Deposito cauzionale

Quando si stipula un contratto di affitto è molto importante porre attenzione alla parte burocratica, la stesura del contratto, l’individuazione del deposito cauzionale, la ricevuta da emettere, la sua restituzione nel momento in cui il contratto di locazione cessa e tanti altri piccoli accorgimenti che è meglio non sottovalutare.

In questa guida completa sul deposito cauzionale ti spiego cos’è e come funziona, come si calcola l’importo, se può essere superiore a tre mensilità, come emettere ricevuta o fattura, quando calcolare l’IVA o apporre la marca da bollo, cosa fare al momento della restituzione e ti fornisco infine vari moduli fac simile che ti serviranno nei vari momenti.

Cos’è e come funziona

Il deposito cauzionale, detto anche cauzione o caparra, è un importo di denaro che l’inquilino consegna al proprietario dell’immobile. Questo importo spesso corrisponde a una o più mensilità aggiuntive rispetto alla prima mensilità.

Esempio

Hai trovato una casa in affitto da 500 euro al mese. Il proprietario ti chiede una caparra di una mensilità. Alla stipula del contratto quindi dovrai versare prima mensilità + caparra, ossia 500 + 500 = 1.000 euro.

Esempio

Hai trovato una casa in affitto da 600 euro al mese. Il proprietario ti chiede una caparra di tre mensilità. Alla stipula del contratto quindi dovrai versare prima mensilità + caparra, ossia 600 + 1.800 = 2.400 euro.

Infruttifero

Hai finalmente trovato la casa che ti piace e vorresti stipulare il contratto di locazione. Durante la lettura del contratto però, hai notato una clausola indicante che il deposito cauzionale di X mensilità è infruttifero, NON è produttivo di interessi.

Questo aspetto ti ha un po’ lasciato perplesso e a ragione, perché l’art. 11 della Legge n. 392/78 prevede proprio il deposito cauzionale fruttifero. A questo punto ti stai chiedendo se quella clausola è nulla oppure se le parti possono, di comune accordo, derogare a questa norma.

Le sentenze in questo ambito sono discordanti: una sentenza del Tribunale di Modena del 23 luglio 2004 ha stabilito che le parti possono decidere se impostare un deposito come fruttifero o infruttifero, dunque legittimamente.

Al contrario, la sentenza n. 75/2010 della III^ Sez. Corte di Cassazione ha sancito che la corresponsione di interessi su deposito cauzionale rappresenta una norma tassativa e le parti non possono concordare diversamente. Secondo il parere dello scrivente, un deposito cauzionale infruttifero può essere contestato, adducendo proprio la L. 392/78 e la sentenza della Cassazione n.75/2010.

Importo

Il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità. Lo stabiliscono espressamente due sentenze della Cassazione:

  1. Corte di Cassazione, sentenza n. 14470 del 30 maggio 2008;
  2. Corte di Cassazione, sentenza n. 14655 del 15 ottobre 2002.

Se quindi il locatore ti chiede più di tre mensilità, hai tutto il diritto di fargli notare la differenza. Non solo: se hai già versato la cauzione per più di tre mensilità, hai diritto alla restituzione del maggiore importo versato, anche prima della scadenza del contratto.

Il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità sia nei contratti di locazione ad uso abitativo, sia in quelli ad uso commerciale.

Come versare

Il contratto di affitto prevede modalità e tempi di versamento del deposito cauzionale. Di solito il deposito va fatto su conto corrente del proprietario dell’agenzia immobiliare (se il proprietario si è affidato a un’agenzia di gestione affitti). Le parti però, possono accordarsi anche per il versamento con modalità differenti, per esempio in contanti o tramite assegno.

La cosa importante è che venga messo per iscritto che hai consegnato i soldi, in modo che un domani se dovessi lasciare la casa e quindi avessi diritto alla restituzione, nessuno possa avere nulla da eccepire o addirittura dire che a suo tempo non avevi versato alcuna cauzione.

Di solito la cauzione si versa nel momento in cui firmate il contratto di affitto: in questo contesto il proprietario consegna all’inquilino le chiavi di casa e una copia del contratto.

Ricevuta

Le cauzioni non rappresentano né cessioni di beni né prestazioni di servizi e, ai sensi dell’art. 2 del D.P.R. n.633/72 non sono soggette a IVA. Di conseguenza non è obbligatorio emettere la fattura: solitamente i privati emettono una ricevuta in cui si dichiara di aver ricevuto X importo a titolo di cauzione. Sulla ricevuta non occorre apporre la marca da bollo. Ecco un fac simile.

Ricevuta versamento deposito cauzionale

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD della ricevuta.

IVA

Se invece si propende per emettere fattura (soprattutto se è un’azienda o un’agenzia immobiliare a ricevere il deposito), il documento deve indicare l’importo senza IVA e la dicitura “operazione fuori campo IVA art. 2 DPR 633/72”.

In tal caso, sulla fattura devi ricordarti di apporre una marca da bollo di importo pari a 2 euro. Le fatture infatti, se sono fuori campo IVA, devono riportare la marca da bollo se l’importo supera i 77,47 euro.

Restituzione

La Legge n. 392/1978 specifica l’importo massimo del deposito (pari a tre mensilità) e la maturazione degli interessi, ma purtroppo nulla dice in merito alle modalità e al momento in cui va restituito. È buon senso e anche consuetudine, restituire la cauzione al momento della riconsegna dell’immobile.

Come si fa

Inquilino e locatore si incontrano nell’appartamento da lasciare. Il locatore controlla che tutto sia a posto: che l’inquilino abbia rimosso i propri effetti personali e stia lasciando l’immobile senza danni. Se non ci sono danni, il locatore è tenuto all’immediata restituzione della cauzione, quindi l’inquilino gli rilascia le chiavi e il locatore gli restituisce la cauzione. Tutto questo chiaramente va messo per iscritto.

Se invece caso si notano dei danni, allora le parti devono accordarsi (si spera) per un risarcimento, che potranno detrarre subito dalla cauzione. Se le parti non riescono ad accordarsi sulla quantificazione dei danni, devono rivolgersi al tribunale, con tutti gli oneri che ne derivano.

Suggerimento

Se sei l’inquilino, non consegnare le chiavi di casa senza esserti assicurato che ti abbia restituito il deposito, in contanti o tramite bonifico.

Se sei il proprietario, prima di restituire la cauzione assicurati che l’inquilino ti consegni le chiavi e l’immobile nelle adeguate condizioni.

Verbale riconsegna immobile

Al momento della restituzione dell’immobile, è bene che locatore ed (ex) inquilino mettano tutto per iscritto. Il documento che pone fine al contratto e libera le parti da ogni onere si chiama verbale di riconsegna immobile. In questo verbale si mette per iscritto che, alla tale data, Tizio restituisce l’immobile a Caio e quest’ultimo invece restituisce la cauzione e le parti dichiarano di avere nulla a pretendere dall’altra.

Si specificano anche le condizioni dell’immobile e, in caso di danni alla casa, la cosa migliore sarebbe che le parti addivenissero a un accordo, per evitare di finire in tribunale. Ecco di seguito dei moduli da scaricare e compilare:

Fac simile verbale riconsegna immobile locato

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD del verbale.

Fac simile verbale riconsegna immobile locato arredato

Scarica subito il modulo fac simile compilabile WORD del verbale.