La donazione è un atto di liberalità: chiunque può donare un bene immobile o immobile a un altro soggetto (non solo a un unico figlio ma anche a un amico o al Comune), chiaramente purché costui lo accetti. Affinché la donazione sia valida, occorre rispettare particolari forme e procedure, previste espressamente dal codice civile.

In questa guida completa sulla donazione immobile ti spiego cos’è e come funziona, qual è la procedura da seguire, di cosa si occupa il notaio, le spese notarili da sostenere, come fare una donazione senza notaio, come calcolare le imposte dovute ed infine i casi di impugnazione, revoca e i termini previsti.

Cos’è e come funziona

La donazione di un immobile è un contratto in cui un soggetto regala a un altro la proprietà di un immobile, quindi di:

  • Casa;
  • Villa;
  • Appartamento o alloggio;
  • Terreno agricolo;
  • Terreno edificabile.

Si possono donare tutti i tipi di immobili, tranne quelli futuri: non si può stilare un contratto in cui dichiari che regalerai un bene che avrai in futuro, sarebbe nullo.

Tutte le persone possono donare un immobile, tranne i seguenti soggetti:

  • Minorenni;
  • Interdetti o inabilitati;
  • Incapaci naturali.

Anche le persone giuridiche (società e associazioni) possono donare, purché sia previsto nello statuto e nell’atto costitutivo.

La donazione può essere:

  1. Diretta, quando un soggetto regala un immobile a un’altra persona;
  2. Indiretta, quando l’atto produce un effetto donativo, pur non essendo di donazione diretta.

Esempio donazione indiretta

Un padre compra una casa a un figlio: paga il padre ma la casa viene intestata al figlio. È un esempio di donazione indiretta perché il figlio riceve in regalo la casa pagata dal padre.

Clausole

Il contratto di donazione può anche prevedere specifiche clausole:

  • Sospensive, quando nel contratto si inserisce la dicitura “La donazione ha effetto solo e esclusivamente se…”;
  • Risolutive, quando nel contratto si inserisce la dicitura “La donazione perde efficacia se…”;
  • Con onere aggiuntivo, quando nel contratto si inserisce per esempio l’onere di mantenere una persona, spesso dello stesso donante (si chiama “donazione modale”).

Procedura

La donazione di un immobile va fatta per iscritto, dinanzi a un notaio e alla presenza di due testimoni (che di solito sono due impiegati dello stesso studio notarile). Non possono fare da testimoni i coniugi e i parenti dei soggetti che sono coinvolti nell’atto. Il contratto deve indicare sia la volontà del donante, sia l’accettazione del beneficiario: non si può infatti donare qualcosa che una persona non desidera ricevere.

Il notaio si occupa di fare tutti i controlli: effettua le visure catastali ed ipotecarie al fine di individuare con esattezza l’immobile e la presenza di ipoteche. In base all’immobile donato, il notaio provvede a reperire i seguenti documenti:

  • Casa, appartamento o villa: dati catastali e dichiarazione di conformità;
  • Terreno: certificato di destinazione urbanistica (CDU) rilasciato dagli uffici comunali.

Gli interessati devono presentare al notaio:

  • Documento di identità;
  • Codice fiscale.

Una volta redatto l’atto di donazione, il notaio si occupa di trascriverlo: da quel momento il bene è donato e quindi passa alla proprietà del beneficiario (detto “donatario”).

Senza notaio

Ci sono due modi per regalare una casa, un appartamento o un terreno, senza dover andare dal notaio e quindi sobbarcarsi le relative spese notarili, che non sono certamente economiche. Ecco come donare un immobile senza notaio:

  1. Per donazione indiretta;
  2. Tramite usucapione.

1. Donazione indiretta

È possibile solo quando il donante ancora non è proprietario del bene, lo sta acquistando in quel momento.

Esempio

Un padre decide di regalare una casa al figlio. Compra la casa e quindi la paga con il suo denaro, ma chiede al venditore di intestarla al figlio. Questa è la donazione indiretta: comprare un immobile a qualcuno e intestarglielo subito, senza passaggi di proprietà.

2. Usucapione

Per evitare le spese notarili, donante e donatario possono mettersi d’accordo affinché sia dichiarata l’usucapione.

Cos’è l’usucapione. È l’acquisto gratuito della proprietà del bene dovuta all’utilizzo costante nel tempo. Se qualcuno ha un bene, lo usa e nessuno glielo impedisce né lo chiede indietro, dopo tot anni quel bene diventa dell’utilizzatore.

Donante e donatario quindi, hanno due possibilità:

  1. Andare in tribunale e far decidere al giudice di chi è la proprietà del bene. È sicuramente il modo peggiore da scegliere, perché si allungano tempi e costi.
  2. Rivolgersi a un organismo di mediazione, il quale stila un verbale in cui il proprietario del bene ammette di aver lasciato l’immobile a favore del reale utilizzatore, il beneficiario. L’organismo di mediazione poi si rivolge a un notaio solo per l’autentica e la trascrizione. Con costi nettamente inferiori rispetto a un atto di donazione.

Costi

I costi da sostenere per la donazione di un immobile, sono due:

  1. Spese notarili. Il notaio infatti si occupa di fare tutte le verifiche del caso, di redigere il contratto di donazione e di trascriverlo;
  2. Tasse. La donazione infatti non è gratis, anche dal punto di vista del fisco, ci sono delle imposte da pagare e sono a carico della persona che dona. Chiaramente nulla vieta che le parti si accordino affinché a pagare sia il beneficiario.

