte adempiente nel caso in cui la controparte non presti fede al suo impegno (non firmi il rogito, il contratto definitivo).