A volte non c’è bisogno di essere proprietario di una casa, per abitarla. Oltre ai classici comodati d’uso oppure contratto di affitto, ci sono altre tipologie di diritto reale che si possono vantare su un immobile, una casa, una villa, un appartamento.

In questa guida completa sul diritto di abitazione, ti spiego cos’è e come funziona, cosa comporta, come si costituisce, come si estingue, chi paga le tasse, chi deve pagare l’IMU, infine cosa fare se il titolare del diritto di abitazione trasferisce la residenza in casa di riposo.

Cos’è e come funziona

Il diritto di abitazione è il diritto di vivere in una casa, limitatamente alle proprie esigenze e quelle della propria famiglia (art. 1022 del codice civile). Alla base quindi, se godi del diritto di abitazione, significa che non sei proprietario di un immobile ma, appunto, il proprietario ti ha concesso il diritto di abitarla.

Come sottolineato dall’art. 1022 del codice civile, puoi usufruire di una casa che ti hanno ceduto in abitazione, solo per te stesso e per la tua eventuale famiglia. Si tratta quindi di un diritto strettamente personale: non puoi cederlo ad altri. Il proprietario lo ha ceduto a te e per te, a nessun altro (oltre la tua famiglia).

Non puoi quindi destinare la casa per usi diversi, per esempio non puoi affittarla, né tantomeno farne un ufficio, un negozio. Il diritto di abitazione non vale solo per i vani abitabili, ma anche per gli accessori (garage, giardino, ecc.) quindi neanche questi ultimi puoi cederli ad altri o farne uso diverso da quello di abitazione.

Il diritto di abitazione, ha quindi un importante limite: quello della esclusiva e personale soddisfazione del titolare del diritto. L’art. 1023 del codice civile infatti, ne impedisce la locazione o altre forme di cessione del diritto.

Chi è la famiglia

Se hai diritto di abitazione su una casa, puoi viverci solo tu e la tua famiglia. Ora bisogna chiarire cosa si intende per famiglia. Rientrano sicuramente i seguenti soggetti:

  • Coniuge oppure persona con cui hai contratto unione civile;
  • Figli;
  • Genitori, fratelli o sorelle conviventi;
  • Convivente more uxorio (ossia la convivenza stabile);
  • Soggetti terzi che convivono per prestare servizi o assistenza (badanti, colf, baby sitter, ecc.).

Alla luce di tutto ciò, la giurisprudenza definisce il diritto di abitazione come un diritto reale di godimento su immobile altrui. La casa è di proprietà di altri, ma tu hai il permesso di usarla.

Allo stesso modo, hai il dovere di procedere con le piccole riparazioni, dunque ti spetta l’onere della manutenzione ordinaria, in modo che l’immobile sia mantenuto nelle medesime condizioni in cui te l’hanno consegnato. Chiaramente nei limiti del possibile e dell’invecchiamento naturale dello stesso.

Cosa comporta

Il diritto di abitazione comporta i seguenti effetti:

  • Hai diritto di abitare una casa, di cui non sei proprietario. Puoi abitarci tu e la tua famiglia, anche se queste persone non sono titolari di diritto di abitazione.
  • Puoi usare l’immobile come credi, ma sempre nei limiti di un’abitazione privata (non puoi farne un’ufficio o un deposito, per esempio).

Come si costituisce

Il diritto di abitazione si può costituire tramite:

  1. Testamento. Un soggetto, prima di morire, decide di lasciare una casa a una persona cara. Facciamo un esempio: Tizio e Caia sono sposati e vivono nella casa del primo. Tizio ha un figlio nato da precedente matrimonio. Tizio muore e quindi la casa va al figlio. Tizio però, ci tiene tanto che Caia abbia ancora un posto in cui vivere, dunque, sebbene a Caia non spetti nulla in eredità, Tizio nel testamento le concede diritto di abitazione. Caia potrà vivere per tutta la vita in quella casa, nonostante il proprietario sia il figlio del defunto. E non potrà cacciarla di casa.
  2. Usucapione. Ossia attraverso l’utilizzo almeno ventennale di un bene di proprietà altrui;
  3. Contratto. E’ la situazione più comune: le due parti si incontrano e il proprietario della casa, concede all’altra un immobile, mettendolo per iscritto (art. 1350 del c.c. e sentenza Cass. n. 4562/1990).

Il codice civile inoltre richiama un altro caso all’articolo 540: il diritto di abitazione che si costituisce dopo la morte del coniuge e figli in comune. In tal caso, sia i figli che il coniuge superstite diventano eredi. I figli, non possono mettere alla porta (semmai lo volessero, ma si spera di no), il genitore superstite, perché a quest’ultimo spetta di diritto l’abitazione, per tutta la vita.

Lo scopo della legge è quello di tutelare le abitudini di vita del coniuge che rimane in vita ed evitare, oltre al dolore per la perdita del proprio caro, anche il danno psicologico (e non solo) di dover abbandonare l’alloggio abituale. Al coniuge superstite, non solo spetta la casa, ma anche gli arredi previsti dall’art. 540 c.c..

Come si estingue

Quando decade il diritto di abitazione. Il diritto ad abitare un immobile, si estingue nei seguenti casi:

  1. Morte del titolare del diritto di abitazione. E’ chiaro che viene a mancare la persona a cui spetta il diritto, quindi decade;
  2. Prescrizione. Se il titolare del diritto di abitazione, non abita nella casa per almeno 20 anni, allora il suo diritto si estingue.
  3. Consolidazione. Ossia il titolare del diritto di abitazione diventa anche proprietario dell’immobile, perché per esempio la compra, la riceve in donazione, ecc.;
  4. Perimento del bene;
  5. Rinuncia del titolare del diritto di abitazione. Se ti concedono una casa per abitarci, tu puoi accettarlo o meno. Puoi anche accettarlo e poi, dopo un certo periodo di tempo, restituirlo su tua iniziativa;
  6. Scadenza del termine previsto nell’atto costitutivo;
  7. Il titolare del diritto di abitazione si trasferisce in una casa per anziani.

Chi paga le tasse

Hai ricevuto una casa attraverso concessione di diritto di abitazione e ti stai chiedendo chi debba pagare le tasse (per esempio la tassa sui rifiuti o l’eventuale IMU, ecc.).

L’articolo 1024 del codice civile chiarisce perfettamente questo aspetto: le tasse deve pagarle il titolare del diritto di abitazione, così come deve sostenere le spese per la manutenzione ordinaria.

IMU

Il pagamento dell’IMU spetta al titolare del diritto di abitazione, anche se si tratta di prima casa, ma solo se si tratta di immobile delle seguenti categorie catastali:

  • A1, immobili signorili;
  • A8, ville;
  • A9, castelli o palazzi di particolare pregio.

Chi abita la casa, deve pagare l’IMU sia sull’abitazione che sulle pertinenze.

Residenza in casa di riposo

Se il coniuge superstite va a vivere in una casa di riposo, spesso acquisisce anche la residenza. La legge sottolinea che in questi casi, il soggetto non perde il diritto di abitazione (art. 540 c.c.; Cass. n. 13407/2014).

Il Comune, sotto questo profilo continua a considerare la casa come abitazione principale e quindi, sebbene abiti in una casa di riposo (anche con residenza) è dovuta l’IMU (purché l’immobile non sia dato in locazione (art. 13 co. 2 del dl 201/2011).