Spese notarili

Quantificare esattamente la parcella del notaio non è possibile, perché costi dipendono da:

  1. Valore dell’immobile. Maggiore è il valore della casa o del terreno che si vuole donare, maggiore sarà la parcella da pagare al notaio;
  2. Complessità dell’operazione. La presenza di ipoteche o di diritti reali sull’immobile, complica l’operazione, il lavoro del notaio e quindi fa salire la sua parcella;
  3. L’ubicazione dell’immobile;
  4. Le tariffe del notaio.

Prima di scegliere quindi, è consigliabile chiedere un preventivo a più notai.

Calcolo imposte

Se hai deciso di donare un immobile, ecco i conti da fare e le imposte da pagare:

  • Imposta di registro: 200 euro;
  • Imposta di bollo: 230 euro;
  • Imposta ipotecaria (detta anche “imposta di trascrizione): 2% del valore catastale della casa/terreno. Se il beneficiario non ha altri immobili e quella rappresenta la prima casa, l’imposta è pari a 200 euro;
  • Imposta catastale: 1% del valore catastale della casa/terreno. Se il beneficiario non ha altri immobili e quella rappresenta la prima casa, l’imposta è pari a 200 euro;
  • Imposta di donazione: in base al grado di parentela varia dal 4% al 8%, calcolata su una specifica base imponibile (che vedremo in basso).

Imposta di donazione

L’imposta di donazione prevede delle aliquote e delle franchigie diverse a seconda del grado di parentela:

Aliquote previste dalla legge
Grado di parentelaPercentualeFranchigia
Coniuge4%1 milione di euro
Familiari in linea retta
(figlio, padre, madre,
nonno, nipote)
4%1 milione di euro
Fratelli e sorelle6%100 mila euro
Parenti fino al IV grado
e affini fino al II grado
6%Nessuna
Tutti gli altri8%Nessuna

Esempio calcolo da genitore a figlio o al coniuge

Esempio 1

Un genitore dona al figlio una casa del valore di 300.000 euro. Non paga alcuna imposta di successione perché il valore della casa è inferiore a 1 milione di euro.

Esempio 2

Un genitore dona al figlio una casa del valore di 1,5 milioni di euro. Paga un’imposta di successione pari al 4% ma solo sull’importo eccedente il milione, quindi solo su 500 mila euro.

Esempio calcolo da zio a nipote

Esempio 1

Uno zio dona al nipote una casa del valore di 300.000 euro. Non paga alcuna imposta di successione perché il valore della casa è inferiore a 1 milione di euro.

Esempio 2

Uno zio dona al nipote una casa del valore di 1,5 milioni di euro. Paga un’imposta di successione pari al 4% ma solo sull’importo eccedente il milione, quindi solo su 500 mila euro.

Esempio calcolo tra fratelli

Esempio 1

Un fratello dona all’altro una casa del valore di 90.000 euro. Non paga alcuna imposta di successione perché il valore della casa è inferiore a 100 mila euro.

Esempio 2

Un fratello dona all’altro una casa del valore di 500 mila euro. Paga un’imposta di successione pari al 4% ma solo sull’importo eccedente i 100 mila euro, quindi su 400 mila euro.

Esempio di calcolo: donazione al Comune

Esempio

Una persona dona al Comune una casa del valore di 300.000 euro. Paga un’imposta di successione pari al 8% applicata sui 300.000 euro.

Calcolo della base imponibile

Le aliquote non si applica all’esatto costo dell’immobile, ma su una base imponibile così calcolata:

Rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% * coefficiente che varia in base alla classe catastale dell’immobile stesso e che è pari a:

  • 110 se si tratta di prima casa;
  • 120 se si tratta di immobili di categoria A e C;
  • 168 se si tratta di immobili di categoria B;
  • 60 se si tratta di immobili di categoria A/10 e D.

Impugnazione

  1. Violenza: quando il beneficiario ha costretto il donante minacciandolo;
  2. Errore: quando il donante ha donato perché pensava sussistesse una determinata condizione, poi risultata inesistente;
  3. Dolo: quando il beneficiario, per farsi donare l’immobile ha in qualche modo ingannato il donante;
  4. Incapacità del donante: se al momento della firma della donazione il donante era incapace di intendere e volere, l’atto si può impugnare e annullare. È il tipico caso delle persone anziane e malate che donano immobili in prossimità della morte: non di rado gli altri parenti impugnano l’atto ritenendo che l’anziano non fosse in grado di capire, a causa di psicofarmaci, cure molto forti, ecc.
  5. Nullità della forma: l’atto non presenta gli elementi essenziali di validità (firma delle controparti, assenza del notaio, ecc.);
  6. Violazione delle quote di legittima: coniuge, ascendenti e discendenti la cui quota di legittima sia stata intaccata. L’atto può essere annullato.

Termini

L’atto di donazione si può impugnare entro i seguenti termini:

  • In qualsiasi momento, in caso di violazione della forma;
  • Entro 10 anni dalla successione, in caso di violazione della quota legittima;
  • Entro 5 anni, in tutti gli altri casi.

Donazione immobile in corso di mutuo gravato da ipoteca

Se sull’immobile grava un’ipoteca, la banca potrà sempre pignorare l’immobile, a prescindere da chi sia l’attuale proprietario, quindi anche se l’immobile viene donato a una persona diversa dal sottoscrittore del mutuo.

Revoca

Il tribunale può revocare (quindi rendere inefficace) la donazione, per i due seguenti motivi:

  1. Comportamento irriconoscente del beneficiario (cosiddetta ingratitudine menzionata nell’articolo 801 del codice civile);
  2. Se il donante, dopo la donazione ha dei figli e all’epoca della donazione non sapeva che ne avrebbe avuti, allora può chiedere la revoca (articolo 803 del codice civile).

La revoca è disposta dal giudice su domanda degli interessati.

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