Diritto di superficie

Grazie al diritto di superficie, un soggetto proprietario di un terreno può concedere a un altro soggetto la possibilità di costruire o realizzare un’opera su quel suolo. Colui che costruisce, diventa proprietario dell’opera ma non del fondo, che rimane al proprietario originario.

In questa guida completa sul diritto di superficie ti spiego cos’è e come funziona, gli articoli del codice civile che disciplinano la fattispecie qual è la durata del diritto di superficie, come riscattare un appartamento in modo da acquisire anche la piena proprietà del terreno ed infine come vendere una casa in edilizia convenzionata.

Cos’è e come funziona

Cosa vuol dire. Il diritto di superficie è un diritto regolato dagli artt. 952-956 del codice civile. In pratica grazie al diritto di superficie, puoi costruire su un terreno pur non avendone la proprietà ma appunto solo il diritto di superficie.

Quindi il terreno non è tuo, ma di un altro soggetto: tu usufruisci solo del diritto di abitarci e persino di costruirci sopra una casa. La casa è pienamente tua, mentre il terreno no: appartiene a un altro soggetto.

Codice civile

Il codice civile disciplina il diritto di superficie negli articoli 952, 953, 954, 955 e 956 del codice civile:

  1. Il proprietario di un terreno può permettere a un’altra persona di realizzarvi una costruzione e acquisirne la proprietà, solo della costruzione e non del terreno (art. 952 c.c.);
  2. Il proprietario del terreno ove c’è una costruzione può vendere quest’ultima senza vendere il terreno, conferendo all’acquirente solo il diritto di superficie (art. 952 c.c.);
  3. Se il diritto di superficie è a tempo determinato, alla scadenza il proprietario del terreno diviene automaticamente proprietario anche dell’immobile (art. 953 c.c.);
  4. Se l’immobile perisce, non si ha automaticamente anche il perimento del diritto di superficie (art. 954 c.c.);
  5. Se il titolare del diritto di superficie in 20 anni non vi costruisce alcuna opera, allora il suo diritto di costruire decade (art. 954 c.c.);
  6. Le prescrizioni appena elencate si estendono anche alle costruzioni sottosuolo, in diritto di superficie (art. 955 c.c.);
  7. La proprietà delle piantagioni viaggia insieme alla proprietà del suolo (art. 956 c.c.). Ciò significa che il proprietario della piantagione deve corrispondere a quello del suolo.

Edilizia convenzionata

Una casa costruita con diritto di superficie è quindi una casa che appartiene a un soggetto, mentre il terreno appartiene a un altro. Questo tipo di rapporto di solito si instaura tra cittadini e Comune. I Comuni infatti, molte volte concedono alle imprese edili i terreni affinché costruiscano immobili con diritto di superficie, dove il terreno rimane di proprietà del Comune.

Il Comune e l’impresa edile mettono per iscritto ogni aspetto del rapporto, denominato “Convenzione“, che chiarisce tutte le regole dei rapporti tra impresa, Comune e acquirenti degli immobili. Si parla di “Convenzione diritto di superficie istituita dalla Legge 167/62”: infatti spesso queste case sono conosciute come case costruite nella “zona 167” ossia nella zona convenzionata con il Comune.

Di solito per comprare queste case occorre avere determinati requisiti, tra cui non avere altre case (quindi l’immobile deve rappresentare prima casa) e non superare un certo limite reddituale: si tratta infatti di costruzioni che il Comune dedica alle famiglie meno abbienti.

Durata

Di solito il diritto di superficie dura 99 anni: il Comune concede all’acquirente della casa la possibilità di viverci per 99 anni, senza dover pagare nulla: il terreno lo concede gratis il Comune, mentre l’acquirente compra solo la casa, quindi a prezzo inferiore perché sta risparmiando sul terreno.

Dopo 99 anni, ci sono due possibilità:

  1. Il proprietario della casa compra anche il terreno e lo paga al Comune;
  2. Il Comune chiede la restituzione dell’immobile.

