Concessione edilizia 2024: cos’è, sanatoria, costo, durata, proroga

Quando inizi una nuova costruzione oppure esegui un lavoro importante, è necessario richiedere la concessione edilizia (conosciuta anche come permesso di costruire) ossia una specifica autorizzazione emessa dal comune che ti permette di intraprendere i lavori.

In questa guida completa sulla concessione edilizia ti spiego cos’è e come funziona, come richiederla in sanatoria se non l’hai presentata, qual è il costo, la durata di validità, come ottenere una proroga se non riesci a terminare i lavori entro la data stabilita, come richiederne copia al Comune ed infine come funziona per le case prefabbricate in legno, quando la concessione è necessaria e quando no.

Cos’è e come funziona

La concessione edilizia è una sorta di autorizzazione da richiedere al Comune per le costruzioni o attività che comportano una modifica del territorio. Dunque, occorre la concessione per le seguenti opere:

• Nuove costruzioni;
• Opere di urbanizzazione;
• Lavori di ingrandimento (per esempio di una casa);
• Installazione di impianti di interesse pubblico;
• Opere da realizzare su terreni o immobili dello Stato;
• Altri interventi diversi da quelli edilizi ma che comportano comunque modifiche del territorio (per esempio costruzione di strade).

Per le altre opere che hanno un minor impatto sul territorio non occorre la concessione edilizia ma basta un’autorizzazione gratuita e la DIA (denuncia di inizio attività).

In sanatoria

Se hai eseguito un’opera per cui occorreva la concessione edilizia, ma non l’hai chiesta, hai commesso un abuso edilizio. Grazie alla sanatoria, puoi regolarizzare la costruzione, purché chiaramente tu l’abbia eseguita rispettando tutte le leggi urbanistiche. In pratica la costruzione può essere “sanata” ossia puoi chiedere la concessione edilizia tardiva, purché la costruzione sia in regola con le norme edilizie (per esempio leggi antisismiche, norme sanitarie, leggi per l’impatto ambientale, ecc.).

Puoi domandare la sanatoria in questi casi:

• Piccole variazioni rispetto al titolo edilizio (in misura entro il 2%);
• Opere fedeli sia alla dalla normativa edilizio – urbanistica in vigore alla data di richiesta sanatoria, sia a quella in vigore alla data della costruzione (doppia conformità).

Costo

La concessione edilizia è a pagamento: devi corrispondere al Comune un contributo composto da:

1. Oneri di urbanizzazione; varia da Comune a Comune;
2. Costo di costruzione; anche questo varia da un Comune all’altro.

Questi costi sono dovuti in caso di nuova costruzione oppure in caso di opere che aumentano la portata urbanistica del territorio, quindi ricostruzione di immobili demoliti, Ampliamento di una casa, frazionamento, cambio di destinazione d’uso, ecc.

Oneri di urbanizzazione

I soldi che versi a titolo di oneri di urbanizzazione, il Comune li usa per sostenere le opere essenziali per il benessere dei cittadini. Fanno parte di questa categorie i lavori di rifacimento di strade, manutenzione di parchi, illuminazione, ma anche le opere destinate agli asili, le scuole, le costruzioni dedicate allo sport, ecc.

Costo di costruzione

È un costo proporzionato al costo dell’edilizia convenzionata e varia in funzione di:

• Metri quadri e metri cubi dell’opera;
• Tipologia dell’opera (residenziale, industriale, ecc.).

Come hai potuto notare, il calcolo dei costi è soggetto a molte variabili ed inoltre varia da comune a comune, quindi non è possibile fare una stima generale: è necessario rivolgersi presso gli uffici comunali per conoscere gli importi.

Durata

Una volta ottenuta la concessione edilizia, devi rispettare questi tempi:

• Inizio dei lavori: devi iniziare i lavori entro 12 mesi dalla concessione;
• Fine dei lavori: devi terminare i lavori entro 36 mesi dall’inizio dei lavori.

Nell’atto di concessione sono specificati i termini precisi, quindi è consigliabile tenere sempre a mente quelle date (art. 15 del DPR n. 380/2001).

Proroga

Se hai avuto dei contrattempi, sia per quanto riguarda l’inizio che la fine dei lavori, puoi chiedere in Comune una proroga.

Il Comune è obbligato a concederti la proroga nei seguenti casi:

• Particolari difficoltà tecniche emerse durante i lavori;
• L’opera da realizzare è di dimensioni importanti;
• Stai realizzando un’opera pubblica per cui devi attendere il denaro dello stato in più esercizi.

In tutti gli altri casi il Comune non è obbligato a concederti la proroga, è a sua discrezione.

Richiesta copia

Supponiamo che tu debba vendere un immobile. Il notaio del compratore ti ha chiesto copia della concessione edilizia della costruzione. Innanzitutto gli estremi della concessione edilizia li trovi direttamente nell’atto di vendita della casa, ossia l’atto del rogito che hai fatto tu anni fa quando l’hai comprata.

Al comune

Con gli estremi della concessione, recati in Comune presso l’Ufficio Urbanistico e chiedi una copia dell’atto. L’Ufficio ne verifica la validità formale e quindi mette la richiesta in lavorazione. Appena possibile potrai andare a ritirar ela copia della concessione edilizia che ti interessa.

Case in legno

Probabilmente ti stai chiedendo se le case prefabbricate in legno necessitano di concessione edilizia. La risposta non è univoca, vediamo perché.

Per le case mobili, anche prefabbricate, la concessione edilizia non è necessaria solo se la casa presenta tutti i requisiti indicati dall’art. 3 del DPR 380/01:

1. Fedeltà alle leggi regionali di competenza;
2. Posizionamento presso una struttura turistica all’aperto (per esempio campeggi, villaggi turistici, ecc.);
3. Fissaggio al suolo solo temporaneo;
4. Destinazione esclusiva a soggiorno e sosta di tipo turistico, quindi temporaneo e occasionale.

Se la destinazione della casa prefabbricata in legno non è provvisoria, allora occorre il permesso di costruire.

Ok, a questo punto tu potresti pensare: semplice, ora fisso una casa in legno prefabbricata al suolo, dico che è solo temporanea per scopi turistici e così non devo chiedere (e pagare) il permesso di costruire al Comune. Non pensare di fare il furbo: è piuttosto semplice desumere il carattere di stabilità piuttosto che quello di occasionalità e varie sentenze della Cassazione lo hanno fatto.

Gli elementi che dimostrano la permanenza della casa prefabbricata, infatti, sono molti: ad esempio la rimozione delle ruote e l’ancoraggio su stabilizzatori stabilizzatori su una struttura in cemento armato; oppure elementi di decoro e allacci a servizi idrici, elettrici e fognari (Cass. Pen. III sentenza n. 26924/2017).

Oppure, anche se la casa mantiene le ruote, se hai tolto il gancio per traino, la targa ed è ferma sul suolo con cancello e recinzione (Cass. Pen. III sentenza n. 52834/2016). Oppure se mantieni ruote e ganci di traino ma la casa è ancorata a travi di cemento, si presume che tu stia cercando di nascondere la stabilità della stessa con una facciata di temporaneità (Cass. Pen. III, sentenza n. 38923/2013).

In conclusione: se intendi installare una casa per abitarci stabilmente, occorre il permesso di costruire, altrimenti se si tratta di una casa mobile, che usi anche per spostarti, allora non è necessaria. Ma è sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato (un geometra o un architetto) che possano darti indicazioni precise anche sulla normativa regionale da rispettare.