Sebbene non sia obbligatorio, è prassi comune stipulare un contratto preliminare di compravendita quando si decide di vendere un immobile, quindi una casa, un appartamento, una villa, un terreno agricolo o un terreno edificabile. Comunemente è noto come “compromesso”.
In questa guida completa sul contratto preliminare di compravendita tra privati ti spiego cos’è e come funziona, come farlo con e senza notaio, come fare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate ed infine ti fornisco il fac simile del contratto e il modello F23 da compilare per il pagamento dell’imposta di registro.
Cos’è e significato
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati, detto anche “compromesso”, è una promessa scritta con cui il venditore promette all’acquirente di vendere una casa o un terreno agricolo, a una certa data, prezzo e specifiche condizioni.
Il preliminare è una promessa scritta, vincolante: venditore e acquirente si impegnano a definire l’affare in futuro, con il contratto definitivo. Il venditore, il proprietario dell’immobile si chiama parte promittente venditrice, mentre il compratore si chiama parte promittente acquirente.
Le parti devono sottoscrivere il contratto in forma scritta, altrimenti è nullo, ossia come se non fosse mai esistito. Inoltre è molto importante che nel preliminare ci sia scritto “Mario si impegna a vendere a Giuseppe…” e non “Mario vende a Giuseppe…” perchè in quel caso il trasferimento della proprietà si attuerebbe subito!
Fac simile
Le parti devono stipulare il contratto di compravendita immobiliare in forma scritta, altrimenti è completamente nullo: gli accordi verbali non servono a nulla e non hanno alcun effetto giuridicamente (art. 1351 del codice civile), è come se non fossero mai esistite, dunque in caso di inadempienza non esiste alcuna tutela.
Con il compromesso le parti manifestano la loro volontà di concludere l’affare, a determinato prezzo e condizioni ed entrambi si obbligano a concluderlo a una certa data con il contratto definitivo. In caso di inadempienza di una delle due parti, il preliminare può prevedere delle penali a favore dell’una o dell’altra.
Il contratto contiene i seguenti dati:
- I dati delle controparti;
- La volontà espressa di acquirente e venditore di concludere un contratto definitivo;
- Le condizioni di vendita, il prezzo, la caparra;
- I dati e l’individuazione precisa dell’immobile, del terreno agricolo o edificabile;
- L’accordo in merito alla stipula del contratto definitivo (scelta del notaio, ecc.);
- La consegna e l’immissione in possesso;
- La clausola per la risoluzione delle controversie;
- Il richiamo alle norme per quanto non espressamente previsto;
- Data e firma delle parti.
Ecco di seguito dei fac simile di contratto preliminare di compravendita:
- Immobile (casa, villa, appartamento, ecc.);
- Terreno agricolo.
Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD del compromesso.
Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD del compromesso.
Senza notaio
Nel contratto preliminare il notaio non è obbligatorio, non è richiesta la forma dell’atto pubblico, quindi potete benissimo stipulare una scrittura privata: prendete un fac simile, lo adattate al vostro caso, inserite tutti i dati specifici richiesti, discutete ogni clausola e firmate. Non occorre né andare dal notaio, né trascrivere il contratto preliminare nei pubblici registri (Catasto).
Sicuramente ti starai chiedendo perché, alla luce della non obbligatorietà, alcuni vadano comunque dal notaio a fare il compromesso. La ragione è una: dopo aver redatto il contratto e fatto firmare dalle parti, il notaio lo trascrive nei pubblici registri. Una volta trascritto, quel contratto è inopponibile ai terzi.
Se quindi arriva qualcuno e dice che il proprietario ha già venduto a lui l’immobile e mostra persino un altro compromesso firmato, non ha alcuno scampo: quell’immobile è promesso a te perché il contratto è stato reso pubblico grazie alla trascrizione, è quella che vale più di tutti.
Affidarsi a un notaio è quindi utile per evitare delle potenziali frodi da parte del venditore che promette a più persone lo stesso immobile, magari intascando la caparra da tutti. Ecco perché all’atto pratico, tra tutti i potenziali compratori prevarrà non chi ha firmato per primo il contratto ma chi lo ha trascritto per primo nei pubblici registri.
È quindi utile se si teme di perdere l’immobile o se non si conosce bene il venditore e si teme che… fugga con la caparra. Nella prassi molti decidono di stipulare il compromesso dinanzi al notaio, colui che li seguirà anche nella stipula del contratto definitivo.
Attenzione
Da non confondere: la trascrizione nei pubblici registri è una cosa, mentre la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è un’altra. Come vedremo di seguito.
Registrazione
Dopo aver firmato il contratto preliminare di compravendita, entro 20 giorni dovete provvedere a registrarlo presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. All’Agenzia occorre consegnare:
- Due copie del preliminare in originale;
- Il modello 69 per la registrazione;
- Fotocopia fronte retro della carta di identità (o patente) del compratore;
- Fotocopia fronte retro della carta di identità (o patente) del venditore;
- Una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto; oppure ogni 100 righe;
Dopo aver consegnato questi documenti, l’Agenzia delle Entrate trattiene una copia del contratto e l’altra te la consegna timbrata. Inoltre ti consegna una ricevuta che indica se:
- Hai già pagato l’imposta di registro;
- O devi ancora pagarla, in tal caso la registrazione è stata effettuata “a debito” e quindi devi recarti presso un ufficio postale a pagare l’imposta, tramite F23.
Suggerimento
Se stipulate il compromesso tramite il notaio, egli si occupa della registrazione ed anche del pagamento dell’imposta di registro, che poi vi addebiterà nella fattura finale.
Attenzione
L’imposta di registro è dovuta in egual misura da acquirente e venditore, per cui è meglio che vi accordiate sul versamento, per evitare che entrambi paghiate, oppure che nessuno dei due lo faccia.
Scarica subito il modulo PDF fac simile compilabile del modello 69.
Scarica subito il modulo fac simile PDF del modello RR, che serve per presentare due o più atti.
F23
Il modello F23 si usa per pagare l’imposta di registro dovuta per la registrazione del compromesso presso l’Agenzia dell’Entrate.
Per registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate occorre pagare:
- Imposta di registro pari a € 200;
- Marca da bollo da € 16 da apporne una ogni 4 facciate oppure una ogni 100 righe del preliminare.
Se il compromesso prevede il pagamento di una caparra confirmatoria, allora l’imposta di registro è pari allo 0,50% della caparra;
Se il compromesso prevede il pagamento di un anticipo, allora l’imposta di registro è pari allo 0,50% dell’anticipo.
Quando poi pagherai l’imposta di registro per la registrazione del contratto definitivo, l’Agenzia delle Entrate detrae quella pagata con il preliminare.
Ecco come compilare il modello F23 per il pagamento dell’imposta di registro.
- Campo 1: Provincia dove si sta registrando;
- Dati anagrafici di venditore e compratore;
- Campo 6: occorre inserire il codice d’ufficio dell’Agenzia; qui trovi tutti i codici ufficio;
- Campo 9: devi scrivere “RP” ossia (registrazione privati);
- Campo 11: devi inserire il codice tributo relativo all’operazione, ossia
104T per l’imposta di registro fissa pari a 200 euro dovuta per i fabbricati;
105T per l’imposta di registro fissa pari a 200 euro dovuta per i terreni;
109T per l’imposta di registro dello 0,5% dovuta sulla caparra;
109T per l’imposta di registro del 3% dovuta sull’acconto;
Infine devi scrivere il totale sia in lettere che in numeri.
Devi compilare tre modelli F23: uno per te, uno per l’Agenzia delle Entrate ed una per la banca (o posta) dove paghi.