La convenzione contiene tutti i dettagli e le regole, quindi il proprietario non ha alcuna sorpresa. Inoltre, c’è un altro metodo per ottenere subito la proprietà del terreno: il riscatto, che vediamo nel prossimo paragrafo.

Riscatto

Molti comuni permettono di comprare il terreno prima dei 99 anni, grazie al “riscatto”. Aderendo al riscatto, quel terreno diventa tua piena proprietà, quindi non più in diritto di superficie. Diventi completamente proprietario del terreno e non devi aspettare 99 anni per diventarlo.

Se si tratta di un condominio, il Comune di solito offre la possibilità di riscattare sia l’intero condominio che il singolo alloggio: in questo modo se per esempio solo una persona del condominio vuole riscattare la superficie può farlo, e gli altri invece rimangono in diritto di superficie.

Costi e tempi. I costi e i tempi non sono uguali per tutti ma dipendono dal singolo Comune. Per fortuna il costo di tali terreni non è alto: essendo comunque immobili costruiti su Convenzione e destinati alle classi meno abbienti, di solito il costo del terreno non supera mai i 15.000 euro.

Per quanto riguarda la pratica di riscatto devi presentarla all’ufficio urbanistico del Comune e i tempi sono molto variabili: si va da alcuni mesi fino addirittura ad un anno.

Proprietà superficiaria

L’articolo 952 del codice civile spiega in maniera chiara cosa si intende per proprietà superficiaria. Essa è il diritto di:

  1. Realizzare una costruzione su un suolo. La costruzione è di proprietà di un soggetto, mentre il suolo rimane di proprietà del soggetto originario;
  2. Vendere una costruzione già presente su un suolo, conservando la proprietà di quest’ultimo: quindi solo l’immobile diventa di un’altra persona, mentre il suolo rimane del proprietario originario.

Il diritto di superficie si acquisisce:

  1. Per contratto scritto tra le parti;
  2. Per testamento (mortis causa);
  3. Tramite usucapione.

Diritto di proprietà

Trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà. Spesso le Convenzioni comunali prevedono un diritto di superficie con durata pari a 99 anni. Tuttavia, molti comuni allo scopo di fare cassa, decidono di offrire ai proprietari degli alloggi la possibilità di riscattare prima il terreno. Come appena detto si tratta di una possibilità: il Comune non può costringere il cittadino a comprare il terreno prima del tempo pattuito nella Convenzione.

Anche quando si tratta di interi condomini, può chiedere il riscatto un solo condomino e non è obbligatorio per tutti: in questo modo chi ha riscattato diventa subito titolare anche della superficie, chi non ha riscattato rimane proprietario solo dell’alloggio.

Vendita casa

Se hai deciso di vendere la tua casa acquistata in edilizia convenzionata, sappi che ci sono vari vincoli da rispettare e che trovi scritti nella Convenzione. Se non l’hai conservata, puoi chiedere di reperirla a un professionista (agenzia immobiliare, geometra, ecc.) oppure occupartene tu richiedendola in Comune.

Per vendere una casa convenzionata devi innanzitutto controllare se la convenzione è ancora attiva. Le convenzioni di solito durano 20 o 30 anni, se quindi questo tempo è trascorso allora non c’è nessun problema: la tua casa è libera, non devi rispettare più nessun vincolo.

Se invece la convenzione non è ancora scaduta allora devi:

  1. Vendere la casa a un prezzo massimo imposto dal Comune. Non puoi venderla al prezzo di libero mercato, ma devi chiedere al Comune il prezzo massimo che puoi imporre (puoi occupartene tu, oppure chiedere a un geometra oppure agente immobiliare);
  2. Trovare un acquirente con i requisiti previsti dalla Convenzione, quindi con requisiti reddituali, patrimoniali e di residenza;
  3. Presentare i dati del potenziale acquirente al Comune, in modo che “certifichi” i requisiti.

Fatto tutto questo, potrai finalmente stipulare l’atto di vendita.